농지 임대차와 관련해 1996년 1월1일 개정된 농지법은 중요한 의미를 갖는다.
개정 농지법은 1996년 1월1일 이후에 취득한 농지에 대해서는
특별한 경우가 아닌 한 개인간 농지임대차를 금지하고 있다.
따라서 그 이전에 취득한 농지는 지금이라도 제한 없이 임대차 할 수 있으나,
그 이후에 취득한 농지는 임대차할 수 없게 되었다.
다만 1996년 1월 1일 이후에 취득한 농지라면
다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 개인간 임대차가 가능하다.
농지은행에 임대위탁을 해보자.
개인간 농지 임대차는 농지법이 일정한 사유가 있는 경우에만 가능하다.
그렇다면 법정 사유가 없는 농지 임대차가 전혀 불가능한 것인가?
이에 대한 해답이 한국농어촌공사(실제로는 한국농어촌공사 산하 농지은행)에
농지를 임대하는 방법이다.
원래 이 같은 임대는 허용되지 않았지만
지난 2005년 7월 농지법과 한국농어촌공사 및 농지관리기금법이 개정되면서
농지은행에 임대하는 것이 가능해졌다.
농지은행에 임대한다고는 하지만 농지은행이 직접 농사를 짓는 것이 아니라
농지은행이 농지 소유자로부터 임대수탁을 받은 다음
농사지을 사람을 찾아 그에게 임대하도록 하는 것이다.
결국 농지은행은 임대차계약 중개역활을 하는 것으로,
농지 소유자는 임대면적에 따라 8~12% 범위 내에서
농지은행에 임대수탁수수료(사실은 중개수수료)를 지급해야 한다.
농업인 입장에서 보면 싼 임차료
(1만㎡ 기준으로 논의 경우 170만 원 정도, 밭의 경우 100만 원 정도)로
농사를 지을 수 있어 좋고, 농지 소유자는 양도소득세 절감과
처분명령 면제라는 큰 해택을 받을 수 있어 좋다.
임대위탁이 있으면 농지은행은 일정기간 동안
실제로 농사지을 임차인을 구하고 그 결과를 임대인에게 통지해주는데,
이것을 농지임대수탁결과통지라고 한다.
농지은행은 임대위탁 의뢰에 대해 95% 정도 임차인을 구하는 것으로 알려지고 있는데,
만약 경작할 임차인을 구하지 못하면 임대위탁은 그 효력을 잃게 되어
농지 소유자는 자경하든지 아니면 매각해야 한다.
임대위탁을 하려면 주민등록등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 등기부등본을
첨부해 농지은행에 비치된 서식과 함께 제출하면 된다.
계약기간은 최소 5년 이상이어야 하지만 매각계획이 있거나
농지 소유자 스스로 자경할 경우 중간에 해약할 수도 있다.
다만 계약기간중 이를 해지하면 잔여임대기간 임차료 총액의 20%에
상당하는 금액을 임차인에게 위약금으로 지급해야 한다.
임대중인 농지를 매입하다.
현재 농지 소유자가 합법적으로 임대하고 있는 농지를 매입하려고 하나
그 임대차 계약기간이 상당 기간 남아 있다....
그렇다면 이를 매입한 사람은 그 임대차계약기간 동안은
농사를 짓지 않아도 될까?
이에 대해 농지법 제26조는
" 임대 농지의 양수인은 농지법에 따른
임대인의 지위를 승계한 것으로 본다." 라고 규정하고 있다.
따라서 임대중에 있는 농지를 매입한 사람은 그 잔여기간 동안은
전 소유자와 마찬가지로 임대를 놓아야 하는데,
이는 기존에 농사를 짓고 임차인에게 불이익 돌아가지 않도록 하는 조치이다.
이 농지를 취득할 때는 농지취득자격증명신청서에
그 임대차계약 기간이 만료되면 직접 농업경영을 하겠다고 기재하면 된다.
그러면 그 임대차계약기간 동안은 실태조사대상이나 처분대상이 되지 않는다.
