부동산시장.동향.전망>주택임대사업...다주택자 재테크1순위...

대부분의 투자자가 바짝 엎드린 불황기에 부동산 투자로 큰 수익을 올리는 사람들이 있다. 이들은 가격 급등을 노린 투기거래보다 매달 안정적인 임대수입을 선택했다. 요즘처럼 부동산 경기가 불황이고 앞일을 예측하기도 어려운 상황에서는 높은 수익을 욕심내기보다 안정적이면서 고정적인 수익을 담보할 수 있는 임대사업에 관심을 가져볼 만하다. 양도세와 종합부동산세 등 각종 세금 고민을 덜 수 있는 데다 연 6∼10% 이상까지 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있어 다주택자의 ‘재테크 1순위’로 손색이 없다.

경기불황·예측불가 때 안정적 수익 보장
세금 부담 적어…다주택자 ‘재테크 1순위’

주택임대사업을 하면서 세금혜택을 받으려면 반드시 해당 지자체와 세무서에 각각 사업자등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록을 하면 종합부동산세 감면, 양도세 중과세 제외 등 세제 혜택을 받을 수 있다.
수도권에서는 공시가격 3억원 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대해야 세제혜택을 받을 수 있다. 단, 매입하는 주택이 모두 같은 시·군에 위치해야 혜택을 받는다.

 

‘잘하면 놀고먹는다’
타깃 먼저 결정하라!

 

지방에서는 주택을 1채만 보유해도 임대사업자가 돼 양도세 중과에서 면제되고, 종합부동산세 비과세 혜택도 함께 노릴 수 있다. 의무임대기간도 수도권(10년)보다 3년 짧다. 만약 비과세 신고를 한 주택 중 의무임대기간을 채우지 않고 중도에 양도할 경우 이미 비과세 받은 세액과 이자상당 가산액을 추징 받게 됨을 유의해야 한다.

임대사업도 오피스텔, 원룸, 상가 등 종류별로 다양하다. 임대사업은 잘만 하면 편안히 놀고 먹을 수 있지만, 잘못하면 낭패 보기 십상이다. 우선 임대사업자는 임대수요자를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 즉 집을 짓기 전에 먼저 종류와 타깃을 결정한 이후 지역 및 위치를 선택해 그에 맞는 설계를 해야 수요자를 확보할 수 있다.

원룸 임대사업은 임대사업의 대표적인 상품이라고 할 수 있다. 대체적으로 소형으로 구성돼 많은 방을 내놓을 수 있어 매월 높은 임대료를 받을 수 있다는 장점 때문이다. 원룸 임대사업에서 높은 수익률을 올리는 방법은 크게 두 가지다.

우선 본인이 건축 가능한 토지를 소유한 경우와 그렇지 않아서 재임대하는 방법이다. 혹시 오래된 단독주택을 가지고 있다면 주택임대사업이 가능한 다세대주택으로 신축하는 것을 고려해볼 만하다. 단독주택을 다세대주택으로 신축할 경우 리모델링 건축비용은 들지만, 건물 가치도 높아지고 매월 꾸준한 임대료가 들어와 일석이조 효과를 얻을 수 있다.

다가구주택보다는 다세대주택으로 짓는 것이 좋다. 다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대 4층 이하가 다가구 3층 이하보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.

또 다가구주택은 가구별로 구분 등기가 되지 않기 때문에 만약 집 주인이 빚을 져 가압류나 경매에 들어가면 세입자들은 전세금을 보호받을 수 없다. 역으로 생각하면 세를 놓은 다가구 중 한 세대의 전세금을 돌려주지 못할 경우 세입자가 보증금 반환을 위해 경매를 신청하면 집주인은 통째로 집을 잃을 수도 있는 등 다가구주택은 위험성이 있다.

건설임대사업을 하려면 우선 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 한다. 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵기 때문이다.

