1~2인 가구를 위한 도시형생활주택 사업전망

1~2인 가구를 위한 도시형생활주택 사업전망

즉, 1인가구수가 많은 지역을 중심으로 도시형 생활주택의 공급이 이루어지고 있다고 할 수 있다.

 [그림 1] 지역별 1인가구 및 도시형 생활주택

 

 

[그림 2] 방1개를 쓰는 1인가구 및 도시형 생활주택

 

 

1인가구의 특성은 어떠한가?

우선 1인가구의 특성을 살펴보면, 주택유형은 다가구주택의 원룸에 가장 많이 거주하고 있으며, 월세로 거주하고 있다.

 

서울시의 경우 1인가구는 다가구주택의 원룸에 61.8%가 거주하고 있으며, 아파트 16.7%, 다세대 9%, 오피스텔 등 비주거용 7.5% 등으로 나타났다.

 

점유형태는 보증부 월세가 38.9%로 가장 많으며 전세 36.8%, 자가 15.4%, 사글세 1.3% 등으로 나타났다.

 

1인가구 중에서 가장 높은 비중을 차지하는 월세 가구는 약 28만가구인데 이중 20-30만원의 월세를 지불하는 가구가 35.1%로 가장 많다.

 

다음으로는 30-40만원이 21.5%, 15-20만원 12.6%, 40-50만원은 10.4%를 차지하는 것으로 나타났다.

 

월세로 30만원 이상을 지불하는 가구는 41.3%로 나타났다. 1인가구는 대중교통(50.8%)을 주로 이용하며, 이외 도보비율(31.8%)이 높게 나타나 대중교통이 발달한 지역을 중요하게 고려하고 있다.

이외 이사를 고려하는 경우, 중요하게 생각하는 것은 교통여건, 주택규모, 주택유형, 내부시설의 순으로 중요하게 고려하고 있다.

 

1인가구의 주거수요는 주거기능과 통근․통학의 편리성에 중점을 두고 있다.

 

따라서 도시형 생활주택은 직장과 주거지의 위치가 근접한 지역이거나 직장이나 학교로의 통근, 통학에 편리한 역세권이 주요한 선호지역이고 공급이 필요한 지역이라고 할 수 있다.

 

직장과 대학가를 고려한 도시형 생활주택 사업지 유형

도시형 생활주택의 공급이 많은 지역 중에서 1인가구수, 사업체(종사자)와 대학생수를 기준으로 몇 개의 유형으로 나누어 살펴볼 수 있다.

 

이렇게 유형화함으로써 도시형 생활주택 사업 추진을 위해 지역별 주요 수요층을 보다 쉽게 파악할 수 있다.

 

우선 1인가구가 서울시 평균보다 많은 지역을 A, 적은 지역을 B로 구분, 직장기능이 상대적으로 높은 경우 1, 대학 등 교육기능을 2로 나누었다. 이렇게 구분된 유형을 정리하면 <표 1>과 같다. 

 

<표 1> 도시형 생활주택 인허가 실적 상위 10개 구의 유형 구분(2005년 기준)

우선 1인가구가 많은 지역 중 동대문구, 관악구, 성북구의 경우 사업체나 종사자보다 대학생이 많은 지역으로 분류(유형 A1)할 수 있으며, 강남구, 강서구는 사업체나 종사자가 많은 지역(유형 A2), 마포구는 직장과 대학생과 같은 넓은 수요층을 보유한 지역(유형 A1,2)으로 구분할 수 있다. 이중 사업이 활발한 지역은 직장인(유형 A2)보다는 대학생(유형 A1)이 많은 지역으로, 도시형 생활주택 사업시 대학가 인근의 역세권이 선호되었다.

 

1인가구가 많지는 않으나 도시형 생활주택의 공급이 많았던 지역 중 사업체나 종사자가 많은 유형(B1) 구로구와 같이 사업체수가 많거나 서초구와 같이 사업체와 종사자가 많은 지역으로 구분할 수 있다. 그리고 대학생이 많은 서대문구는 (B2)유형으로 구분할 수 있다.

 

사업추진시 고려해야 할 점은?

도시내 1-2인 가구의 꾸준한 증가와 최근 전세 수요자의 관심이 증가하고 있다는 점에서 도시형 생활주택사업의 전망은 밝다고 할 수 있으며, 당분간 도시형생활주택 사업은 침체된 부동산시장에서 활력을 제공할 것으로 전망된다.

