5.1 대책 '양도세 갈아타기'…잔금일 조정으로 실속챙겨라
■ 안수남 세무법인 다솔 세무사
5.1 부동산 대책이 발표된 이후 양도세 비과세 요건이 완화됐는데 비과세 거주요건에 대해서는 주택을 양도하는 분들이 대부분 알고 있어 거의 문의가 없는 것 같고 주로 언제부터 시행하는지와 5월1일 이후 계약을 체결한 경우도 혜택을 받을 수 있는지에 대한 문의가 많다.
다음 달부터 서울과 과천 그리고 1기 5대 신도시에서 9억 원 이하 1가구 1주택자들은 해당 아파트를 3년 이상 보유하면, 양도소득세를 내지 않아도 된다. 9억원을 초과하는 아파트의 경우에도 3년 이상 보유하면 거주하지 않더라도 전액면제는 아니지만 비과세 절세 효과는 확실히 있을것이다.
예를 들어보면 좀 더 이해가 쉬울 것 같다. 2006년 잠실에서 9억원짜리 아파트를 분양받은 A씨가 자녀 교육문제로 이사는 하지 않고 전세를 놓았다고 가정을 하고, 5년이 지나 집값은 11억원으로 올랐고 이 집을 처분한다면, 이번 정부대책의 적용을 받는다면, 양도세를 얼마나 아낄 수 있을까?
9억원에 사서 11억원에 팔면 이익금은 2억원이 되는데, 종전까지는 2억원에 대해 양도소득세와 지방소득세를 약 2천 9백만원정도 납부하였던 것에 이번 비과세를 받게 되면 납부할 세액이 2백만원에 불과하여 약 2천 7백만원의 절세효과가 생기게 된다.
그럼, 5억에 매입한 주택을 거주기간 없이 5년 동안 보유만 하다가 7억에 매도할 경우엔 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 이야기이다. 즉, 9억원 이하 주택 3년 이상 보유시 양도소득세를 한푼도 안내도 된다는 것이다.
양도소득세 예정신고, 전혀 안해도 된다?
양도소득세 비과세에 해당된다면 예정신고는 하지 않아도 된다. 다만, 일시적으로 2주택을 보유하였다거나 상속주택이 있는 등 2주택을 보유하였으나 예외적으로 비과세가 인정되는 경우가 있는데 이러한 경우 관할 세무서에서 비과세 여부를 판단하기 곤란할 수 있다.
이런 경우에는 예정신고기간 내에 비과세 대상으로 신고를 해 두는 것이 담당공무원들의 판단을 쉽게 할 수 있어 자신이 자진 신고한다면 착오과세하는 일은 없을것이다.
부동산을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우에는 이익금에서 장기보유에 따른 소득금액 공제제도가 있는데 이것을 '장기보유특별공제제도'라고 한다.
이러한 제도가 있다보니 이번 거주요건 완화가 큰 혜택은 아니라는 목소리도 있는데 일반부동산은 아무리 오래 보유하더라도 최고 양도차익의 30%까지만 공제를 받을 수 있다. 이에 반해 1주택을 보유한 경우에는 보유기간에 따라 10년 이상 보유한 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 따라서 10년 이상 보유한 1주택은 비과세를 못받더라도 세부담은 많지 안다.
예를 들어본다면, 3억원에 구입해서 8억원에 양도하여 양도차익이 5억원 발생하였는데 10년 이상 보유한 1세대1주택이라면 장기보유특별공제만 4억원을 받을 수 있다. 따라서 1억원에 대한 양도차익만 양도소득세를 내면 되는것으로 1억원에 대한 양도소득세는 지방소득세를 포함하여 약 2천 2백만원 정도 된다. 5억원의 이익금이 발생했음에도 10년 이상 보유한 경우 세부담은 생각보다 많지 않아 혜택이 많지 않다고 볼 수 있겠다.
1가구 2주택자에 대한 중과세 규정 그대로?
1가구 2주택자의 경우 종전과 동일하게 중과세 규정이 적용된다. 다주택자에 대한 중과세는 세율을 높게 적용하면서 장기보유특별공제를 안해주고 있다. 다만 내년말까지 양도분에 대해서는 2주택자 50%, 3주택자의 60% 세율은 적용이 유예되어 일반적인 양도소득세율이 적용된다.
그러나 세율은 중과세율을 적용하지 않지만 장기보유특별공제는 적용받지 못하게 된다. 따라서 중과세 규정 두가지 중 세율만 유예를 받고 장기보유특별공제 배제규정은 유예규정이 적용되지 않는다.
거주요건 폐지는 정확하게 언제부터 적용되는가?
6월 중 소득세법시행령이 개정될 예정이며 개정 이후 양도분에 대해서만 적용되므로 이미 양도한 부분에 대해서는 소급 적용되지 않는다. 다만, 양도소득세의 기준일은 잔금일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이므로 이미 계약하였다 하더라도 잔금일이나 소유권이전등기일을 세법개정 이후로 한다면 비과세대상에 해당될 수 있으므로 계약을 미루기보다 잔금일을 조정하는 것이 현명하다고 판단된다.
따라서 5월 중에 집을 파실려고 하셨던 분들은 잔금일을 6월 이후, 법이 완전히 개정된 것을 확인한 후에 잔금을 맞춘다면 확실하게 양도세 부담이 줄어들 것이다.
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