실패한 한국형 뉴타운, 무엇이 문제였나
뉴타운, '10년의 방황'
도입 10년만에 실패한 정책으로 전락한 뉴타운 문제점 5가지
2002년 도입 당시 황금알을 낳는 대박사업으로 알려졌던 '뉴타운'이 벼랑 끝에 서 있다. 뉴타운 지정을 손꼽아 기다리던 주민들은 어느덧 뉴타운사업을 취소해달라는 성난 민원인으로 바뀌었고 한국형 뉴타운 출생지인 서울시를 비롯해 서울을 벤치마킹한 경기도와 인천시까지 뉴타운제도를 재정비하겠다고 나섰다.
강남에 비해 낙후된 강북의 주거환경을 개선한다는 좋은 취지로 도입한 정책이 10년 만에 '사실상 실패한 정책'으로 판명난 셈이다. 한국형 뉴타운, 무엇이 문제였을까.
↑지난 2009년 한남뉴타운 일대 주민들이 용적률 상향을 요구하며 시위를 벌이고 있다. ⓒ전예진 기자
◇마스터플랜 부재
뉴타운 개념의 기원은 영국의 E 하워드가 주장한 '전원도시론'이다. 이는 자족기능을 가진 도시를 수십 년에 걸쳐 장기적으로 개발하되 도시의 무분별한 확장을 억제하려면 주변을 그린벨트로 해야 한다는 게 골자다.
하지만 서울시가 처음 도입한 한국형 뉴타운은 이와 개념 자체가 다르다. 도시기능, 성장경로, 거주환경들에 지대한 영향을 주는 대도시내 사업인데도 전체를 아우르는 종합계획도 없었다. 제도를 도입하기 전에 충분한 용역도 거치지 않았다.
건설형, 전원형, 도심형 등 나름의 색깔을 입힌 시범뉴타운 3곳(길음·은평·왕십리)의 선정기준 역시 모호했다. 서울시 강북지도를 판으로 만들어놓고 다트를 던져서 선정한 것 아니냐는 우스갯소리가 나올 정도였다.
◇포퓰리즘의 산물
현재 전국 뉴타운은 77개 지구(719개 구역), 면적은 여의도의 94배를 넘는 7940만㎡에 달한다. 서울의 경우 이 대통령이 서울시장 재임시절인 2007년까지 시범지구 3곳, 2차지구 12곳, 3차지구 11곳 등 총 26개 지구(331개 구역)를 지정했다. 서울시 전체 자치구수보다 뉴타운지구가 많은 셈이다.
강북을 집중개발하겠다던 당초 방침은 흔적도 없이 사라졌다. 시범지구사업이 속도를 내고 집값과 땅값이 오르자 서울시 전역의 자치구와 지역 국회의원들이 '우리동네 뉴타운 만들기' 작전에 팔소매를 걷어붙였고 서울에만 수백개 뉴타운지역이 탄생했다.
◇부동산경기 추락
뉴타운사업이 꼬인 가장 직접적인 요인은 집값이다. 끝없이 오르기만 할 줄 알았던 집값이 하락세로 돌아선 것이다. 부동산경기가 좋았던 2002년 시범지구의 집값과 땅값이 천정부지로 치솟는 것을 지켜본 터라 다른 지구 주민들의 상실감은 더 컸다.
2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 실낱 같은 희망은 물거품이 됐다. 막대한 분담금을 부담하더라도 이익을 볼 수 있을 것이란 기대감이 사라지면서 사업 추진을 반대하는 주민이 늘었다. '뉴타운＝헌 집 주면 새 집 주는 사업'이 아니라 수억원을 들여도 제값을 못받는 애물단지사업으로 전락한 것이다.
◇주민 이기주의
뉴타운의 기본 개념은 산발적으로 이뤄지는 재개발·재건축을 묶어서 주택 중심의 난개발을 막고 도시기반시설을 충분히 설치하는 것이다. 일정 기준의 노후불량 조건을 충족하지 않더라도 주거환경을 악화시키는 주택이 있으면 정비대상에 포함해 함께 개발하는 방안도 포함돼 있다.
하지만 이 계획은 동일지구내 다른 구역간 다툼으로 번졌다. 도시기반시설을 설치하려면 돈이 들어가는데 서로 부담하지 않겠다고 주장하고 나선 것이다. 구역간 이해관계가 상충하면서 광역개발을 기대한 효과는 빛이 바랬다.
