수익형부동산『부동산시장.동향.전망』 부동산의 상품별 투자포인트 요약...

1. 상가

우선 상가의 경우 요즈음 수익률은 정말 좋지않은 현실입니다.전체적인 경기의 흐름을 빠르게 타는 경향이 있어 중심지역내 a급상가라도 적정상가수익률인 6-7% 미치지 못합니다.

상가 투자시 가장 중요한 포인트는 조그만 상가라도 a급자리 선점이 제일 중요합니다.공실률이 거의 없고 나중에 되팔때 거래도 금방 성사가 되어 환금성이 뛰어나기때문입니다.^^

대부분 일반 상가투자자들이 너무 수익률에 의존해서 소탐대실하는 경우가 많아 안타까울때가 많습니다.

물론 수익률 또한 중요하지만 너무 수익률에 의존하다보니 나중에 커다란 시세차익을 볼수 있는 상가를 놓치시는 경우가 있습니다.

우선 상가는 배후입지(대단위 아파트단지등) 중요하며 인근에 대형판매시설(백화점,대형할인마트등)이 들어 섰는가?즉 고정적인 상주인원 또는 인구 유입요인이 있는가?(시외버스터미널,전철역등)를 최우선으로 생각하셔야합니다.

이 삼박자가 갖추어졌거나 갖추어질 예정지라면 금상첨화이겠지요?^^ 전철개통 예정지인근 중심상가라면 개통 후 상가의 경우 매매가는 두배가 뜁니다. 예를 들어 분당,일산,용인,수지등 신도시의 경우 전철개통전과 후를 비교해보시면 아실겁니다.

다음은 아파트 단지내상가의 경우는 우선 최소한의 500세대이상의 독점영업이 가능한 상가이냐가 관건이라 할수 있습니다.다른 상가와 달리 단지내상가의 경우 높은 분양가로 인해서 수익률이 얼마만큼 낼수 있느냐가 관건이므로 업종 선택이 중요하다 할 것입니다.예를들어 단지내 슈퍼마켓,세탁소,분식집,중국집등 영업을 했을시 어느정도 안정적인 매출을 올리느냐가 중요 할 것입니다.

또한 주상복합아파트건물의 상가는 대로변쪽을 바라보는 전면부이거나 후면부일지라도 고정적유동인구가 많은 탁 트인 상가는 괜찮으나 일반적으로 좁은 이면도로를 낀 측면 후면 상가는 공실률이 매우 높다는 점 명심하시길바랍니다. 아무리 저렴하게 분양한다해도 나중에 팔기 어렵습니다^^

마지막으로 테마형상가 투자시 주의할점은 당장의 높은 수익률도 중요하지만 가장먼저 그운영체가 어디인가가 가장 중요하다할것입니다.

결론적으로 상가투자시 입지분석을 먼저하시고 a급위치의 상가라면 수익률이 다소 떨어지더라도 나중에 커다란 시세차익을 보고 투자 하시길 진심으로 바랍니다^^

★2. 오피스텔

최근 젊은층 및 소액투자자에게 가장 인기를 끄는 부동산하면 단연 오피스텔일 것이다. 분리세대가구수 인한 소형평수 선호와 풀옵션(냉장고,세탁기,에어컨등등)잘 갖추어져있으며 1억미만의 소액으로도 은행 예금 금리보다 높은 연수익률8~9%의 수익이 매력적이며 환금성 또한 매우 뛰어난 장점이 있다.그만큼 자금을 빠르게 회전 시킬수있다.

오피스텔투자시 확실한 투자 포인트를 간략히 설명하겠다.

모든부동산투자시 가장 중요한 것이 바로 입지조건 즉 자리이다.어떠한 장사를 하던지 자리에따라서 거의 80%이상의 성공여부가 결정된다해도 과언이 아니다. 오피스텔도 마찬가지라 할수 있다. 오피스텔의 가장큰매력은 고정적으로 꼬박꼬박 통장에 찍히는 임대수익일 것이다. 그렇다면 어느위치에 있는 오피스텔이어야 공실률이적으면서 임대수요 또한 많은 자리일까?

