부동산시장.동향.전망[지방노후대책용상가주택투자급매물] 2012년 가을에 쏟아지고 있는 부동산정책 과연 효과가 있을까?? ■수재블2억5천상가투자[지방배후단지재테크투자매물]정보제공
2012년 가을에 쏟아지고 있는 부동산 정책, 과연 효과가 있을까??
지난 9월 10일, 정부가 또 부동산 대책을 발표했다. 경기 침체로 인해 소비가 감소되고, 소비 감소는 또다시 경기 침체의 악순환으로 이어지면서 정부가 제5차 경제활력 대책회의를 통해 소비활성화 대책을 발표한 것이다. 고강도 부동산 정책에 따른 부동산 시장의 파급 효과를 점검해본다.
이번 부동산 정책의 주요 내용은 부동산 거래를 활성화시키기 위한 세금 감면 혜택이 주를 이룬다. 올해까지 구입하는 미분양 주택에 대해 5년간 발생하는 양도차익에 대해 양도소득세 100%를 감면해 준다. 또한 올해까지 구입하는 주택 거래에 대한 취득세도 50% 추가 감면된다. 이에 따라 9억 원 이하 1주택자에 대한 취득세율은 현행 2%에서 1%로 낮아지고, 9억 원을 초과하는 고가 주택과 다주택자의 취득세는 현행 4%에서 2%로 낮아진다.
다양한 세제 지원에도 불구 실효성은 의문
하지만 정책적 실효성은 크지 않을 것으로 예상된다. 수도권에 남아 있는 미분양 주택 물량은 2만5000~2만9000 선을 꾸준히 유지하고 있다. 2기 신도시를 비롯한 수도권 공급 물량이 꾸준히 이어지는 것이 주요 원인이지만, 미분양 주택의 매력이 낮다는 것이 가장 큰 문제점이다.
수도권 미분양 아파트의 64%는 전용면적 85㎡ 초과의 중대형 아파트들이다. 지금 주택 시장에서 수요가 있는 주택은 낮은 금액으로 구입할 수 있는 중소형 아파트이기 때문에 대형 아파트를 분양 받았을 때 가격 하락과 환금성에 대한 우려가 클 수밖에 없다. 서울, 수도권에서 가격 할인을 많이 하고 있는 일부 단지들이 수혜를 입을 것으로 예상된다.
취득세 역시 마찬가지다. 지금은 5억 원짜리 아파트를 구입했을 때 취득세가 1000만 원에서 500만 원으로 낮아지는 것이 중요한 것이 아니라 5억 원짜리 아파트의 가치가 앞으로도 유지될까가 가장 큰 고민이기 때문이다. 2012년에도 아파트 가격은 서울이 3%, 경기도가 2% 이상 하락했고 전반적으로 금융 위기 이전 수준까지 아파트 가격이 후퇴했다. 취득세 1%의 감면이 크게 와 닿지 않는 상황이다.
시행 시기 또한 불확실하다. 양도세, 취득세 감면 시기는 국회 상임위원회 통과일 이후 취득분부터 적용되기 때문에 9월 말이나 10월 초에 시행될 것으로 예상되고 있다. 취득 날짜는 잔금납부일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 적용될 예정이다.
미분양 주택의 양도세 감면도 시행일 이후에 매매 계약을 한 미분양 주택이 대상이다. 시행일이 불확실해서 시장에서는 시행일 이후로 거래를 미루는 사례가 나타나고 있고, 시행되더라도 올해까지는 넉 달이 채 남지 않은 상황에서 제대로 실효성을 발휘하기는 어려울 전망이다.
물론 정부가 내년 초까지 시행 시기를 조정할 수도 있겠지만, 시행 시기가 길지 않아서 효과를 발휘하기엔 제한적일 것으로 보인다. 올해 말, 또는 내년 초에 기존 주택이나 미분양 아파트를 구입하려고 했던 수요자들이 시기를 앞당겨서 거래할 가능성은 있겠지만, 일시적으로 통계 수치가 올라가더라도 장기적으로는 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 못할 것으로 예상된다.
