부동산임대수익[경북구미(지방)오피스텔투자물건] 생활속 토지투자 요령 ■수재블[지방도시형주택재테크투자]
부동산 투자의 좋은 성과란 좋은 투자대상을 선택하여 만족스러운 수익을 얻는 것 뿐만 아니라 좋지 않은 투자대상을 선별해서 투자하지 않는 것 또한 이에 해당될 수 있다. 감각이 뛰어난 초보들이라면 이미 실전투자 요령의 내용이 어떤 방향으로 기술될지 감을 잡을 수 있으리라 생각된다. 이번부터 다룰 내용은 부동산 초보의 토지 투자와 관련된 다양한 요령들이다.
부동산 투자에 있어 그 대상은 크게 주거용 부동산과 비주거용 부동산으로 나누어진다. 주거용 부동산에는 아파트, 빌라, 연립주택 등이 이에 포함되며, 비주거용 부동산은 수익형 부동산으로 상가, 오피스텔 등이 대표적 투자 대상이라고 할 수 있으며, 토지 또한 이에 해당된다.
토지는 부동산의 핵심적인 구성요소임과 동시에 투자에 있어 가장 중요한 대상이다. 반면, 토지투자에 있어서는 많은 지식과 정보가 필요하여 일반인들이 접근하기에는 어려움이 있는 것이 현실이다. 이러한 토지 투자에 있어 반드시 숙지해야 할 투자 요령에 대해 살펴보기로 하자.
토지에 투자할 경우에 고려해야 할 중요한 요소로서 해당 토지의 접근성과 도로현황, 입지와 주변 환경, 공법규제 및 조세정책, 해당 지역의 개발전망 등 여러 가지 요인이 있다.
먼저 접근성은 토지에 있어 가장 기본적인 가격 결정 요인으로써 도로와 밀접한 관계가 있다. “사람은 길을 따라 움직이고, 돈은 길을 따라 모인다.”라는 부동산의 격언에서 알 수 있듯이 길, 즉 도로는 토지 투자에 있어 가장 중요한 요소이다. 이러한 도로는 토지와 관련하여 법률상 두 가지 의미가 있다.
첫째, 도로는 교통이 편리해지고 접근성이 향상됨으로써 지가를 상승시키는 요인으로 작용한다. 이 경우에 있어 도로는 고속도로, 국도, 지방도로 등 도로교통법 상의 도로로 주로 자동차가 다니는 길을 의미한다.
둘째, 도로는 건축 행위를 하는데 있어 반드시 갖추어야할 필수적 요건이다. 이러한 도로는 진입도로를 의미하는 것으로써 건축법과 밀접한 관계에 있다.
예를 들어 공장이나 창고 부지로 이용하고자 하는 토지라면, 대형차의 진출입이 가능하도록, 도로 폭이 최소한 6m 이상의 도로와 접하고 있어야 이러한 부지로써 효용가치가 있다고 할 것이다.
이와 같이 도로는 지가와 밀접한 관계에 있으며, 실무적으로 해당 지역에 도로가 신설되면 지가가 세 번에 걸쳐 오른다는 “지가 3승의 원칙”이 있다.
즉, 지가는 도로의 개설계획이 확정, 발표되는 때에 한번 상승하고, 착공시에 한번 그리고 준공시에 한번 상승하여 총 3번 상승한다는 원칙인데, 토지 투자를 고려하는 상황이라면, 어느 지역에 도로가 어는 정도의 규모로 개설되는지에 대한 정보에 관심을 두어야 할 것이다.
이러한 도로 개설에 대한 정보는 국토해양부 산하 지방국토관리청 및 한국도로공사 웹사이트에서 진행 현황에 대한 정보를 입수할 수 있음으로 참고하면 많은 도움이 될 것이다.
다음으로 해당 토지와 관련된 공법규제와 관련하여서는 해당 토지에 대한 개발 행위 제한 사항에 대해 면밀한 검토가 필요하다. 즉, 토지 활용 목적에 부합되는지, 만일 부합되지 않는다면 용도 변경이 가능한지를 심층적으로 검토해야만 토지 투자 실패 리스크를 최소화할 수 있다.
첫 번째 검토해야할 사항은 지적법상의 지목이다. 토지는 필지마다 그 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는데, 지적법은 전국의 토지를 전, 답, 대지, 임야 등 28개 지목으로 분류하고 있다.
