1) 다가구주택의 공매물건 내부구조와 위치도
2) 물건분석 및 권리분석 및 배분
(1) 물건분석 및 주변현황
이 공매물건은 서울시 마포구 상수동 소재 6호선 상수역 3번 출구에서 3~4분 거리에 위치하고 있어서 다가구주택을 1층 3개 호수와 2층 3개 호수로 총 6개 호수의 원룸으로 리모델링하면 각 보증금 1,000만원에 월 50만원씩 임대수익이 예상되어 보증금 6,000만원에 매월 3,000,000원의 임대소득이 예상되는 우량한 다가구주택이다.
인근에 홍익대학교와 서강대 그리고 신촌이 가까이에 위치하고 있어서 대학생과 직장인이 선호하는 지역이고, 원룸임대는 수요가 상당히 부족하다는 것이 주변부동산의 이야기이다.
따라서 원룸으로 리모델링하면 계속적인 임대소득이 예상되는 지역이다.
그리고 주변 가까이에 삼성래미안을 시공사로 선정하여 대단지 재개발사업이 진행중인데 2012년 초부터 이주계획이 잡혀 있어서 주택수요는 더욱 부족하게 되므로 이는 곧 임대수익율의 증가로 이어질 전망이다.
(2) 다가구주택의 임대차정보와 등기부등본 상의 권리내역
① 다가구주택의 임대차정보
② 등기부상의 권리내역
(3) 권리분석과 배분표작성
이 공매물건은 자산관리공사의 압류공매와 북부천새마을금고의 임의경매가 중복하여 진행중인 물건이다.
그런데 유의할 점은 말소기준권리인 북부천새마을금고의 2010년 5월 26일 근저당권 보다 먼저 대항요건을 갖추고 있어서 대항력이 있어 보이는 전입세대원 이강민(전입일자 1995.6.30.)이 있다.
서류상으로는 이강민은 대항력이 있어 보이며 주민센터를 방문해서 조사해본 결과 체납자겸 소유자인 이한구와 관련이 없어 보였다.
그런데 이 공매물건에서 이강민의 전입일자와 대항력 있는 임차인이 있는 데도 북부천 새마을금고의 대출실행에 의문이 가기 시작했고 특히 전입일자가 체납자와 같은 날자에 전입되어 있다는 점에서 등기부와 등기부상에 기재된 채권자를 통해서 원인분석을 하게 되었는데 임의경매를 신청한 북부천 새마을금고를 통해서 이강민이 체납자의 아들이고 대출시 무상거주확인서 까지 첨부하여 대출이 실행되었다은 말을 듣게 되었다.
특히 현장을 방문하여 물건을 조사 중에서 이 물건이 중개업소에 6개월 전에 6억7,000만원 매물로 나온 적이 있고 그 매물을 내 놓은 사람이 1층에 살고 있는 아들이라는 말과 2층에 살고 있는 임차인 등은 8,500만원에 임차하여 거주하고 있다는 사실은 함께 들을 수 있었다.
이러한 정황을 분석해본 결과 이강민은 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없고 있다고 해도 그 임차보증금의 금액은 많아 보이지 않았다.
현지 부동산중개업소를 방문해서 시세를 조사해본 결과 시세는 평당 2,000만원 형성하고 있었으나 거래는 어려운 실정이었다.
그러나 6억5,000만원 정도이면 거래가 가능할 것이라는 말과 주택을 원룸으로 리모델링하여 높은 임대수익율이 발생되면 매수자는 많다고 하였다.
수익률분석은 다음에 하기로 하고 입찰가를 420,700,800원에 하면 어떻게 배분될까!
420,700,800원에서 공매비용 12,880,800원을 공제하면 실제배분금액은 407,820.000원이다.
소액임차인 여부와 임차인이 배분요구가 없어서 이들을 제외하고 배분표를 작성하나 공매절차에서는 2011년 12월 31일까지는 배분표작성 전까지 배분요구하면 되므로 낙찰받고 나서 배분요구하도록 할 수 있다.
그러나 이 제도는 2012. 1.1.부터 첫 매각기일 이전에 배분요구종기제도가 시행되므로 금년말 까지만 가능한 제도이다.
1순위 마포세무서 32,800,000원(우선변제금 1등)
2순위 북부천 새마을금고 375,020,000원(우선변제금 2등)
(북부천 새마을금고는 청구채권액이 374,368,180원이지만 법원경매신청비용과 지연이자 등을 포함하여 배분잔여금 375,020,000원 전액 배분될 것으로 예상된다.)
앞에서 설명한 바 있듯이 배분표작성 전까지 다른 채권자 등의 배분요구가 있으면 예상배분표는 달라질 수 있을 것이다.
3) 투자대비 임대수익율은 어떻게 되겠는 가!
낙찰금액이 420,700,800원이고 필요제경비 포함 취득비용이 11,899,200원이라면 총 취득가는 432,600,000원이 된다.
그리고 낙찰금액에서 70%을 연 6%의 이자로 대출받았다면 현금투자는 138,600,000원이 된다.
다가구주택을 1층 3개 호수와 2층 3개 호수로 총 6개 호수의 원룸으로 리모델링하기 위해서 든 공사비가 3,000만원이면 총 현금투자는 168,600,000원이 된다.
각 호수를 보증금 1,000만원에 월 50만원씩 임대하면 총 보증금 6,000만원에 매월 3,000,000원의 임대소득이 예상된다.
이 금액을 가지고 현금투자대비 임대수익금액과 수익유을 계산하면 다음과 같이 된다.
연간 임대수익금액=36,000,000원-17,640,000원(294,000,000원×6%)(연 대출이자)=18,360,000원이다.
총 현금투자=168,600,000원-60,000,000원(보증금의 합계)=108,600,000원이다.
따라서 총 현금투자대비 임대수익율은 18,360,000원/108,600,000원=16.90%이다.
내가 108,600,000원을 투자해서 매월 1,530,000원의 임대소득이 발생된다.
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