날개단 10억대 임대수익형 물건은?
‘다중주택’이 뭐죠?
일반인을 대상으로 수익형 부동산 범주에 속하는 단독주택의 일종인 다중주택에 대해 컨설팅하다보면 다중주택에 대해서 잘 모르는 경우가 태반이다.
기본적으로 다중주택이란 아래와 같은 요건을 모두를 갖춘 주택을 말하며 단독주택의 일종이다.
다중주택이란 독립된 주거형태가 아닌 게 중요한데 개별 화장실 및 개별 취사를 할수 있는 주방형태를 갖추면 독립된 주거형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장 및 샤워장을 갖추는 형식이다.
다중주택:
(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것
(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것
(3) 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것
다중주택(단독주택) 주차장법시행령
수많은 건축업자들이 도시형생활주택에 뛰어드는 것은 1세대 1주차시설이라는 건축법을 피해 주차장을 최소화해서 방 개수를 많이 만들어 임대수익을 극대화하기 위해서다.
다중주택도 도시형생활주택처럼 주차장 완화의 수혜를 받고 있다. 즉 단독주택의 주차장 산정기준을 준용하는데 자세한 사항은 다음과 같다.
시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하 : 1대
시설면적 150㎡ 초과 : 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1 {(시설면적-150㎡)/100㎡}]
따라서 300㎡미만은 2대, 다중주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차대수가 필요하다.
예를 들어 시설면적이 299㎡라면[1 {(299㎡-150㎡)/100㎡}]=2.49대 따라서 2대다. 0.5이상의 소숫점 이하의 주차대수는 1로 본다. 산정식이 2.50대가 나왔다면 3대의 주차대수를 확보하여야 한다. 쉽게 평으로 풀어쓰면 45평까지 주차1대, 75평까지 주차2대,100평까지 주차3대로 보면 된다.
다중주택 신축시 점검해야 할 점
임대수익을 안정적으로 올릴수 있는 틈새상품의 일종인 다중주택용 대지를 ？고 있는 건축업자들은 주로 대지 가격이 비싼 역세권보다 한두블럭 떨어진 좀 더 저렴한 지역의 2종 일반주거지역의 100~150㎡ 내외의 대지를 ？고 있다. 이들 지역의 대지는 세입자들이 주로 주거용으로 사용하기 때문에 아무래도 복잡하고 시끄러운 초역세권보다는 유리할 수 있다.
서울지역의 경우 2종(건폐율 60%)일반주거지 대지가 3종(건폐율 50%)에 비해 건폐율 측면에서 활용도가 높다.
다중주택 신축시 주의할점은 최종 투자자에게 최소 연수익 7~8%정도의 임대수익을 맞춰주기 위해서는 땅 매입단계서부터 저렴하게 땅을 매입해야 한다는 것이다.
도시형생활주택 인기에 편승해 다중주택용 대지가격도 상승추세를 보이고 있다. 따라서 강남권과 강북권 초역세권을 제외한 곳은 3.3 ㎡당 1500~1700만원 이내로 매입을 해야 승산이 있다고 볼 수 있다. 보증금을 제외하고 다중주택 전체 매가가 15억원을 넘어서면 투자자들에게 되팔기가 버겁기 때문에 대지규모 100~150㎡ 규모가 적당하다.
토지 매입시에는 통상 계약서에 건축허가를 조건으로 한다는 단서를 달고 건축허가를 득하여 매수인에게 넘겨주기로 한다는 단서를 달아야 한다. 단 허가비용은 매수인 부담하고 명도는 매도인의 책임으로 잔금전 완료한다는 문구도 특약에 넣으면 좋다. 건축허가가 나오지 않고 묶이면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받기 위한 특약이라고 보면 된다.
단 다중주택 신축시 각 지자체별로 허가기준이 다를 수 있기 때문에 다중주택용을 대지를 매입하기 전 확인해야 한다. 직접 각지자체에 확인 하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역의 건축설계사를 통해 건축허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다. 허가가 나오면 건축허가서,준공이 나오면 사용승인 필증이 나오게 된다..
또한 다중주택은 건축법상 단독주택의 일종이기 때문에 구분소유및 분양이 불가하기 때문에 자금력있는 투자자를 사전에 확보, 연수익율 7~8%가량을 ？？？보존등기전에 매각하여야 자금회수가 빠르다 . 최근의 트렌드는 수익형 부동산 열풍속에 안정적인 월세 확보가 가능한 다중주택 같은 상품들은 없어서 못팔 정도로 인기다.