이러한 지목은 토지를 활용함에 있어 그 용도가 정해져 있음으로, 만일 저렴한 가격에 임야를 매입하여 전원주택 부지로 활용하고자 한다면, 산지전용허가를 득하여 지목을 임야에서 대지로 변경하여야 함으로 해당청의 산림휴양과나 산지관리계에 문의하여 산지전용이 가능한지를 반드시 확인해야 한다. 그 밖에도 토지의 형상, 방향, 지질, 경사도 등에 대한 검토 또한 병행되어야 한다.
두 번째로 검토해야할 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역 구분이다. 이 법률에 의하면 전 국토는 도시, 관리, 농림 및 자연환경보전지역으로 크게 4가지 지역으로 분류되고, 이는 다시 16개 지역으로 세분화된다. 여기서 가장 중요한 개발행위에 관한 제한사항은 세분화된 지역별로 건폐율과 용적률 및 건축물의 용도 등이 제한되고, 이에 따라 해당 토지에 대한 효용가치가 정해지고 가격과 가격상승에 대한 잠재력 또한 일정부분 영향을 받게 된다. 토지를 취득하여 개발하고자 한다면, 반드시 이러한 사항에 대한 사전 조사가 필요하다.
예를 들어 식당운영을 목적으로 토지를 매입한다고 할 때 아무리 저렴한 토지라도 보전녹지지역의 토지를 매입할 경우 식당 용도의 건물을 건축할 수 없음으로 개발 행위 허가 사항에 대해 해당청의 도시건축과나 도시개발계에 반드시 문의 및 검토한 후에 투자가 이루어져야만 실패를 최소화할 수 있다.
만약 원하는 토지가 토지거래허가구역 내에 있는 토지라면, 당사자는 계약 내용, 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 기재하여, 소재지 관할 시군구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 계약을 체결한 경우 그 계약은 무효가 되고, 허가증이 없으면 소유권이전등기를 할 수 없다. 또한 토지거래 허가구역이 아니더라도 지목이 전, 답, 과수원인 토지를 매매 할 경우 매수자는 농지취득자격증명원도 제출하여야 한다 농지취득자격증명원은 농사를 지을 의사만 있으면 되므로 토지거래허가제도 보다는 완화된 내용이다.
더불어, 법원경매로 토지를 취득할 시에는 이러한 토지거래허가구역 내의 토지라 할지라도 허가 요건을 필요로 하지 않는 장점이 있음으로 이를 활용한다면 토지거래허가가 어려운 지역에서도 무난히 토지취득이 가능할 수 있다.
생활속 토지투자 요령
부동산 투자의 좋은 성과란 좋은 투자대상을 선택하여 만족스러운 수익을 얻는 것 뿐만 아니라 좋지 않은 투자대상을 선별해서 투자하지 않는 것 또한 이에 해당될 수 있다. 감각이 뛰어난 초보들이라면 이미 실전투자 요령의 내용이 어떤 방향으로 기술될지 감을 잡을 수 있으리라 생각된다. 이번부터 다룰 내용은 부동산 초보의 토지 투자와 관련된 다양한 요령들이다.
부동산 투자에 있어 그 대상은 크게 주거용 부동산과 비주거용 부동산으로 나누어진다. 주거용 부동산에는 아파트, 빌라, 연립주택 등이 이에 포함되며, 비주거용 부동산은 수익형 부동산으로 상가, 오피스텔 등이 대표적 투자 대상이라고 할 수 있으며, 토지 또한 이에 해당된다.
토지는 부동산의 핵심적인 구성요소임과 동시에 투자에 있어 가장 중요한 대상이다. 반면, 토지투자에 있어서는 많은 지식과 정보가 필요하여 일반인들이 접근하기에는 어려움이 있는 것이 현실이다. 이러한 토지 투자에 있어 반드시 숙지해야 할 투자 요령에 대해 살펴보기로 하자.
토지에 투자할 경우에 고려해야 할 중요한 요소로서 해당 토지의 접근성과 도로현황, 입지와 주변 환경, 공법규제 및 조세정책, 해당 지역의 개발전망 등 여러 가지 요인이 있다.
먼저 접근성은 토지에 있어 가장 기본적인 가격 결정 요인으로써 도로와 밀접한 관계가 있다. “사람은 길을 따라 움직이고, 돈은 길을 따라 모인다.”라는 부동산의 격언에서 알 수 있듯이 길, 즉 도로는 토지 투자에 있어 가장 중요한 요소이다. 이러한 도로는 토지와 관련하여 법률상 두 가지 의미가 있다.
첫째, 도로는 교통이 편리해지고 접근성이 향상됨으로써 지가를 상승시키는 요인으로 작용한다. 이 경우에 있어 도로는 고속도로, 국도, 지방도로 등 도로교통법 상의 도로로 주로 자동차가 다니는 길을 의미한다.