 

현재까지 추진되고 있는 도시형 생활주택의 입지를 살펴보면, 1인가구가 많은 지역이거나 대학․직장 등 역세권내 수요자의 특성에 대체로 부합하는 것으로, 직장 중심지 보다 대학가 주변 역세권을 주요 대상지역으로 고려하고 있는 것을 생각해 볼 필요가 있다.

 

그리고, 그동안 도시형 생활주택 사업이 성공적이었던 것은 정확한 수요층을 선정하고 그에 맞는 주택을 공급했기 때문이다.

 

전망이 밝다는 말에만 솔깃한 채, 정확한 목표 수요층 선정과 중장기적인 사업성 검토에 소홀해서는 안 될 것이다.

 

중장기적으로 수요가 될 수 있는 수요층을 목표로 선정하고 이에 대응하는 적절한 주택을 공급하는 것이 무엇보다 중요하다.

 

 

 

 

http://land.naver.com/news/labColumnView.nhn?artcl_seq=81&lab_id=lab02

 

 

 

변화된 인구구조, 새로운 유형의 주택을 요구

주택산업연구원 | 2010-10-15 16:40

 

 

2000년대 초반 주택수요를 예측하는 많은 연구들이 있었다. 그 중 정부의 ‘주택종합계획(2003-2012) 수립연구’ 보고서를 보면 주택종합계획의 목표연도인 2012년에는 주택보급률이 116.7%에 도달해 선진국 수준에 진입하며, 인구 1천인당 주택수도 320호로 크게 증가할 것으로 예측하였다.

특히, 인구가 집중되는 대도시와 수도권의 경우는 가구의 소가족화에 따른 주택수요 증대에 대처할 필요가 있으며, 1인 가구의 증가는 지속적인 주택공급과 함께 주택유형의 다양화가 필요하다고 하였다.

 

통계자료를 보면 장래인구추계는 2030년에는 1인 가구가 2010년 대비 35.7% 증가할 것으로 추계하고 있다.

 

반면 최근 5년간 주택건설 인허가 실적을 보면 40㎡이하 주택은 2007년에 65,830세대가 공급되었으나 2009년에는 32,698세대가 공급되어 약 50%가 감소되었다.

 

즉 소규모가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택의 공급은 감소되었다.

2010년 현재 주택의 양적 공급문제는 거의 해소되었다고 본다. 그러나 1인 가구 증가 같은 인구구조의 급격한 변화에 대해 주택다양성을 확보하지 못하여 소형주택이 부족한 상황이다.

 

정부에서도 이러한 문제를 인식하여 ‘도시형생활주택’이라는 새로운 주거유형 형태를 만들어 대중교통여건이 좋은 지역에 중점적으로 공급하고 있다.

 

그러나, ‘도시형생활주택’은 1인 가구의 주거특징과 경향을 전체 다 반영하지 못하고 있다. 예를 들어 ‘도시형생활주택’ 중 1인 가구가 중점대상인 원룸형의 경우 침실, 화장실, 부엌 등이 완비된 장기 거주형 주택이다.

 

반면 준주택으로 분류되는 고시원은 침실이외에 이러한 시설이 없거나 공동으로 사용하는 단기 거주형 주택이다(혹자는 고시원을 주택으로 분류할 수 있느냐는 의견을 제시하는데 과거의 고시원은 그러하다고 볼 수 없었으나 최근 정부의 건축물 안전강화 조치 등을 통해 최소한의 주거시설로 기능을 할 수 있도록 하고 있다).

 

그러나, 원룸형 도시형생활주택과 고시원만으로는 1인 가구의 다양한 소득수준과 거주기간이 고려된 미래의 주택수요를 담당하기에는 너무 부족한 것이 현실이다.

 

일본의 사례을 살펴보면, 일본은 ‘쉐어형 주택’이라는 개념으로 1인 가구를 위해 다양한 주택을 공급하고 있다.

 

쉐어형 주택 유형은 호텔과 주택의 중간 영역대를 위한 주택으로 룸쉐어, 하우스쉐어, 게스트 하우스, 밍글아파트, 하우스웨어링 등으로 나눌 수 있다.