우선 아파트와 마찬가지로 배후입지가 좋아야한다. 즉 역세권 오피스텔이어야 한다는 점이다.적어도 역출구지에서 도보10분이내야한다. 또한 역세권이라해서 다 같은 역세권이 아니듯 주위에 대형 판매시설 및 생활편의시설이 잘 갖추어진 중심상업지역내 오피스텔이어야한다.예를 들어 대형마트,백화점,유흥업소 및 먹고놀고하는 상업지인근 이어야한다는 것이다.

그만큼 직원수만해도 상당할 터이고 젊은 인구유입이 많을 것이다.

그다음으로 중요한 입지조건은 단연 교통입지이다. 즉 직장인 또는 학생들이 출퇴근이 편리한 입지여야한다는 것이다.

오피스텔 매입시 입지조건 분석이 완료 되었다면 그 다음으로 과연 어느정도의 시세가 형성 되어있으며 앞으로의 상승 여력이 있는지역인가를 또한 공실률은 어느정도인지 수익률은 어느정도인지를 꼼꼼히 따져야할 것이다.간단하다 매물지역 부동산을 샅샅히 돌아다녀 정보를 입수해라!

이미 매매가가 오를만큼 오른 지역보다는 오를 여지가 있는 지역을 노려라!

신흥 역세권 개통 예정지라던가 대기업,학교,대형판매시설이 들어올 지역을 노릴만하다.임대수익과 매매차익 두가지 토끼를 다 잡을 수 있을 것이다.

이모든 정보입수와 분석을 마쳤다면 매입에 들어 가야할 것이다.

매입시 본매물지 부동산을 고르는 것도 중요하다. 초자부동산,베테랑부동산,얼렁뚱당 부동산 다양하다.

무엇보다 그지역에서 가장 오래된 부동산을 선택해라!(부동산이 너무깨끗하게 인테리어가 되었다고 좋은것이 아니다.그 부동산의 대형지도를 우선보아라(오래된 지도가 있다면 그곳에서 오래했다는 증거다)너무많은 직원이 있는 부동산도 피하는 것이 좋다.왜냐하면 나중에 문제가생길시 책임소재문제가 크다. 부동산 개설등록증 확인과 공인중개사자격증을 확인해라.사장한명에 직원수2명 정도인 부동산이 적당하다.(지금은 선진국형 부동산 업소도 많이 생겨나므로 꼭 그런 것만은 아닙니다. 잘 알아보시고 선택하시면 될듯합니다.)

믿을수 있는 중개사를 선택했으면 그다음은 물건에대한 사실관계,권리관계를 꼼꼼히 확인해라!(중개사님이 잘 도와줄것이다.)

계약을 하는데 있어 유형이 두가지가 있는데 이것 또한 매우 중요하다 할것이다.

우선 오피스텔은 건축물대장상 상업용으로 되어있을 것이다.그러므로 대부분 최초분양자가 부동산임대사업자(주택임대사업자와다른개념임)를 내고 부가세를 환급받았을 것이다. 오피스텔 최초보유자 대부분이(80%이상이)환급을 받았을 것이다.그렇기에 매입시 포괄양도양수라는 조건에 계약을 할것이다.

원칙대로라면 매매대금에 부가세는 포함시키고 즉 그 환급부분 만큼을 더 주고 본인이 다시 임대사업자등록을 하고 환급신청을 해서 환급을 받아야 한다.하지만 여러가지 절차상 이유로 대부분이 그냥 포괄양도양수 계약이라는 조건으로 거래를 성사시킨다.이 경우는 최초분양자의 부가세환급을 인정하고 매매대금에는 부가세가 포함되지않은 것이다.복잡해할 필요없다.중개사님이 이해가쉽게 설명해줄것이다.또한 나중에 똑같은 조건으로 매도를 할것이다.

오피스텔에서 복잡한 부분이 바로 세금관련 문제일 것이다.원칙대로라면 사무용으로 임대를 놓아야한다.하지만 90프로 이상이 주거용으로 쓰고있을 것이다.나중에 팔때에만 주거용(팔시점에서의 세입자가 전입신고만되어있지않으면된다)으로만 되어 있지 않으면 된다. 어느 부동산이든 담당 세무사가 있을 것이다. 세무사에게 일년에 일정의 수수료를 주고 맡기는 것이 더 효율적이고 오히려 더 절약하는 것이다.

