[지방투자.소액투자.임대사업.구미투자매매]>부동산성공과 실패사례>나도 부동산 경매로 돈 좀 벌어볼까...?[원룸.다가구주택.구미투자매물]

부동산 경매 시장에 그야말로 물건이 쏟아지고 있다. 게다가 감정가보다 반 이상 떨어진 가격대가 형성되다 보니 투자처를 찾던 이들이 몰리며 소위 경매의 대중화 시대가 열리고 있다.   그러나 싼값에 사서 비싸게 팔아 돈 번다는 생각에, 경매가 땅 짚고 헤엄치기마냥 만만하게 보일지 모르지만, 경매 역시 신중하게 접근해야 한다.

‘반값’. 요즘 경매 시장을 한 단어로 요약하면 이렇다. 경매 시장엔 부동산 시장 침체 여파로 감정가보다 50%나 떨어져 경매가 진행되는 물건이 급증하고 있다.   예전에는 감정가의 70% 수준에 경매가 진행돼도 많은 사람이 관심을 보였다.   그런데 요즘은 50% 수준까지 떨어진 물건이 워낙 많아서인지 낙찰가를 높게 써내지 않는 경향이 두드러지고 있다. 경매에서 유찰되면 다음 번 경매는 떨어진 가격에서 새로 시작한다. 손님을 끌어야 하기 때문이다.   인천과 부천 30%을 제외한 서울·수도권 경매 법정에선 한 번 유찰되면 경매 시작 가격이 20%나 떨어진다.   서울의 아파트가 경매에 나와 두 번 유찰되면 최초 감정가의 64% 수준에서 경매가 시작되는 것.   인천과 부천은 30%씩 인하된다. 두 번 유찰되면 감정가의 49%에서 시작하게 되니까 정말로 ‘반값 아파트’가 된다. 실제로 한 경매정보업체가 올 상반기 2~3회 이상 유찰된 수도권 아파트를 조사해보니 수도권 지역 아파트들이 감정가의 40~50% 수준에 낙찰되는 사례가 속출했다.   지난 7월 경매를 진행한 서울 송파구의 한 아파트는 감정가가 3억3천만원인데 절반 수준인 1억7천만원에 주인을 찾았다. 최고가 주상복합 아파트로 꼽히는 도곡동 타워팰리스도 네 번이나 유찰되면서 이미지를 구겼다. 현재 경매 시장 상황이 집주인 입장에서 보면 좋은 게 아니지만, 반대로 실수요자 입장에서는 그리 나쁘지만은 않다.   지금 경매 시장은 잦은 유찰로 가격은 떨어지고 경쟁자는 줄어 ‘물 반 고기 반’이다. 경매 전문가들도 그래서 위기를 기회로 삼으라고 말한다.   단, 경매 시장에는 워낙 타짜가 많기 때문에 돈 되는 물건을 건지려면 사전에 충분한 검토 작업과 조사가 필요하다.   경매 초보자들이 꼭 알아둬야 할 알짜 투자 요령 3가지를 소개한다.

경매에서 중요한 것은 첫째도, 둘째도, 셋째도, 시세다. 경매업계에서 실패란 낙찰을 못 받는 게 아니라 시세보다 비싼 가격에 낙찰 받는 것이다. 경매에 뛰어든다면 느긋한 마음가짐이 필수다. ‘세상은 넓고 경매 물건은 널렸다’는 생각으로 여유 있게 접근해야 성공 확률이 높다. 특히 부동산 가격이 떨어지는 시기엔 최초 감정가가 매겨진 시기의 시세가 적용되기 때문에 무조건 ‘싸다’는 인식을 가져서도 곤란하다. 바가지를 쓰지 않으려면 발품을 직접 파는 현장조사는 필수다. 법원에서 감정가를 정하고 경매를 시작하기까지는 최소 5개월 이상이 걸린다. 현장을 방문해 시세와 거래 흐름을 확인해야 엉뚱한 가격에 입찰하지 않을 수 있다. 부동산은 최소한 세 곳 이상 들러보자. 그래야만 정확한 시장 상황을 포착할 수 있다. 더불어 부동산의 위치와 입지, 주변 환경을 꼼꼼히 살펴보고 대항력이 있는 세입자의 여부와 유치권, 법정 지상권 등 문서에 기재되지 않은 권리 관계를 확인해야 낙찰 이후 예상치 못한 곤란을 피할 수 있다.   경매는 속성상 경기가 어려워질수록 더 빛을 발한다. 경기가 좋으면 시장에서 급매물로 바로 소화가 가능하지만, 시장이 침체되면 최종 처분 단계인 법정까지 밀려나는 게 보통이다. 경기에 후행하는 속성을 갖기 때문에 경기 불황의 직격탄을 맞고 나서 1년 정도 지나면 경매 물건이 그득하게 쌓이면서 호황을 맞이한다. 얼마 전까지만 해도 경매 관련 정보를 수집하려면 발품을 많이 팔아야 했다. 하지만 지금은 정보 검색 능력만 갖추면 절반은 성공이다. 2008년 말, 고맙게도 대법원이 법원 경매 정보 시스템(www.courtauction.go.kr)이란 사이트도 열었다. 법원에 나온 경매 물건을 손쉽게 검색할 수 있고, 경매로 나온 부동산 관련 정보도 공짜로 챙길 수 있다.   법원에 사람들이 몰려들어 발 디딜 틈 없을 정도가 되면, 경매 재테크는 한물간 것이란 점을 잊지 말아야 한다. 시장이 과열되면 감정가보다 훨씬 더 주고 낙찰 받는 사람들이 나오기도 한다. 하지만 개발 호재가 있다고 무작정 높은 가격을 써냈다가 나중에 개발이 지지부진해지면 돈이 장기간 묶일 수도 있다. 경매를 이용해 저렴하게 내 집을 마련하려는 실수요자라면 유찰된 아파트 중에서도 중소형 아파트에 관심을 둬야 한다. 여러 번 유찰된 물건 중에서도 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산에 집중하는 것도 나쁘지 않다. 주택 시장 침체로 ‘풍선 효과’를 보고 있는 오피스텔 등은 월세와 같이 일정한 수익을 올릴 수 있는 데다 경기 회복세의 긍정적인 영향을 기대해볼 수 있다. 경기가 호전되면 오피스텔 수요는 늘어날 수밖에 없다. 물론 유찰이 잦았던 물건은 권리 관계에 흠이 있을 수 있기 때문에 꼼꼼한 분석은 필수다.