수익형부동산의 모든것(재테크.소액투자.지방투자지역)>경매/공매주의사항>"경매.배당.취하..." [지방원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가(상가빌딩).매매]
Q= 배당 금액은?
A= 각 채권자에게 배당할 금액은 다음을 모두 합한 금액이다
1. 낙찰대금
2. 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급, 충당까지의 지연이자
3. 채무자 및 소유자의 매각허가결정에 대한 항고가 기각 또는 각하 되거나 취하한 경우에 그
항고보증금액
4. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 매각허가결정에 대한 항고의 기각 또는 각하되거나
항고가 취하한 경우에 그 항고보증금
5. 전 매수인의 매수신청보증금
6. 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정한 경우 매수인의 매수신청의 보증금
7. 배당기일까지 1~6에서 발생한 보관금의 이자
Q= 경매 취하 동의 여부는?
A=
1. 매수신고 전
- 경매신청인은 매각기일에 적법한 매수신고가 있기까지 임의로 경매신청을 취하할 수 있다.
2. 매수신고 후
- 매수의 신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과
차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.
- 경락 후에는 최고가매수인의 동의 없이 경매신청취하를 할 수 없으므로 그 취하는 효력이
없는 것이다
Q= 경매 취하 요건은?
A=
1. 강제경매의 취하는 특별한 사정이 없는 한 경매신청인만 할 수 있으므로 상대방의 소취하와
함께 강제경매신청을 취하하기로 하는 내용의 합의서에 경매신청인과 함께 합의당사자로
되어 있는 자는 경매신청취하의무가 있다 할 수 없다.
2. 임의경매절차가 개시된 후 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된
경우에는 경매절차의 진행에는 아무런 영향이 없고, 대위변제자가 경매신청인의 지위를
승계하므로, 종전의 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다.
3. 대리권의 내용이 강제경매절차에서 본인을 대리하여 경매입찰에 임하는 행위와 그에
부수된 권한이라고 되어 있다면 그 대리권의 범위는 본인을 대리하여 경매신청을 하는
행위와 그 밖에 본인이 경매신청인의 지위에서 할 수 있는 행위에 한정된다고 봄이 상당하므로,
그 경우 대리권의 범위가 경락허가결정이 있은 후 경락인이 된 본인을 대리하여
채권자의 강제경매신청취하에 동의할 권한에까지 미치는 것으로 볼 수는 없다.
Q= 공사 중단 된 토지의 경우?
A= 매각대상 토지가 농림, 준농림을 불구하고 농지전용허가 또는 토지형질변경허가를 득하여
사업시행을 하다가 공사가 중단되어 미준공 상태에서 경매가 진행된 경우 허가권의 승계문
제에 관하여 관할 허가관청의 자문을 받을 필요가 있다.
건축허가 및 토지형질변경허가권이 매수인에게 승계될 수 있는지 여부와 승계될 수 없다면
시공자와 승계에 관하여 별도의 협의매수를 해야 하는 문제가 발생할 수 있으므로 허가관청
에 확인절차가 필수적이다. 토목공사, 조경공사, 사도개설공사, 정지작업 등 공사 진척 정도
에 따라서 공법상의 규제정도가 차이가 있으므로 반드시 현장 확인을 통하여 조사하여야
한다.
Q= 공장 입찰시 주의 사항은?
A= 공장의 경우, 감정가격에 포함된 기계 기구는 사실상 현장에 없거나 또는 중요부품이 없어
실제적인 가치는 없는 경우가 많다. 따라서 특별한 경우가 아니면 토지와 건물만 평가하여
전체적인 가치를 판단하는 것이 안전한다.그리고 건물내부 또는 지하에 산업폐기물의 방치
여부도 확인하는 것이 중요하며, 산업폐기물의 처리비용이 과다하여 낙찰을 포기하는 사례
가 실무상 종종 있으므로 현장 조사시 반드시 체크하여야 할 사항이다. 또한 전기세, 수도세
등의 체납으로 단전, 단수된 상태가 많으므로 이 또한 확인할 사항이며, 공장을 낙찰 받았을
경우 전 소유자나 사용자가 체납한 전기, 수도요금은 원칙상 낙찰자에게 승계되는 사항은
아니지만, 체납된 상태로는 전기 등을 공급받을 수 없으므로 낙찰가 납부하는 것이 현실이
고, 또한 체납된 전기세, 수도세등을 낙찰자가 인수하여 납부해야 하는 것을 낙찰자가
입찰 전에 알았다면 그 납부가 불공정하거나 사회질서에 반하는 법률행위가 아니라는
대법원판결이 있어 주의를 요한다.
전기세
-체납액보다 한전 불입금이 싸면 신규 공사로 하는 것이 유리하다.