오피스텔을 구입시 물건은 항상 잔금치를때 철저히 확인해라!(기본시설물상태라던지,큰하자가있는지등을 꼼꼼히 살펴라).

오피스텔계약과 소유권이전이 완료되었다면 될수있는한 세입자와는 좋은 관계를 유지하는 것이 좋다.오피스텔의 경우 세금관련부분때문에 세입자에게 책잡히는 경우가 있기때문이다.

나중에 매도할때에는 여러군데 부동산에 매물을 의뢰하면 가격만 떨어지게 되어있다.한 두군데만 내놓아라!(어차피 부동산거래정보망으로 한군데만 놓아도 전국의 부동산이 다 보기때문이다.)

시장에 가장 민감하게 반응하는 아파트와 달리 인기지역 오피스텔은 가격하락이 거의 없고 오히려 재건축,재개발등의 이주수요 와 아파트 실구매자등의 관망적 심리와 수도권 전세난까지 겹처서 현시장수요는 계속해서 꾸준히 상승하는 상황이다. 필자는 당분간 역세권지역내 오피스텔의 인기는 당분간 지속될것으로 본다.

★오피스텔 관련세금제도★

1.오피스텔은 등록세,취득세 감면대상이 아니다.

사례)강남에사는 k씨는 최근 월세가 올라가고 있는 신촌의 오피스텔을 5채 계약하고 취,등록세를 면제 받으러 관할 구청에 갔다가 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없다는 것을 알았다.

☞오피스텔은 1채를 구입하든 100채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고,부동산 임대사업자 지위만을 갖는 것이다.즉 취,등록세를 내야하는 것이다.

2. 오피스텔은 종부세 대상이 될수 있다.

사례)k그룹에서 은퇴한 k씨는 종부세 부담도 피하고 매월 월세 수입도 얻고자 5층 건물의 3,4층에 있는 20호실의 오피스텔을 매입하였다. 오피스텔은 업무시설이기에 종부세 대상이 아니라고 생각했기때문이다.

☞하지만,종합부동산 세법 제8조의 주택이라 함은 공부상 용도와 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 종부세 대상이 된다.(실질과세원칙을 위주로 과세하는 추세이며, 대부분 오피스텔이 세입자에게 전입신고를 못하게하는 이유이다)

3.주거용 오피스텔1채와 아파트를 같이 보유할때 양도세 비과세로 아파트를 매도할수는 없다.

사례)종로에 오피스텔 2채를 보유하고 있는 k씨는 3년보유 2년 거주요건을 충족한 강남 아파트를 매도하였다.그런데 양도세를 내라고 세무서에서 연락이 왔다.

☞소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면 오피스텔 보유상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할 수 없다.(팔때에 그래서 현재세입자가 전입이 되어있으면 않되는 것이다.)

4.오피스텔을 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급해야 한다.

사례)전세가격 상승으로 내집마련을 준비하던 30대 초반 신혼 k씨부부는 구로에 있는 오피스텔을 분양 받아 입주 하였다. 그런데 세무서에서부가세를 환급하라고 연락이왔다.

☞오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야한다.

또한, 본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임차했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지않지만, 분양시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야한다.

5.오피스텔을 상가,사무실로 임대할 경우 부가세 신고와 납부를 하여야 한다.

☞오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)으로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야한다.

이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해서 부가가치세가 과세된다.(월차임과 부가세는 별도다)

6. 오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 한다.

사례)k씨는 인천에서 2년전 5천만원에 매수하였던 오피스텔을 오피스텔외 기존주택을 비과세 받고자 친구에게 6천만원에 매도하였다.그런데 세무서는 k씨에게 매매대금중 건물에 해당하는 매매금액의 10%인 부가세르 납부하라고 한다.

☞일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부해야 한다.(즉 중개실무에서 거래시 계약서 특약사항에 부가세포함의 경우이며 양도인은 세금계산서를 발행하고 양수인에게 부가세를 징수하여 세무서에 납부해야한다. 양수인은 임대사업자등록을 내고 부가세 환급신청을 하면 다시 환급을 받을 수 있다.)

