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상가투자 시 고려할 점
주택시장의 침체로 아파트 투자가 대폭 감소한 반면 수익형 부동산 투자는 여전히 식을 줄 모르고 있다. 묻어두기 식 투자를 해야 하는 주택이나 토지와 달리 매달 수익을 보장받고 현금흐름이 좋다는 점이 매력이다.
특히 전통적인 수익형 부동산인 상가는 봄 날씨다. 세종시 첫마을 아파트 단지 내 상가가 연일 좋은 성적에 마감되면서 상가 분양시장의 온화한 분위기를 주도하고 있다.
하지만 이면도 있다. 만만히 봤다간 큰 코 다치는 투자가 상가다. 상권이 죽으면 좀처럼 임대가 되지 않고, 투자 원금도 회복하지 못하는 경우가 다반사다. 경매에서 30%대까지 떨어지는 굴욕도 맛본다.
투자의 불문율은 위험도의 최소화다. 돌다리도 두들겨보고 건너는 것이 상책이다. 상가투자 시 주의할 점에 대해 알아봤다.
◆상가투자 시 고려할 점은
상가는 여건별 결과 값이 다르게 나타날 공산이 큰 투자 상품이다. 자칫 쪽박을 찰 가능성이 높다는 의미다. 이는 곧 사전 대응전략이 치밀해야 함을 의미한다.
상가 투자를 앞두고 있다면 계약 시 주의사항을 미리 체크해야 한다.
투자수익률과 직결되는 임차인과의 관계를 고려해 경기부침이 없는 업종현황을 파악해 두자.
무엇보다 상가는 개별적 특성이 뚜렷하다는 점을 인식해야 한다. 아파트 식 투자가 아닌 최종 사용자인 임차인과 상가 이용객의 입장에서 물건을 선별해야 한다.
명확한 투자목적을 수립하고 투자금액이 가능한 상품을 솎아내는 것도 투자 전에 이뤄져야 하는 행동이다. 지역적 선호보다 수요층에 기초한 상품별 정보습득에 신경을 써야 한다.
단지 내 상가, 주상복합상가, 근린상가, 복합쇼핑몰, 아파트형공장상가 등 유형별 특성에 맞춰 투자 대 상지의 환경 분석은 필수다.
지나친 거시적 통계와 규칙성에 얽매일 필요는 없다. 투자 대상 호수를 중심으로 수요층 분석, 상권력 분석, 동선분석, 교통환경 분석, 업종분석 등 상가에 긍정적 영향을 주는 구체적 답안을 현장에서 도출해 보자. 자체 분석에 대한 자신이 없다면 관련 전문 업체의 도움을 요청하는 것도 방법이다.
◆단지 내 상가 4대 착시는
단지 내 상가는 상가 시장에서 인기가 끊이지 않는 곳이다. 세종시 상가 열기를 이끌고 있는 곳도 단지 내 상가다. 지난 10월 분양한 수원 아이파크시티 1차 역시 최고 9대 1의 경쟁률을 기록했다. 공공과 민간을 가리지 않고 열기를 이어가고 있는 셈이다.
상가정보업체 상가정보연구소는 11일 단지 내 상가 '4대 착시현상'을 소개했다. 세대수 착시, 소비층의 움직임 착시, 수요 착시, 임대료 착시 등이 단지 내 상가를 구입할 때 주의해야 할 점이다.
우선 단지 내 상가 투자 시 가장 중요한 점검사항은 배후세대다. 세대수에만 신경을 쓰다보면 착시에 빠질 수 있는데 실제는 세대당 인원수에 신경을 써야 한다. 한 가구당 출산율이 1명 남짓인 상황에서 4인 가족은 이미 기준이 아니다. 젊은 세대가 주류를 이루는 단지라면 보다 보수적인 가족 구성원을 설정해야 한다.
세대수에 따라 상가가 주상가와 부상가로 나뉘거나 다수의 출입구가 형성된다는 점도 간과해서는 안된다. 다수의 상가와 출입구의 존재는 수요의 분산을 의미한다. 즉 최초 세대수가 3분의 1 또는 2분의 1 수준으로 나뉘기 때문에 이때는 소비자의 주동선, 대중교통과 연계된 상가에 의미를 두는 것이 유리하다.
단지 내 상가는 위치와 기능에 따라 단지 속 수요만 소비층으로 삼을 수도 있고 단지 밖 수요까지 넓힐 수도 한다. 세입자는 많은 매출을 필요로 하기 때문에 수요의 확대를 요구하기 마련이다. 단지 내 수요만 상대로 해서는 매출의 한계가 있어서다.
상업지역과 맞물린 단지 내 상가의 경우 유명프랜차이즈 업체가 입점하기도 한다. 단지 밖 상권과 경쟁을 하더라도 승산이 있다고 볼 수 있다. 즉 어떤 업종이냐에 따라 수요가 늘어나기도 하고 줄어들기도 한다는 점을 계산해 둬야 한다.
임대료 조정기를 거치게 된다는 점도 유의해야 한다. 상가 입점 초기 세입자 경쟁으로 예상 임대수익률 실현이 용이하지만 시간이 흐를수록 세입자의 영업수익에 따라 임대료는 상향 조정이 아닌 하향 조정 가능성도 배제할 수 없다. 입찰에 앞서 계산한 수익률이 실제와 무관한 경우도 있음을 주의해야 한다.
상가정보연구소 박대원 소장은 "물리적 조건이 뛰어난 단지 내 상가도 이면까지 들여다보면 약점이 노출되는 사례가 적지 않다"며 "입찰방식의 경우 필히 고낙찰을 피해야 하는 이유다"고 설명했다.
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