또한 10가구 이상 20가구 미만의 원룸형 다세대주택이나 소규모 건축물을 신축하거나 용도를 변경할 때도 안전기준이 적용되는 등 제한이 있어 전문 업체의 도움을 받아야 리스크를 줄일 수 있다. 일부 구의 경우엔 원룸주택을 지을 때 20가구 이상은 아파트 건설시 적용되는 안전기준이 적용된다. 가구 당 평균 전용면적도 최소 25㎡(약 7.5평)를 넘어야 한다는 규정이 있어 사전에 확인해야 한다.

재임대 사업은 상가건축물을 임대해서 원룸으로 리모델링 후 재임대 하는 방법을 말한다. 재임대를 할 때에는 임대인의 동의를 받아야 한다. 임대인의 동의를 얻지 않은 경우에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있기 때문이다. 리모델링을 할 때에는 소방 설비를 갖춘 고시원으로 리모델링하는 것이 좋다. 4층 이상의 건축물은 옥상으로 통하는 별도의 비상계단을 설치해야 하는 등 번거로움이 있다.

 

 

원룸, 다세대주택으로
오피스텔, 대학가로

하지만 3층 이하의 건축물의 경우에는 별도의 대피소와 간이 스프링클러 소방 설비를 하게 되면 고시원으로 임대사업을 하는데 별 무리가 없다. 고시원은 지하층을 설치할 수 없으며, 아파트나 다세대 다중 주택과 같은 건물에 설치할 수 없다. 한 건물에 일부는 고시원, 일부는 원룸 등으로 지을 수 없기 때문에 고시원으로 하나로 통일해야 한다. 다만 고시원에는 원룸과 달리 주방설비를 설치할 수 없다. 화장실은 설치 가능하다.

기존 아파트 시장은 약세를 면치 못하고 있는 가운데 오피스텔 가격은 꾸준히 상승세를 타고 있다. 신규 분양시장 역시 위축되어 청약자들의 외면을 받고 있지만 오피스텔은 청약자들이 몰려 청약 열풍을 일으키고 있다. 부동산 장기 침체, 소형 공급 물량 부족 등으로 당분간 소형 오피스텔의 인기는 이어질 것으로 보인다.

과거 오피스텔은 임대상품으로 인기였지만 최근에는 소형 주택이 인기를 끌면서 오피스텔도 시세 차익을 기대할 수 있는 상품으로 거듭나고 있다. 하지만 입지여건이 뛰어나더라도 아파트만큼 집값 상승이 크지 않기 때문에 시세차익을 기대하기보다는 임대수익률이 높은 곳에 투자하는 것이 바람직하다.

오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔의 수요층은 학생과 독신자 등 나 홀로 가구가 대부분이기 때문에 직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 선릉역 일대 이들 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전을 면치 못하기도 했으나 삼성타운 입주를 앞두고 그동안 적체돼 있던 물량이 모두 동 나는 등 직주근접 주거지로서의 옛 명성을 되찾을 태세다.

오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 매매가 대비 임대가가 최소한 40%가 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다. 연면적이 적은 오피스텔일 경우 주차장, 복도 등 부대시설 비중이 높아 전용률이 떨어진다는 단점이 있다. 최근 오피스텔 공급이 늘면서 교통여건이 뛰어나 임대가 잘되는 곳이라도 공급이 넘친다면 투자가치는 떨어진다는 것을 염두에 둬야 한다.

만약 도심이 아닌 택지지구 내 주거형 오피스텔이라면 주변아파트 시세와 비교를 해보아야 한다. 132㎡의 오피스텔의 경우 주변의 83㎡(25평형대) 아파트와 비교를 해보아야 한다. 오피스텔의 전용면적 비율은 50% 선이며 아파트의 경우 70∼80%가 되기 때문이다.

오피스텔은 주택으로 거주하고 있어도 주택법 및 건축법상 주택이 아닌 ‘시설’이므로, 현행 임대주택법상 주택임대사업자로 등록이 안 된다. 따라서 오피스텔을 임대하는 경우 임대주택법상 주택임대사업자와 같은 세제혜택이 없다는 것을 알아둬야 한다.

아파트 임대사업은 임대수요층이 넓고 두터워 공실에 따른 리스크가 작다. 대표적인 수익형 상품인 오피스텔 및 원룸과 비교하면 아파트는 전용률이 높고 베란다가 있어 주택 수요자들에게 상대적으로 인기가 높다. 아파트 임대 수요층은 맞벌이 부부, 노부부 등이다.
 