7.오피스텔을 매도할 경우 포괄양도양수 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없다.

사례)일산 장항동에서 오피스텔 1채를 보유하던 h씨는 k씨에게 오피스텔을 매도하고 사업의 포괄양수도 계약을 체결 하였다.매도한 h씨는 사업의 포괄양수도 계약을 통하여 매수자에게 부가세를 수령하지 않아도 되었다.

☞부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 것을 말하는 것이다.(중개실무에서 매매대금에 부가세는 포함되지않았으며 포과양도양수계약임을 명시한다.) 실제 거래에서 포괄양도양수 거래가 대부분이다.

8.포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 한다.

사례)분당 정자동에서 d오피스텔 2채를 보유하던 k씨는 자금이 급하여 동시에 2채를 매도하였다. 한채는 갑에게,한 채는 을에게 각각 매도를 하였다.세무서는 부가세를 납부하라고 한다.

☞매수자가 다르면 k씨는 갑과 을에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야한다.

9.주거용 오피스텔을 여러개 보유하고 있을때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상이다.

☞소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.(실질과세원칙에 따르고있다.) 그래서 실무에서 오피스텔 임대인은 임대사업자등록을 내고 임차인이 전입이 않되는 조건에 세를 주는 것이다.

10.양도하는 오피스텔이 업무용일때 양도세는 업무용 부동산 기준에 따른다.

☞업무용 오피스텔(단,주거용이 아닌 경우)1년 미만 단기양도시 50%,2년미만 단기양도시 40%,2년이상 보유시 는 일반세율에 따른다.

★위의 내용을 종합해보면

오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될수 없고 성격이 틀린 부동산 임대사업자로서의 지위만을 갖게 된다. 따라서 임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택을 받을 수 없고 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 된다.

반면에, 부동산 임대사업자라고 하더라도, 오피스텔 부동산 임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것이다.(실무에서 매도할때만 주의하면된다.)

결국 오피스텔을 통하여 임대사업을 생각하고 있다면 위의 사례들을 참조하여 세제 불이익을 보지 않기를 진심으로 바란다.

★3.토지

1 개발은 흐름을 따라간다

모든 투자법이 그렇듯 땅 역시 크게 보는 안목을 길러야 한다. 경기도 화성 땅을 예로 들자. 경

부선 라인이 주거 벨트라면, 서해안 라인은 산업 벨트로 활용 가능성이 높다. 또 중국과 교류를

통한 성장 가능성을 기대할 수 있다. 고령화 사회로의 진입은 큰 투자 흐름이다. 베이비 부머 세

대가 노후 생활을 대비한 전원생활 부지에 관심을 기울이고 있다. 먼 지역의 땅은 초보가 접근

하기 힘들지만, 서울에서 근접한 지역은 수요가 있다. 캔버스에 그림을 그리는 것처럼, 큰 밑그

림을 그리고 세부 투자에 접근해야 한다.

2 토지 개발 결정권자의 마인드를 읽어라

각 땅에는 개발을 책임지는 결정권자가 있다. 개발권자의 마인드를 읽는 것은 땅 투자에 있어서

중간 크기의 안목에 해당한다. 결정권자란 땅이 속한 지역의 토지 계획자, 즉 화성시라면 시장

을 말한다. 토지 계획의 결정권자가 개발 지향이면 개발 환경이 빨라진다. 결정권자의 마음이

딴 데 가 있으면 그만큼 토지 활용은 멀어지는 법이다. 각 시나 군청의 연간 토지 개발 계획과

더불어 예산 현황을 파악한다. 개발 계획은 대범한데, 예산 부족으로 활용이 안 될 때가 있다.

시장의 공적인 인삿말 속에도 땅 투자의 힌트가 담겨 있을 수 있다. 따라서 개발권자의 토지 개

발 마인드를 파악하는 게 중요하다.

