부동산 투자에서 `시간`이란 개념은.........

부동산투자에서 '시간'이란 개념은 투자 수익에 중요한 역할을 한다.

 

투자와 투기의 기준이 되기도 하고, 저가 매입, 고가 매도 에도 시간이라는 개념이 적용된다.

투자자들은 기간을 단기, 중기, 장기 등으로 나누고, 그 기간에 맞추어 투자상품을 선택하여 수익을 창출한다.

 

물론 초단기로 부동산 투자하여 높은 수익을 올리는 투자자도 많이 있다.

 

이들 기간을 몇 년으로 할지는 주관적일 수 있지만, 보통 단기 3년이내, 중기 5년이내, 장기 5년 이상으로 나눈다.

 

우리 국내시장에서는 이들 기간이 다소 길게 느껴지는데 이는 지난 10년 동안 부동산가격 급등을 체험한 결과이기도 하다.

투자기간을 나누어 투자수익과 연관시키는 것은 규칙적인 경기변동에 따라 부동산가격이 변동하기 때문이다.

 

부동산 경기변동 10년 주기설에 따라 투자한다면 경기불황기에는 장기투자가 적합하고, 호황기에는 경기침체기를 예상해 가능한 단기투자가 효율적이라 할 수 있다.

초단기로 치고 빠지기식의 단기투자를 고집하는 이가 있는가 하면 경기침체로 인한 저가매입 전략인 가치투자로 장기투자하는 이도 있는데 누구의 수익률이 높은 지는 판단하기 어렵지만 장기투자가 안정적인 수익률이 높은 것은 사실이다.

하지만 단기투자로 수익을 올리기 위해서는 많은 노력이 필요하다.

 

예를 들면 매매빈도, 매매승률, 수익손실률 등이 높아야한다.

 

단기투자는 소액으로 매매빈도가 많은 반면 수익률이 낮고, 장기투자는 비교적 큰 투자금액으로 매매빈도가 적고 수익률이 높다.

주식투자에서는 스캘핑이나 데이트레이딩 등 초단기(단타)매매 투자방법이 있지만, 부동산투자는 초단기매매가 현실적으로 어렵다.

 

부동산시장이 꼭지를 향해 가고 있을 때, 즉 매수자는 많은데 매물이 적을 때, 매물을 매입하고 나면 잔금 전에 더 높은 가격에 매입을 원하는 다른 매수자를 찾는 경우가 있다.

 

이때 매매를 한다면 초 단기매매가 될 수가 있다.

 

이때의 수익률은 매도당시의 투자금액 대비 수익률이 아니라 연수익률을 기준으로 계산하면 매도결정이 훨씬 쉬워진다.

장기적인 투자는 미래가치를 중시하는 가치투자로 볼 수 있는데, 저가매입하여 일정기간 후에 고가매도하는 전략으로 수익률이 높다.

 

하지만 미래를 예측 한다는 것은 어려운 일이다.

 

가치투자의 대가 위렌버핏의 말처럼 내재가치에 비해 저렴하게 매입하여 장기적으로 보유하면 위험은 낮추고 수익이 높일 수 있다는 것이다.

 

시장이 공포상황에서 투자자 대부분이 도망가고 시장을 피할 때 우량 자산을 헐값에 매입하는 역발상 전략으로 부자가 된 사실은 유명하다.

단기투자에서 성공하기위해서는 시장흐름을 잘 읽고 손실이 발생하면 손절매 를 할 수 있어야 한다.

 

시장흐름은 정책방향, 트렌드 시장가격 변동추이 등이 포함되고, 수익이 나든 손해가 나든 빠른 매매 결정을 해야 수익을 올릴 수 있다.

 

장기투자는 미래가치에 투자이므로 저평가 여부를 평가할 수 있어야 하고, 경기호황 국면과 매도자 우위 시장까지 주시하면서 기다릴 줄 알아야 한다.

단기 투자 부동산과 장기 투자 부동산은 투자물건과 자금성격이 틀리므로 단기투자일 경우에는 적은 수익에도 매도할 수 있지만 장기투자일 경우에는 흘러간 시간만큼의 보상이 이뤄져야 하므로 높은 수익을 기대하게 된다.

재개발 지역에 투자할 경우에는 재개발 예정지 발표직전, 기본계획 발표전, 구역지정 직전에는 단기투자가 유망하며, 사업시행인가나 관리처분인가 시점에는 중기투자에 유리하고, 입주 전후 매입할 경우에는 장기적으로 투자해야 한다.

단기투자 유망 부동산은 준주택에 포함된 고시원, 도시형생활주택에 대한 투자와 6개월 내에 신축하여 임대, 분양이 가능한 소형 빌라 신축부지에 대한 투자, 단기간에 보상이 가능한 수용되는 즉 도시계획에 포함되는 토지도 좋은 투자 부동산이다.

장기투자 유망 부동산은 개발 예정인 수도권 지역의 토지나 아파트건설 규제가 대폭 완화될 예정인 서울 한강변 준공업지역과 경기도권 재개발 재건축 예정지역, 미분양 아파트 매입 등에 대한 투자도 좋은 선택이다.