현재 분양가상한제는 경제자유구역 등 일부 예외 지역을 제외한 모든 아파트의 분양가에 적용 되고 있지만, 국토해양부의 이번 개정안은 보금자리 주택, 보금자리주택지구 내에서 공급되는 주택, 주택 가격이 급등할 우려가 있는 지역의 주택에 한해 적용한다는 방침이다.
분양가상한제 사실상 폐지
9·10 대책 발표 이후, 9월 11일에는 분양가상한제가 국무회의를 통과했다. 분양가상한제는 5·10 대책 후속 조치로 개정안이 발표됐지만 아직은 국회를 통과할 수 있을지 미지수다. 개정안에 따르면 분양가상한제는 앞으로 시장 상황에 따라서 탄력적으로 운영된다.
현재 분양가상한제는 경제자유구역 등 일부 예외 지역을 제외한 모든 아파트의 분양가에 적용되고 있지만, 국토해양부의 이번 개정안은 보금자리주택, 보금자리주택 지구 내에서 공급되는 주택, 주택 가격이 급등할 우려가 있는 지역의 주택에 한해 적용한다는 방침이다.
이 중에서도 국토부 장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐서 분양가상한제 적용 주택으로 지정하는 경우에만 적용되며, 실제 집값이 크게 오르는 곳만 상한제 적용을 받도록 아파트 동 단위로 대상을 지정하게 된다. 사실상 분양가상한제의 폐지라고 볼 수 있다.
분양가상한제는 그동안 국토부와 건설회사들이 적극적으로 폐지를 주장해 왔지만, 번번이 국회의 문턱을 넘지 못한 부동산 핵심 정책 중 하나다. 분양가상한제가 부동산 시장에 미치는 영향도 적지 않다.
우선 분양가가 올라갈 가능성이 있다. 실제 2000년대의 높은 분양가는 주변의 아파트 가격을 끌어올리는 역할을 해 왔다. 아파트가 브랜드화하고, 평면이 다양해지면서 분양가가 치솟았고, 새 아파트의 높은 분양가는 주변 아파트까지 동반 상승하는 계기가 됐다.
신규 분양뿐만 아니라 분양가상한제는 재건축·재개발 시장에서도 큰 영향을 끼친다. 올해 7월까지 일반 아파트보다 재건축 아파트가 더 급락하고 재개발 시행에 차질을 빚은 데는 재개발, 재건축으로 지은 아파트의 일반 분양 비율이 낮았기 때문에 조합원들의 이익이 줄어든 것도 한 가지 이유다.
또 분양권전매제한과 관련이 있다. 현재 분양가상한제 적용 대상 주택에 대해서 3~5년의 전매 제한 규제가 적용되는데, 분양가상한제가 폐지되면 전매제한 역시 완화되기 때문이다.
이처럼 분양가상한제는 기존 아파트, 신규 분양 시장, 재개발·재건축까지 영향을 미치는 제도여서 국토부, 건설회사, 국회 등이 첨예하게 대립했던 제도다.
하지만 현 부동산 시장에서도 그 여파가 크게 나타날까. 결론적으로는 분양가상한제의 영향도 제한적일 전망이다. 현재 아파트 가격이 하락하는 이유는 몇 가지 부동산 정책의 문제는 아니기 때문에 분양가상한제가 폐지되더라도 아파트 가격이 오르긴 어려울 것으로 보인다. 또 기존 아파트 가격이 살아나지 않는 한 건설회사나 조합에서도 분양가를 크게 높일 수는 없다. 미분양 물량이 발생하면 조합원이나 건설회사의 부담이 커지기 때문이다.
9월 20일부터 완화되는 DTI 규제
세금 감면, 분양가 자율화와 함께 9월 20일부터는 총부채상환비율(DTI) 규제도 완화된다. 금융감독원은 DTI 규제 보완 방안의 시행을 위한 세부 기준을 마련해서 9월 20일부터 시행에 들어가게 된다. 이 제도는 지금은 소득이 낮거나 없어도 미래에 소득이 높아질 것으로 예상되거나 다른 자산을 가지고 있는 사람들에게 DTI 규제를 완화해 주기 위한 목적으로 도입된다.