 

그 중 게스트 하우스의 경우 도심을 중심으로 증가 추세에 있는데 동경, 가나카와, 사이타마, 치바현 중심으로 1990년에는 불과 2건이었던 게스트하우스가 2007년에는 429건으로 증가하였다.

 

<표 1> 쉐어형 주택 유형과 특징

 

쉐어형 주택은 거주 기간에 따라 1개월 이하의 단기간은 도야(간이 숙박소), weekly 맨션, 1년 이하의 중장기는 레지던스 호텔, monthly 맨션, 게스트 하우스, 1년 이상 장기거주는 원룸맨션, 밍글아파트, 룸쉐어 등이 있다.

 

특히, 소득수준에 따라 임대료가 높은 레지던스 호텔부터 임대형 맨션, 밍글아파트, 룸쉐어, 하숙 순으로 다양한 주거유형이 공급되고 있다.

 

<그림 > 쉐어용 주택 유형들의 위치관계

 

지금 우리나라 주택시장은 엄동설한이다.

 

1인 가구를 중심으로 다양한 유형의 주택수요가 발생하고 있으나 주택이 공급되지 못하고 있다.

 

주택경기 침체로 정상화가 늦어질수록 1인 가구소비자와 공급자 모두 점점 더 어려워질 것이다.

이러한 시기에 정부의 대책이 빨리 효과가 나타나기를 기대하면서 소비자와 공급자는 기존은 주택시장에 대한 고정 관념을 깨고 새로운 유형의 주택 공급을 준비할 시기이다.

 최근 도시형 생활주택에 대한 관심은 날로 높아지고 있다.

 

일반 공동주택에 비해 사업절차가 간소하고 분양가상한제 배제 등 규제요인이 적다는 것, 1-2인 가구 증가에 비해 소형 주택 공급이 부족해 수요가 높은 점 등 다양한 장점을 가지고 있다.

 

위축된 부동산 시장에서 도시형 생활주택 사업에 대한 열기는 당분간 지속될 것으로 전망된다.

 

현재까지 진행되고 있는 도시형생활주택 사업은 대체로 성공적이라 할 수 있다.

 

사업의 초기라는 이점도 있지만, 남들보다 앞서 많은 고민을 하고 충분한 사업성 검토가 이루어졌기 때문일 것이다.

 

도시형 생활주택 사업을 준비하고 있거나 관심이 있다면, 현재 진행 중인 사업장의 특성을 참고하여 사업을 진행하는 것은 매우 유용할 것이다.

 

현재 추진 중인 도시형 생활주택 사업 특성은?

올 1월부터 8월까지 인허가 받은 도시형생활주택은 전체 6,590호로, 이중 서울에 37%, 대전 11%, 부산 11%, 인천 10%, 경기 9% 등의 순으로 나타났다.

 

서울과 대전 등 대도시권에 73.7%가 집중되어 있으며, 수도권에 전체사업장의 59.4%가 집중되어 대도시권에서 주로 사업이 추진되고 있다.

 

서울의 경우 올해 가장 많은 지역은 성북구로 237세대의 인허가가 이루어졌으며, 다음으로는 관악구(206세대), 구로구(199세대), 동대문구(195세대) 등의 순으로 나타났다.

 

유형별로는 원룸형이 85.42%로 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 단지형다세대 11.73%, 기숙사형 2.52%를 차지하고 있다.

 

사업장의 유형별 평균 공급세대수는 원룸형이 가장 많은 사업장당 평균 54세대 수준에서 사업이 이루어지고 있으며, 단지형다세대는 사업장당 평균 39세대의 공급이 이루어지고 있다.

 

도시형 생활주택 사업이 활발한 지역은 대체로 1인 가구수가 많은 지역, 방 1개를 쓰는 1인 가구가 많은 지역으로 나타났다. ([그림1], [그림 2] 참고]).

 

서울시내 각 구의 사업체수, 종사자수, 세대수, 인구수, 세대 당 인구수, 1인가구수, 방 1개를 쓰는 1인가구수 등과 도시형생활주택 인허가수와의 상관성이 있는 지를 살펴본 결과, 1인가구수와의 상관성이 가장 높았으며, 다음으로 방 1개를 쓰는 1인가구수로 나타났다.

 

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