◆부동산[시장/동향/전망](지방수익형부동산/지방재테크투자)▶서울 강남구 개포동 재건축 움직임이 가장 활발한 지역이다... ☞수재블지방원룸주택매매(지방재테크투자.지방수익형부동산)[정보제공]
재건축,재건축단지,재건축투자,재건축투자타이밍,재건축투자유의점,서울재건축지역,재건축현황
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◆ 서울 재건축단지 점검 ◆
양재대로를 따라 낡은 저층 아파트들이 어깨를 맞댄 서울 강남구 개포동은 최근 재건축 움직임이 가장 활발한 지역이다. 가락시영, 둔촌주공 등에서도 거래가 살아나면서 서울 지역 재건축에 탄력이 붙는 분위기다.
하지만 주택시장에 드리운 침체 그늘이 여전하고 재건축에 대한 매력이 높지 않아 매물 누적과 호가 하락에 따른 `반짝 효과`라는 분석도 있다.
서울시내 주요 재건축 단지별 추진 현황을 점검하면서 투자 타이밍, 유의점에 관해 알아봤다
서울시에 따르면 시내 재건축 정비구역 지정을 받은 곳은 총 137개 구역이다. 이 중 아파트 등 공동주택 재건축 구역이 52곳, 단독주택 재건축 구역이 85곳이다. 정비구역 지정 전인 정비예정구역 217곳까지 포함하면 354곳으로 늘어난다.
관리처분인가를 받아 재건축의 9부 능선을 넘은 곳은 총 30곳, 이주ㆍ착공 등 재건축 마무리 단계인 곳은 12곳이다.
이 가운데 가장 앞서 있는 곳은 반포 일대다. 관리처분인가를 받은 재건축 단지 상당수가 서초구 반포ㆍ잠원동 일대에 몰려 있다.
한강변에 접해 최고 입지로 평가받는 신반포 한신1차가 지난해 8월 관리처분인가를 받아 하반기 중 이주ㆍ착공을 앞두고 있고 잠원동 반포한양과 잠원대림, 서초동 삼익, 서초 삼호1차 역시 관리처분인가 혹은 관리처분변경인가를 받았다.
잠원동 신반포5~6차와 반포우성, 반포한양, 반포동 서초한양 등지는 사업시행인가를 거쳐 관리처분인가를 준비하고 있다. 반포는 한강과 접했고 서울 중앙에 위치한 교통 요지라는 이유로 반포래미안ㆍ자이가 국내 최고가 아파트 반열에 오른 후 지역가치가 상승한 점이 사업 추진 원동력이 됐다.
하지만 같은 지역 내 서초한양이 2006년 6월 사업시행인가를 받은 후 5년 가까이 진척을 보지 못하다가 최근에야 일부 움직임이 관측되고 있다.
이남수 신한은행 부동산재테크팀장은 "신반포1차 정도를 제외하고는 대개 중층이라 일반분양분이 적은 데다 중대형 가구가 많아 조합원 분담금이 높은 편"이라고 설명했다.
강남구 대치동에서는 청실아파트가 최근 이주에 착수했다. 이 단지는 이르면 2015년 5월 준공한다.
역삼동 개나리 단지 중에는 4~6차가 재건축을 추진하고 있다.
이 중 5차는 2009년 말 착공에 들어가 내년 상반기 중 입주한다. 6차는 지난해 조합이 결성돼 출발은 늦었지만 내년 안에 관리처분인가까지 받아 내후년 이주 후 착공 등 신속한 움직임을 보이고 있다.
개포주공은 단지별 정비계획 수립 등 최근 속도가 나긴 하지만 1단지를 제외하고는 조합 설립 전인 초기 단계라는 점이 부담이다.
재건축사업은 조합원 개인의 재산과 밀접한 관련이 있는 만큼 변수가 무척 많다. `사업 리스크`가 크다는 얘기다.
반포 일대 중층 재건축사업이 상당히 진행됐음에도 막판 지지부진한 사례만 봐도 이를 알 수 있다.
개나리4차 역시 2006년 말 관리처분인가를 받아 1대1 재건축 방식으로 2008년 이주까지 들어갔지만 일부 조합원들이 수억 원에 달하는 분담금에 부담을 갖고 이주를 거부해 지지부진한 상태다.
조합은 최근 신규 집행부를 선출하고 시공사 재선정 등 재건축에 다시 들어간다는 방침이다.
용산을 대표하는 재건축 단지인 이촌동 렉스는 2006년 6월 조합 설립 후 지난 2월 관리처분인가를 받아 이주를 진행하고 있지만 조합원 일부가 동호수 추첨 방식과 조합원 분담금에 문제를 제기하고 있어 난항을 겪고 있다.
가락시영과 둔촌주공도 비슷한 상황이다. 5000가구가 넘는 대규모로 각각 2008년 4월, 2009년 12월 사업시행인가와 조합설립인가를 통과한 이들 단지는 `종상향` 이슈에 묶여 있다.
현재 2종 일반주거로 돼 있는 용지 용도를 3종으로 올려야 사업성이 있다고 조합원들은 주장한다.