우선 40세 미만의 무주택 근로자가 주택을 구입하기 위해서 만기 10년 이상의 비거치식 분할 상환 대출을 받을 때 장래예상소득을 소득지표로 활용할 수 있도록 했다. 지금까지 20~30대 직장인은 현재의 소득만으로 대출을 받기 때문에 대출금이 낮았지만 앞으로는 지금의 15~25% 정도 더 대출을 받을 수 있게 된다.
대출 방식은 10년 만기 이상의 비거치식 분할 상환이고, 소득 증빙은 세무서가 발급한 근로소득 증빙자료를 제출해야 한다. 자산은 있지만 은퇴 등으로 소득을 입증하기 어려운 대출자는 자산소득을 인정하는 기준을 도입해 대출금액을 높일 수 있다.
본인과 배우자 소유의 재산세 부과 대상이 되는 토지, 건물, 주택, 임차보증금 등이 인정받을 수 있는 자산이다. 은행은 대출자의 순자산에 은행 정기예금 가중 평균금리를 기준으로 신용도나 상환 능력을 감안해서 DTI를 적용하게 된다.
또한 고정금리, 비거치식, 분할 상환 대출에 5%포인트씩 최대 15%포인트의 DTI 우대 비율을 적용하는 대상은 6억 원 미만 주택 구입에서 6억 원 이상으로 확대된다.
이런 대출 요건을 갖추면 서울에서 6억 원 이상 주택을 구입할 때 DTI는 현행 50%에서 최고 65%까지 높아질 수 있다. 인천, 경기는 60%에서 75%로 오른다. DTI 규제 완화 역시 당장 실효성은 낮을 전망이다. 대출이자보다 아파트 가격이 오른다면 무리해서라도 주택을 구입하겠지만, 대출이자만큼도 오르지 않는 주택을 DTI 완화 때문에 구입한다는 것은 어렵기 때문이다.
단기·선심성 정책은 그만
올해 정부는 5·10 대책에 이어 5·10 후속 조치, 9·10 소비활성화 대책까지 연이어 부동산 정책을 내놓고 있지만, 시장의 반응은 싸늘하기만 하다. 각종 세금이 감면됐고, 투기지역, 주택거래신고지역 등 특정 지역을 겨냥한 규제도 완화됐다. 1가구 1주택뿐만 다주택자들을 위한 다양한 세금 감면과 투자 수요가 많은 재건축이나 분양권 전매까지 대책을 발표했지만 시장은 반응하지 않고 있다.
지금의 주택 시장은 부분적인 자금 지원이나 세금 감면의 문제는 아니다. 경기 침체와 실질소득 감소, 얼어붙은 소비자 심리 등 전반적인 경제 상황이 더 많이 반영되고 있다. 또 아파트 가격도 실수요자들이나 투자자들이 보기에 매력적일 만큼 가격이 급락하진 않았다.
바닥이 확인되지 않는 상황에서 투자심리가 살아나기 어려운 상황이다. 우리나라 인구구조의 문제, 경제 성장성이 낮아지는 점 등도 맞물려 있다. 따라서 한두 가지의 부동산 정책만으로는 큰 실효성을 보기 어렵다. 오히려 여러 규제 완화들이 향후 부동산 시장이 살아날 때는 부메랑이 돼서 돌아올 수도 있다.
외환위기 이후 정부의 냉·온탕 정책은 정보와 자금이 풍부한 부자들에게 더 유리하게 작용했다. 반대로 당장의 실효성은 보이지 않더라도 실수요자를 위한 대책이거나 다주택자들, 또는 특정 부동산에 과도한 규제가 있었다면 장기적인 방향에서 완화하는 것이 바람직하다.
3~4개월을 바라보는 단기성 정책이나 선심 쓰듯 연장을 반복하는 정책으로는 실수요자도, 투자자도 정부를 믿고 거래 시장에 참여할 수 없다. 장기적인 관점에서, 일관성 있는 정책이야말로 부동산 문제를 푸는 핵심이다.
<한경비지니스> <김혜현 알투코리아 이사님>
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