3 인구 유입 통계를 파악하라

땅도 물건을 사고파는 장사와 마찬가지다. 유동 인구가 많아야 소비가 늘고, 인구 유입이 많은

곳의 땅 매매가 활발하다. 땅 관련 문서를 떼기 위해 화성 시청의 정문을 통과하는데, 전문가가

‘저것도 땅 투자 포인트’라며 현수막을 가리켰다. ‘경축 40만 시대!’란 문구가 적혀 있다. 인구가

꾸준히 늘고 있다는 것을 알리는 단초라는 지적이다. 더불어 땅 속한 지역의 인구 유입 통계를

파악한다.

4 땅 투자 시 떼 봐야 할 기본 문서 세 가지

시, 군청에 들르는 이유는 땅 투자 시 필요한 기본 문서를 확인하기 위해서다. 땅 투자를 할 때

떼 봐야 할 기본 문서는 세 가지가 있다. 토지이용계획서, 토지대장(등기부등본), 지적도가 그

것. 이 세 가지만 잘 파악해도 사기 당할 위험은 줄어든다. 토지이용계획서는 땅을 어떻게 활용

하고, 어떤 건물을 지을 수 있는가를 알려준다. 토지대장은 땅의 면적과 소유 현황을 알려준다.

지적도는 땅 모양을 나타낸다. 지적도상 땅과 연결된 도로가 있어야 건물을 짓는 게 용이하다.

지적도에는 도로가 나와 있는데, 현장에 가면 도로가 없는 경우가 있으므로 주의한다. 이 같은

문서들은 인터넷(전자정부 홈페이지 http://www.egov.go.kr/)을 통해서도 발급받을 수 있다.

그럼에도 현장 시군청에 들러야 하는 이유는 담당 공무원에게 의심 나는 점을 물어 재차 확인하

기 위해서다.

5 시청을 나오면서 해야 할 일들

해당 시군청에 들러 할 일이 있다. 먼저 결정권자의 토지 개발 마인드와 계획을 파악한다. 도시

과에 들러 향후 개발 계획을 점검하고, 건축과에서는 어떤 건물을 지을 수 있고, 연접 제한※은

없는지 등을 꼼꼼하게 점검한다. 그러나 담당 공무원의 말에 100% 기대서는 안 된다. 공무원은

알려진 자료를 확인해 주는 역할을 할 뿐이다. 시청을 나오면서 할 일이 많다. 먼저 각 시군청

정문에는 설계사(건축사) 사무소가 우후죽순으로 들어서 있다. 그냥 지나치지 말고, 그들에게

견적을 뽑아 달라고 해라. 건축 사무소는 두 곳 정도를 들러라. 한 곳에서는 펜션을 지을 거라

말하고, 다른 곳에서는 공장을 지을 것이라고 해라. 다른 용도의 견적을 내면 최선의 활용법이

나온다.

※ 연접 제한 확인은 필수! 연접 제한은 내 땅과 연접하여 개발할 경우, 규모를 초과하는

경우에 대해서 개발을 제한하는 것. 개발 행위를 목적으로 땅을 구입할 경우, 연접 제한

에 걸려 개발을 못할 경우 맹지가 된다. 싸다고 덥석 사지 말아야 한다.

6 땅의 객관적인 정보는 이렇게 얻는다

땅은 확인, 또 확인을 거쳐야 한다. 해당 시군청에서 현장에 도착할 때까지, 10분 간격으로 부동

산에 들러 현장 부지 시세, 개발 계획, 땅의 이력에 대한 정보들을 얻어라. 거기서 평균값을 낼

수 있고, 객관적인 평가를 내릴 수 있다. 시세의 평균값을 내는 방식이 있다. 한 부동산에서는

매도 가격을 묻고, 다른 부동산에서는 매입 가격을 물어라. 그 두 가격의 중간 가격이 평균 시세

다.

7 전문가가 직접 땅을 구입하는 방식

전문가에게 자신이 직접 땅을 산다면 어떻게 할 것이냐고 물었다. 그랬더니, “만약 내가 이 땅을

구입할 작정이라면, 현장에 일주일간 상주하며 그 땅을 파악하겠다”는 대답이 나왔다. 홈경기

와 어웨이 경기가 있다면, 내가 사려는 땅은 어웨이 경기다. 어웨이 경기에서는 속임을 당하기

쉽다. 일주일 동안 상주하면서, 현지 주민(원주민)과 소통을 하라. 동네 땅의 개발 계획은 현지

주민이 가장 먼저 안다. 동네 이장과 막걸리를 나눠 마시며 도로는 언제 뚫리는지, 땅의 이력은

어떻게 되는지, 혹시 문제가 될 소지는 없는지 등 숨은 정보를 파악한다. 땅 투자는 많이 아는

사람이 우위에 서는 종목이다.