◇낮은 재정착률
한국형 뉴타운은 원주민 재정착률이 낮다는 꼬리표를 달고 있다. 소형·저가주택 멸실로 기존에 살던 원주민이나 세입자들이 삶의 터전을 잃고 외지로 쫓겨나면서 "누구를 위한 뉴타운이냐"는 지적이 잇따랐다.
국토해양부에 따르면 주택재개발사업의 수도권 원주민 재정착률은 평균 34%. 경기·인천에 비해 집값이 비싼 서울의 경우 재정착률이 평균치보다 훨씬 낮다. 시범지구 가운데 입주가 마무리된 길음뉴타운의 원주민 재정착률은 17%에 불과하다.
뉴타운 세입자 전세대출 상환, 최장 20년까지 연장
뉴타운 내 세입자의 주거안정을 위해 이들이 받은 전세자금 대출 상환기간을 최장 20년까지 늘리는 방안이 추진되고 있다. 기금의 전세대출 이자가 2%로 시중은행의 절반도 안 돼 추가 인하여지가 없는 만큼 상환기간을 연장해주는 것이다.
국토해양부는 이같은 내용으로 '국민주택기금 운용계획'을 변경할 계획이라고 12일 밝혔다.
국토부가 뉴타운 세입자의 전세대출 지원을 강화하는 것은 뉴타운·재개발 사업이 완료돼 비싼 아파트가 들어서면서 원주민 재정착률이 떨어진다는 지적이 제기되고 있기 때문이다.
현 국민주택기금에서 월소득 230만원 이하 서민에 지원되는 저소득가구 전세자금은 연 2% 금리다. 수도권을 기준으로 전세보증금의 70% 범위 내에서 가구당 3500만~5600만원까지 지원되며 15년 원리금 분할상환 조건이 적용된다.
연소득 3000만원 이하 가구에 지원되는 근로자서민 전세자금은 연 4%의 금리로 전세보증금의 70% 범위 내에서 가구당 8000만원까지 대출이 가능하다. 2년 이내 일시상환 조건을 2회 연장해 최장 6년까지 대출받을 수 있다.
국토부는 기금 대출이자가 시중은행보다 크게 낮아 추가로 금리를 인하할 여지가 없음을 감안해 저소득가구 전세자금은 최장 20년, 근로자서민 전세자금은 8~10년 이상으로 늘리는 방안을 검토하고 있다. 다만 뉴타운 거주지 철거로 인해 다른 곳으로 이사를 가야하는 세입자로 한정될 전망이다.
국토부는 조만간 관계부처 협의를 거쳐 국민주택기금 운용계획 변경이 끝나는 대로 시행에 들어갈 방침이다.
뉴타운 존치지역 4곳 건축규제 풀린다
서울 뉴타운 존치지역 4곳 8만6000여㎡에 대한 건축규제가 빠르면 다음달부터 해제된다. 건축규제가 풀리면 건물 신·증축이 가능해진다.
7일 서울시에 따르면 뉴타운 내 존치지역 중 일부 지역에 대해 건축 제한 조치를 해제하기로 하고 세부절차를 진행 중이다.
대상 지역은
△전농동 647번지 일대 전농뉴타운 3만4070㎡
△동작구 흑석동 186-19번지 일대 흑석 존치정비1구역 2만7500㎡
△동작구 노량진2동 84번지 일대 구존치관리구역 1만8546㎡
△동작구 대방동 11번지 일대 6095㎡ 등 4개 지역 8만6211㎡ 이다.
건축법상 뉴타운 지구 내 존치지역은 최대 3년간 건축허가가 제한되며 이후 국토계획법에 따라 추가로 5년까지 신·증축이 금지된다. 이에 따라 해당 주민들로부터 민원이 빗발치고, 재산권 침해 논란도 끊이지 않고 있다.
뉴타운 존치지역의 건축 규제가 해제되면 건물 신·증축과 주택을 근린생활시설로 용도변경하는 등 재산권 행사가 가능해진다.
서울시는 건축규제 해제 지역을 휴먼타운 조성사업 우선 대상지로 관리할 계획이다. 휴먼타운은 단독ㆍ다세대ㆍ다가구 주택 밀집지역에 방범ㆍ편의시설 등 아파트 단지의 장점을 더한 신개념 주거단지다.
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