부동산임대수익[지방수익성좋은다가구매매물] 부동산 불황속 탈출구는... ■수재블[구미1억5천다가구투자]정보제공

부동산임대수익[지방수익성좋은다가구매매물] 부동산 불황속 탈출구는...   ■수재블[구미1억5천다가구투자]정보제공

부동산 불황속 탈출구는...

 

2013년 은퇴를 앞둔 정재영 씨(가명·54)는 요즘 마음이 불안하다. 재산이라곤 달랑 아파트 한 채와 퇴직금 2억원이 전부다. 불경기에는 현금을 보유하는 게 제일이라고 하지만 매달 꾸준히 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 관심이 간다. 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "일본이 장기 불황에 빠졌을 때 부동산 가격이 고점 대비 4분의 1 수준으로 떨어졌지만 도쿄 시내 임대료는 10% 떨어지는 데 그쳤다. 부동산 하락 국면에서 연 6% 이상의 수익형 부동산은 안정적인 노후자금으로 활용하기 좋다"고 조언했다.

수익형 부동산은 오피스텔과 도시형 생활주택, 상가 건물이나 원룸, 다가구·다세대 주택(잠깐용어 참조) 등을 말한다. 부동산 전문가는 오피스텔보다 다가구·다세대 주택을 추천한다. 오피스텔은 전용률(분양면적 대비 전용면적 비율)이 50%에 불과해 주차장이 부족하고 관리비가 많이 나오기 때문. 더군다나 오피스텔은 공급과잉으로 수익성에 경고등이 들어왔다. 부동산114에 따르면 2012년 분양한 오피스텔은 약 4만4800실로 2011년(3만1700실)보다 1만실 이상 늘었고 2009년(4415실)과 비교하면 10배 이상 급증했다.

반면 다가구·다세대 주택은 주차장과 공용시설(경비실·관리사무소·노인정 등)이 없어 같은 평형이라도 아파트보다 전용면적이 넓다. 또 재건축할 때 부담금이 적어 위험이 적고 조합원 동의서를 받기도 쉽다. 1~2인 가구가 많은 강남·대학가 부근 다가구·다세대 주택은 월세가 낮고 관리비 부담이 적어 오피스텔보다 수익률이 높다. 2012년 수도권 전체 가구 중 46%가 1~2인 가구인 것으로 조사돼 향후 전망도 어둡지 않다. 통계청에 따르면 이 수치는 2035년 63%까지 올라간다.

1억원 이하 월 50만원 수익 목표

원룸텔도 추천된다. 원룸과 달리 원룸텔은 보증금과 관리비를 입주자에게 별도로 부과하지 않는다. 계약기간도 1개월 단위로 선불로 받는다. 각 룸에는 개인 화장실과 샤워실이 있지만 취사시설은 커뮤니티형(공유)으로 돼 있다.

고종옥 코쿤하우스 사장은 "도시형 생활주택이 공급과잉된 것과 달리 원룸텔은 공급이 부족하다. 주거비 부담이 높고, 주거공간에서 머무는 시간이 점점 적어지며 원룸텔을 찾는 수요가 늘고 있다"고 말했다. 고 사장이 밝히는 연 수익률은 8~20% 수준. 투자 방법은 상가 건물을 원룸텔로 신축하거나 기존 상가 건물을 매수하거나, 임차 후 원룸텔로 리모델링하는 것. 투자 기간 단축과 수익률 면에서 신축보다 리모델링을 추천한다.

이색 수익상품으로 스마트워킹센터도 주목받는다. 스마트워킹센터는 과거 소호사무실, 비즈니스센터, 무보증사무실이 업그레이드된 틈새상품이다. 스마트워킹센터는 1인 창조기업 육성정책을 추진하는 중소기업청, 행정안전부가 정책적으로 지원하고 있다는 점에서 긍정적이다. 정부는 2015년까지 약 500개의 민간센터를 만들겠다고 밝힌 바 있다.

물론 무작정 수익형 부동산에 투자했다가 은행 이자도 안 되는 수익률에 그치는 경우도 적지 않다. 역세권과 배후 수요층을 고려하지 않았을 때 나타나는 현상이다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 업무·주거·문화를 아우르는 '더블 역세권(지하철역 두 곳을 반경 500m 안에 끼고 있는 권역)' 중소형 빌딩이나 다가구 주택을 추천했다. 그는 "도심은 더블 역세권인 약수나 청구, 사당, 연신내 부근의 연립·다세대·다가구 주택, 빌라를 눈여겨본다"고 말했다. 김준환 교수는 "한국에서 매달 30만~50만원의 월세를 낼 수 있는 수요층이 가장 두껍다"며 1억원 미만 소형 주거형 주택을 추천했다.

잠깐용어

*다가구 주택

건축 연면적이 660㎡(200평) 이하, 3층 이하 주택. 주택 내 가구 수가 2~19가구로 제한된다. 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문에 한 건물에 여러 가구가 거주하더라도 가구별로 분리해서 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매 가능하다.

잠깐용어

*다세대 주택

한 건물에 여러 가구가 거주할 수 있도록 주거공간이 분리돼 있는 주택. 동당 건축 연면적이 660㎡(200평) 이하, 4층 이하이며 공동주택으로 분류. 가구별로 별도로 등기할 수 있어 소유나 분양이 가능하다.

 

 

<매경이코노미 김범진기자님>

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