8 현장에 들러서 해야 할 많은 일들

지적도상의 땅 모양과 같은지 확인한다. 전원주택을 지을 경우, 배산임수 및 남향 여부를 파악

한다. 또 주변에 혐오 시설은 없는지 체크하고, 연접 제한 여부를 파악한다. 땅을 어떻게 활용하

면 가장 효율적일지도 알아본다. 차량 진출입 여부도 파악 대상이다. 마지막으로 현장 파악이

끝나면 현지 주민과 의심 사항을 점검하는 것으로 마무리한다. 현지인의 ‘텃세’ 때문에 쫓겨나

는 경우도 있다. 주민과의 ‘소통’은 생생한 정보를 얻는 차원에서, 또 친분을 얻는 과정으로도

필수 요건이다.

9 어떻게 하면 잘 팔지 미리 생각하고 매수하라

기본적으로 땅은 장기 투자다. 매매가 활발하지 않고, 돈이 묶일 가능성을 생각해야 한다. 어떻

게 하면 잘 팔지 미리 생각하고 접근해야 한다. 투자자 한 명이 매입하기엔 무리가 되는 넓은 부

지가 있다고 치자. 이런 땅은 쪼개서 구입하면 비싸지만, 통으로 매수하면 평단가가 저렴하다.

지인들과 ‘통’으로 매매한 뒤, 높은 단가로 쪼개 파는 방법이 있다. 미리 어떻게 팔 것인지를 생

각하자. 개발 호재를 상세하게 파악하고, 구매자가 쉽게 다가올 수 있는 장점을 만든다.

1 세모 땅이 네모 땅보다 낫다?

땅에도 인물이 있다. 예쁜 땅과 못생긴 땅이 있다. 세모 땅보다는 네모 땅의 활용도가 높다. 잘생긴 땅이 못난 땅보다 비싸다. 그런데 못생긴 땅을 사야 할 때가 있다. 잘생긴 땅의 주변 시세가 90만원인데, 인근 못생긴 땅이 30만원 정도로 턱없이 싼 가격이면, 못생긴 땅을 구입하는 게 낫다. 그렇다고 해서 싸다고 무턱대고 구입하면 나중에 안 팔려 후회한다. 주변 땅을 추가 매입할 경우, 예쁜 모양을 만들 수 있는지를 고려한다.

2 땅도 무조건 싸게 잡아라

‘기분 좋은’ 재테크의 출발은 시세보다 싸게 잡는 것이다. 땅도 가능하면 ‘급매’로 잡는다. 급매가 나왔는데 그제서야 주변 정보를 파악하면 발 빠른 투자자의 손에 넘어갈 확률이 높다. 급매를 잡기 위해서는 사전에 철저한 정보 수집이 필요하다. 내가 찜한 지역의 주변 모든 시세와 땅 모양, 지번을 기억해 둔다. 그래야 급매 물건이 나오면 ‘급매’의 장단점을 한눈에 파악할 수 있다. 급매를 잡기 위해서는 현지 부동산과 친해져야 한다. 믿을 만한 ‘측근 부동산’을 확보해 둬야 급매가 나올 때 속속 연락이 온다.

★ 토지 투자시 현장에서 확인해야 할 사항★

a. 토지 투자시 현장에서 확인해야할 사항

*지적도의 모습과 현장은 다른 경우가 많다.

지적도상의 모습과 현장은 다른 경우가 너무 많다는 것을 명심하자.또한 경매 물건일 경우 시간이 흘렀다면 경매 서류상의 감정평가서나 현장방문 기록과도 다를 수 있으므로 주의를 요한다.

* 투자 목적에 적합한 토지인가?

1.투자 또는 구입목적인 무엇이며 적합한가?