(신규공사 1k당 14,300원-공사비별도) 또한 지역에
따라 요금을 내지 않는 경우도 있어 입찰 전 확인이 필요하다.
Q= 관습상의 법정지상권도 2년분 이상의 지료를 연체할 경우 지상권소멸청구의 의사표시에
의하여 소멸하는지?
A= 관습상의 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을
준용하여야 할 것이므로 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의
법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸한다.
(출처 : 대법원 1993.6.29. 선고 93다10781 판결【지료금】[공1993.9.1.(951),2137])
Q= 구건물 멸실 후 동일성이 없는 신건물이 신축된 경우는?
구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된
구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물
을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.
A= 민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을 완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다.
(출처 : 대법원 1993.5.25. 선고 92다15574 판결【부당이득금반환】[공1993.8.1.(949),1836])
Q= 근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권 대항력은?
A= 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다
Q= 근저당권설정 등기청구권 가등기의 일부 이전 등기 가부는?
A= 법원의 가등기가처분결정에 의하여 경료된 가등기의 효력은 일반적인 가등기의 효력과 아무런 차이가 없으므로, 법원의 가등기가처분결정에 의하여 경료된 근저당권설정등기청구권 가등기의 경우에도 부기등기의 형식으로 이전등기를 할 수 있으며, 그 가등기에 의하여 보전된 근저당권설정등기청구권의 일부 이전의 부기등기도 할 수 있을 것이다.
Q= 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지?
A= 저는 甲소유 주택을 보증금 500만원에 매월 10만원의 월세를 내기로 하고 2년 기간으로 계약하고 살던 중, 1년 6개월 후 개인적인 사정으로 이사를 하게 되었습니다. 그 후 6개월이 지나 계약기간이 만료하여 저는 甲에게 보증금 500만원을 반환하여 달라고 요구하였고, 甲은 6개월 간 지급하지 않은 월세 60만원을 공제하고 440만원만 돌려주겠다고 합니다. 물론, 제가 그 주택에서 나올 때는 비어있는 주택이었으나, 제가 나오고 1개월 정도 있다가 甲은 보증금과 월세를 올려서 다른 사람에게 임대하였는데, 이 경우 저는 60만원 전부를 돌려받을 수 없는지요??
답변: 임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약을 해지하고자 하는 경우 계약 당시 해지권을 유보하지 않았다면 임차인이 일방적으로 해지할 수 없다 할 것이므로, 임차목적물이 제3의 임차인에게 임대되어 사용되고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다.
그러나 위와 같이 귀하가 임대차계약기간만료 전에 일방적으로 주택을 비워주었고, 甲이 1개월 가량 지난 후 새로운 임차인에게 다시 임대한 경우에는 甲이 귀하와의 계약해지를 묵시적으로 승인하였다고 볼 수도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 甲은 위 주택에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지는 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다. 따라서 귀하는 보증금 500만원 중에서, 甲이 위 주택을 새로운 임차인에게 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세 10만원과 이에 대한 연 5푼 비율의 지연이자 상당을 공제한 나머지 금원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.
(대한법률구조공단 법률상담사례)
Q= 기일 연기는?
A=
1.이해관계인은 기일지정, 변경신청권이 없으나 실무상 경매신청채권자가 기일연기신청을
하는 경우에는 2회까지 허용하며 1회 연기기간은 2월로 한다. 이 경우 채권자의 연기신청서
에 날인된 인영이 육안으로 대조하여 경매신청서상의 것과 다른 경우에는 인감증명서의
제출을 명한다.
2. 채무자 또는 소유자가 기일연기신청을 하는 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 불허한다.
Q= 기존채권과 임차보증금을 전환한 경우 우선변제는?
A=
1. 인정하지 않은 사례
채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.
2. 인정한 사례
주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.
※그 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다.
Q= 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하고 소유자가 달라진
경우는?
A= 건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가
담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상 건물이 소유자를
달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라
관습상의 법정지상권도 인정되지 아니한다.
(출처 : 대법원 1995. 12. 11. 자 95마1262 결정【부동산임의경매신청기각】[공1996.2.1.(3),348])
Q= 낙찰이 되었으나 잔금을 납부하지 않은 경우 매수신청보증금 반환 여부는?
A= 낙찰자가 지정된 기한까지 대금을 납부하지 않는 경우는 재매각이 실시되며, 재매각
결과 낙찰되었을 경우 전 낙찰자는 매수신청보증금의 반환을 요청할 수 없고, 또한 재매각기일에 참여하여 낙찰 받을 수도 없다. 그러나 재매각 명령 후 경매절차가 취소 되거나 경매신청이 취하 된 경우에는 전 낙찰자는 매수신청보증금의 반환을 요청 할 수 있다.