서울시는 형평성을 이유로 어렵다는 입장을 고수하고 있다.
재건축 투자 타이밍은 언제 잡는 게 유리할까. 수익ㆍ안정성을 동시에 추구하려면 사업시행인가 전후가 낫다는 의견이 대세지만 확언하긴 어렵다. 개나리4차처럼 재건축 완료 단계에 왔으면서도 조합 내부 문제로 사업이 유보되는 사태를 맞을 수 있기 때문이다.
대치청실 역시 대치주공1차보다 앞서 안전진단을 통과했지만 대치주공이 대치센트레빌로 재건축된 지 5년이 흐른 지금까지도 재건축이 진행 중이다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "대형 평형 위주 중층단지라면 1대1 재건축 가능성이 높아 추후 분담금이 많아질 수 있고 단지 규모가 너무 커도 조합원 간 분쟁으로 사업이 흔들릴 수 있다"며 "투자 전 주변 중개업소 3~4곳 이상을 방문해 조합 내부 갈등은 없는지 등 내부 사정을 꼼꼼히 챙겨야 한다"고 조언했다.
현시점에서 재건축 투자에 관해서는 시장이 불안정한 패턴을 보이는 만큼 실수요 위주 접근이 필요하다는 분석이다.
박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "개포주공 등 일부는 2006년 10월 고점 대비 최대 15% 떨어져 가치 상승을 기대할 수 있다"며 "하지만 세계 경기 전반에 걸친 불안정성이 커 보유자금을 감안한 실수요 위주 접근이 필요하다"고 말했다.
[이명진 기자]
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서울시에 따르면 시내 재건축 정비구역 지정을 받은 곳은 총 137개 구역이다. 이 중 아파트 등 공동주택 재건축 구역이 52곳, 단독주택 재건축 구역이 85곳이다. 정비구역 지정 전인 정비예정구역 217곳까지 포함하면 354곳으로 늘어난다.
관리처분인가를 받아 재건축의 9부 능선을 넘은 곳은 총 30곳, 이주ㆍ착공 등 재건축 마무리 단계인 곳은 12곳이다.
이 가운데 가장 앞서 있는 곳은 반포 일대다. 관리처분인가를 받은 재건축 단지 상당수가 서초구 반포ㆍ잠원동 일대에 몰려 있다.
한강변에 접해 최고 입지로 평가받는 신반포 한신1차가 지난해 8월 관리처분인가를 받아 하반기 중 이주ㆍ착공을 앞두고 있고 잠원동 반포한양과 잠원대림, 서초동 삼익, 서초 삼호1차 역시 관리처분인가 혹은 관리처분변경인가를 받았다.
잠원동 신반포5~6차와 반포우성, 반포한양, 반포동 서초한양 등지는 사업시행인가를 거쳐 관리처분인가를 준비하고 있다. 반포는 한강과 접했고 서울 중앙에 위치한 교통 요지라는 이유로 반포래미안ㆍ자이가 국내 최고가 아파트 반열에 오른 후 지역가치가 상승한 점이 사업 추진 원동력이 됐다.
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개포주공은 단지별 정비계획 수립 등 최근 속도가 나긴 하지만 1단지를 제외하고는 조합 설립 전인 초기 단계라는 점이 부담이다.
재건축사업은 조합원 개인의 재산과 밀접한 관련이 있는 만큼 변수가 무척 많다. `사업 리스크`가 크다는 얘기다.
반포 일대 중층 재건축사업이 상당히 진행됐음에도 막판 지지부진한 사례만 봐도 이를 알 수 있다.
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조합은 최근 신규 집행부를 선출하고 시공사 재선정 등 재건축에 다시 들어간다는 방침이다.
용산을 대표하는 재건축 단지인 이촌동 렉스는 2006년 6월 조합 설립 후 지난 2월 관리처분인가를 받아 이주를 진행하고 있지만 조합원 일부가 동호수 추첨 방식과 조합원 분담금에 문제를 제기하고 있어 난항을 겪고 있다.
가락시영과 둔촌주공도 비슷한 상황이다. 5000가구가 넘는 대규모로 각각 2008년 4월, 2009년 12월 사업시행인가와 조합설립인가를 통과한 이들 단지는 `종상향` 이슈에 묶여 있다.
현재 2종 일반주거로 돼 있는 용지 용도를 3종으로 올려야 사업성이 있다고 조합원들은 주장한다.
서울시는 형평성을 이유로 어렵다는 입장을 고수하고 있다.
재건축 투자 타이밍은 언제 잡는 게 유리할까. 수익ㆍ안정성을 동시에 추구하려면 사업시행인가 전후가 낫다는 의견이 대세지만 확언하긴 어렵다. 개나리4차처럼 재건축 완료 단계에 왔으면서도 조합 내부 문제로 사업이 유보되는 사태를 맞을 수 있기 때문이다.
대치청실 역시 대치주공1차보다 앞서 안전진단을 통과했지만 대치주공이 대치센트레빌로 재건축된 지 5년이 흐른 지금까지도 재건축이 진행 중이다.
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[이명진 기자]
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