2.입지가 좋은가?

3.대지의 방향은 어느쪽인가?

4.햇볕은 잘 들고 일조시간과 조건은 충분한가?

5.정원주택이나 농가주택부지인 경우 외지인의 비율은 높은가?

6.해당부지에 입주한 세대나 업체는 얼마나 되는가?

*현황은 어떠한가?

1.구거나 하천,도로 등이 지적과 일치하는가?

2.농지이든 임야이든 분묘 존재 여부와 수는 몇개인가?

3.불법점유자는 없는가?

4.불법으로 전용된 부분은 없는가?

5.불법건축물은 없는가?

6.주변인과의 사적분쟁은 없는가?

*농지인 경우

1.현황이 경작 중인가,방치된 잡종지 상태인가?

2.경작 상태라면 농작물 경작은 누가하고 있는가?

3.주변의 농지가 창고 등으로 전용된 비율은 높은가?

*임야인 경우

1.표고는 너무 높지 않고 경사도는 너무 급하지 않은가?

2.상수리나무,참나무 등 활엽수림 비율은 높은가?

3.지층에 토목공사 시 부담되는 암이 존재하는가?

*개발 가능성은 높은가?

1.개발허가 진입로는 어떻게 확보할 수 있는가?

2.작업차량이 진입할 현황도로는 있는가?

3.토목공사 시 평탄 작업은 용이한가?

*성장성은 높은가?

1.주변에서 개발행위가 활발한가?

2.알지 못했던 도로나 개발게획은 없는가?

3.주변에 도로개설을 표시하는 깃발이 꽃혀 있다면 착공과 준공일은 언제인가?

4.경전철역사,행정관청 등과의 거리는 얼마나 되는가?

*결정적인 취약성은 없는가?

1.공황이나 비행장 근처의 최고고도지구나 비행안전구역이라면 비행기소음은 없는가?

2.바닷가 토지라면 만조시 바다에 잠기지는 않는가?

3.공중으로 고압선이 지나가거나 철탑은 없는가?

4.폐기물이나 쓰레기 등이 있는가?

5.홍수시 상습적인 홍수피해는 없는가?

6.혐오시설,공동묘지,쓰레기 매립장 등은 없는가?

*현지 부동산 방문하기

1.주변 개발계획이나 현황은 어떠한가?

2.알지 못했던 다른 결정적인 흠은 없는가?

3.공사등이 중단된 토지라면 사유가 무엇인가?

4.주변토지 시세는 어떠한가?

5.최근 몇년간의 시세변화는 어떠한가?

6.농협등에서 대출등은 얼마나 받을 수 있는가?

*현장확인시 유의사항

매매나 경매 대상토지의 소유자나 거주인,임차인 또는 인근 주민들과 마찰의 소지가 없도록 교양 있고 신중하게 처신해야한다.

b.관할 시,군에서 확인해야 할 사항

*확인해야할 사항

주로 개발정보나 개발허가 관련된 사항이 주를 이룬다.가장기본이 되는 과는 도시계획과이다.시,군마다 조금씩 다르므로 담당부서등으로 안내해달라고 한다.

1.연접개발제한

2.진입로문제

3.(불법전용된)농지인경우 농취증 발급 가능여부

4.도로나 개발계획 여부

5.개발행위허가 제한지역인지 여부(신도시 등이 들어서면 그 주변지역은 몇 년동안 개발행위허가가 제한되는 경우가 많으며 토지이용계획확인서에 표시되지않고 시,군 공고를 통해 고시 되기도 한다.따라서 건축물을 곧바로 건축하기 위한 목적으로 투자하는 경우에는 반드시 개발 가능 여부를 확인해야한다.)

*시,군청을 방문하는 요령

1.담당자가 자리에 있는 시간에 방문한다.

2.오전이나 늦은 오후 시간이 좋다.

3.하고자 하는 개발행위를 정해 놓고 간가.

4.사전에 전문용어 등에 대한 준비가 있으면 좋다.

5.담당자가 부재시 옆 직원에게 메모를 남기자.

*시,군보다 현장을 먼저 방문하라.

*현장확인 보고서를 작성하라.