둘째, 도로는 건축 행위를 하는데 있어 반드시 갖추어야할 필수적 요건이다. 이러한 도로는 진입도로를 의미하는 것으로써 건축법과 밀접한 관계에 있다.
예를 들어 공장이나 창고 부지로 이용하고자 하는 토지라면, 대형차의 진출입이 가능하도록, 도로 폭이 최소한 6m 이상의 도로와 접하고 있어야 이러한 부지로써 효용가치가 있다고 할 것이다.
이와 같이 도로는 지가와 밀접한 관계에 있으며, 실무적으로 해당 지역에 도로가 신설되면 지가가 세 번에 걸쳐 오른다는 “지가 3승의 원칙”이 있다.
즉, 지가는 도로의 개설계획이 확정, 발표되는 때에 한번 상승하고, 착공시에 한번 그리고 준공시에 한번 상승하여 총 3번 상승한다는 원칙인데, 토지 투자를 고려하는 상황이라면, 어느 지역에 도로가 어는 정도의 규모로 개설되는지에 대한 정보에 관심을 두어야 할 것이다.
이러한 도로 개설에 대한 정보는 국토해양부 산하 지방국토관리청 및 한국도로공사 웹사이트에서 진행 현황에 대한 정보를 입수할 수 있음으로 참고하면 많은 도움이 될 것이다.
다음으로 해당 토지와 관련된 공법규제와 관련하여서는 해당 토지에 대한 개발 행위 제한 사항에 대해 면밀한 검토가 필요하다. 즉, 토지 활용 목적에 부합되는지, 만일 부합되지 않는다면 용도 변경이 가능한지를 심층적으로 검토해야만 토지 투자 실패 리스크를 최소화할 수 있다.
첫 번째 검토해야할 사항은 지적법상의 지목이다. 토지는 필지마다 그 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는데, 지적법은 전국의 토지를 전, 답, 대지, 임야 등 28개 지목으로 분류하고 있다.
이러한 지목은 토지를 활용함에 있어 그 용도가 정해져 있음으로, 만일 저렴한 가격에 임야를 매입하여 전원주택 부지로 활용하고자 한다면, 산지전용허가를 득하여 지목을 임야에서 대지로 변경하여야 함으로 해당청의 산림휴양과나 산지관리계에 문의하여 산지전용이 가능한지를 반드시 확인해야 한다. 그 밖에도 토지의 형상, 방향, 지질, 경사도 등에 대한 검토 또한 병행되어야 한다.
두 번째로 검토해야할 사항은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지역 구분이다. 이 법률에 의하면 전 국토는 도시, 관리, 농림 및 자연환경보전지역으로 크게 4가지 지역으로 분류되고, 이는 다시 16개 지역으로 세분화된다. 여기서 가장 중요한 개발행위에 관한 제한사항은 세분화된 지역별로 건폐율과 용적률 및 건축물의 용도 등이 제한되고, 이에 따라 해당 토지에 대한 효용가치가 정해지고 가격과 가격상승에 대한 잠재력 또한 일정부분 영향을 받게 된다. 토지를 취득하여 개발하고자 한다면, 반드시 이러한 사항에 대한 사전 조사가 필요하다.
예를 들어 식당운영을 목적으로 토지를 매입한다고 할 때 아무리 저렴한 토지라도 보전녹지지역의 토지를 매입할 경우 식당 용도의 건물을 건축할 수 없음으로 개발 행위 허가 사항에 대해 해당청의 도시건축과나 도시개발계에 반드시 문의 및 검토한 후에 투자가 이루어져야만 실패를 최소화할 수 있다.
만약 원하는 토지가 토지거래허가구역 내에 있는 토지라면, 당사자는 계약 내용, 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 기재하여, 소재지 관할 시군구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않고 계약을 체결한 경우 그 계약은 무효가 되고, 허가증이 없으면 소유권이전등기를 할 수 없다. 또한 토지거래 허가구역이 아니더라도 지목이 전, 답, 과수원인 토지를 매매 할 경우 매수자는 농지취득자격증명원도 제출하여야 한다 농지취득자격증명원은 농사를 지을 의사만 있으면 되므로 토지거래허가제도 보다는 완화된 내용이다.
더불어, 법원경매로 토지를 취득할 시에는 이러한 토지거래허가구역 내의 토지라 할지라도 허가 요건을 필요로 하지 않는 장점이 있음으로 이를 활용한다면 토지거래허가가 어려운 지역에서도 무난히 토지취득이 가능할 수 있다.
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