다가구나 연립주택의 가장 큰 문제인 주차 공간을 아파트는 충분히 확보하고 있기 때문에 차를 많이 소유하고 있는 직장인 수요가 보장된다. 특히 젊은 층은 아파트를 선호하는 사람이 85% 이상으로 주거 환경, 교통, 편의시설 등 모든 부분을 꼼꼼히 따져 지역을 선택하는 것이 중요하다.

역세권이면 더욱 좋으나 그렇지 않다면 교통 여건이 좋은 아파트를 골라야 한다. 매월 고정적인 월세수익을 바란다면 66㎡(20평형) 미만의 소형 아파트가 적당하다. 중대형 아파트는 주로 전세수요자가 많고, 월세수요자는 극히 한정돼 있다. 임대수입이 목적이라면 매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선택하는 것이 임대료 부분에서 유리하다.

 

아파트, 리스크 적어
상가, 단지형 노려야

 

서울에서는 동대문, 성동, 강동구 등이 매매가 대비 전세비율이 높은 지역으로 꼽힌다. 월세가격은 전세가격과 비례한다. 아파트 가격이 동일하다면 전세가격이 높게 형성되어 있는 지역일수록 높은 월세 수익을 기대할 수 있는 것이다.

상가는 주 5일 근무제의 덕을 보는 상품 중 하나다. 주 5일 근무제로 인해 외식, 쇼핑, 문화, 여행 등에 관심이 높아지면서 상가도 덩달아 덕을 보고 있는 것. 그중에서도 평생직장 개념이 사라지면서 향후 퇴직 후 사업 구상에 임대료와 시세 차익까지 기대할 수 있는 상가가 큰 인기를 끌고 있다.

상가에도 근린상가, 단지형 상가, 테마상가, 아파트형공장 등 여러 가지가 있다. 여러 상가 중에서도 안정적인 곳은 역세권 근린상가나, 단지형 상가이다. 역세권 근린상가는 위치만 잘 선택한다면 인근 지역의 주거와 업무시설이 밀집해 있기 때문에 투자 안정성과 투자가치가 보장된다.

단지형 상가는 아파트 단지가 500가구 이상이라면 기본적인 단지 입주자들이란 수요가 보장되어 있어 상가 투자에서 가장 안정적인 부분이 있다. 역세권 근린상가는 유동인구가 많은데다 보통 현금 창출력이 좋은 우량업종들이 입점해 임대료도 높다. 향후 상가 가치도 많이 높아진다. 따라서 임차인 구하기도 쉽다. 향후 매매도 쉽다는 장점이 있다.

하지만 수도권에만 해도 400여 개 이상의 역이 있다. 이 모두를 역세권이라 부르기는 힘들다. 단지 출퇴근의 수단이 되는 역인지 그렇지 않고 사람들이 내려서 머무는 역세권인지를 파악해야 한다. 다음에는 역세권에 위치하더라도 사람들이 모여드는 자리인지를 잘 체크해야 한다. 역세권인데도 사람들의 유동이 없는 위치도 있기 때문에 직접 방문해서 사람들의 유선을 살펴보는 것이 무엇보다 중요하다. 현재 비록 역세권이 아니더라도 향후 지하철개통 등 교통망 확충이 예상되는 지역도 좋다.

단지 내 상가는 상가 임대사업 중에서도 대표적인 유망 임대상품이라 할 수 있다. 단지 내 상가는 앞으로도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것이다. 주변에 대규모 마트 등이 있으면 단지 내 상가에 큰 위협이 될 수 있기 때문에 주변에 대형 마트가 있는지 앞으로 추가 계획은 없는지 체크하는 것이 좋다.

일반적으로 1000가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있다. 경매로 상가를 낙찰 받는 방법도 수익률 높이는 방법 중 하나다. 최근 경기침체가 생각 외로 장기화되면서 주택뿐만 아니라 상가도 경매로 많이 나오고 있다.