인삼과 같이 재배기간이 상당히 장기간인 경우,
예를 들어 임대차계약기간이 6년으로 되어 있고 현재 3년 정도 경과했다면
농지를 매입한 사람은 앞으로 3년 동안은 자경하지 않아도 된다는 의미이다.
원래 임대차계약기간을 보장해주는 것은 임차인을 위한 것이었으나
어떤 점에서는 농지를 매입하려는 사람도 일정 부분 이익을 받게 된다.
만약 토지거래허가구역 내에 있는 농지를 매입하려고 하는데,
이 농지가 현재 장기간의 임대차계약이 체결되어 있거나,
그 임대차계약기간이 이제 막 시작하는 것에 불과한 경우
토지거래허가 자체를 받지 못할 수 있으므로 이를 확인하는 것이 중요하다.
모든 농지는 임대위탁이 가능한가?
도시지역 및 계획관리지역 내의 농지나
개발 예정지역에 있는 농지는 임대위탁 대상이 아니다.
이 지역에 있는 농지는 농지로서의 기능이 상실되고
개발 가능성이 크므로 농지를 임대할 수 있도록 허용한다면
급격한 수요를 차단할 수 없을 것이라는 점 때문이다.
관리지역의 경우 세분되기전에는 임대위탁이 가능하지만
세분 후 계획관리지역으로 분류되면 새로운 임대위탁은 허용되지 않는다.
다만 계획관리지역에 있는 농업진흥지역은
개발 가능성이 적어 임대위탁이 가능하다.
생산관리지역과 보전관리지역으로 분류된 농지에 대해서는
임대위탁이 가능함은 물론이다.
만약 해당 지역에 새로이 도로가 날 계획이 잡혀 있어
인근 토지가격이 폭등할 가능성이 있다면,
그리고 도로 예정지 인근에 있는 농지를 구입한 사람에게
이 같은 제도를 시행한다면 국가는 투기를 조장하는 것이 될 것이다.
그래서 투기 가능성을 차단하기 위해 도로개설계획이나 각종 개발계획이 수립되어 있는
택지개발예정지구와 도시개발예정지구 내의 농지는
처음부터 임대위탁농지에서 제외되어 있다.
또한 이 지역에 있는 농지가 아니라도 소규모 농지여서
체계적인 영농활동을 하기에 어려울 정도면 임대위탁을 받아주지 않는다.
농업진흥지역 내 농지의 경우 1천㎡(302.5평) 미만,
농업진흥지역 밖의 농지의 경우 1천500㎡(453.75평) 미만에
해당되는 농지는 임대위탁할 수 없다.
토양이 오염된 농지도 마찬가지이다.
여기서 주의할 점이 있다.
이미 처분대상통지를 받은 농지는 임대위탁에서는 제외된다는 점이다.
따라서 최소한 처분대상이 되었다는 통지를 받기 전에 임대위탁해야 한다.
농지를 타용도로 이용하거나, 방치하다 적발되어
농지처분의무발생통지를 위한 청문이 진행중일 때는
비록 농지에 대한 처분의무발생통지를 받기 전이라도
농지은행에 임대위탁계약을 체결할 수 없다.
설령 임대위탁계약을 체결하더라도 그 농지에 대해
처분의 무통지를 할 수 있고, 그렇게 되면 이전에 체결한 임대위탁계약은 소멸하게 된다.
이 같은 경우에는 스스로 경작하거나 처분할 수밖에 없다.
임대위탁을 하면 무엇이 유리한가?
농지를 매입한 입장에서 가장 큰 문제는
농지 미활용에 따른 처분명령과 이를 매도할 경우 양도소득세의 중과세이다.
이런 문제를 한꺼번에 해결 할 수 있는 방법이 임대위탁이다.
농지은행에 5년 이상 농지임대위탁하면 농지처분명령을 받지 않는다.
이 기간이 경과하면 임대위탁이나
자경하지 않더라도 처분의무를 벗어나게 된다.
내친김에 8년 이상 임대하면 설령 부재지주라도
중과세가 적용되지 않고 일반과세가 적용된다.
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