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부동산시장의 침체가 지속되면서 빌딩에서 발생하는 수입으로 금융비용 등을 제대로 지불할 수 없는 빌딩, 이른바 저수익자산(Under-performing asset, or troubled asset)이 증가하고 있다.
이러한 현상은 서브프라임 모기지 사태를 거치면서 미국과 한국 등 주요 국가에서 발생하고 있다.
양도차익이 상당하여 운영수익이 무시되던 시기에는 이러한 문제가 발생하지 않았으나 시세차익이 담보되지 않는 요즘과 같은 시기에는 이 주제가 앞으로도 계속 주목 받을 수 밖에 없을 것으로 예상된다
필자는10월11일부터 15일까지 미국 캘리포니아주 센디에고에서 개최된 IREM Fall Leadership Conference에 한국 대표로 참가하였는데, 그 IREM (부동산관리협회) 연차총회에서도 저수익자산을 수익자산(Performing asset)으로 전환시키는 방법에 대한 강연이 가장 많은 관심을 끌었던 것으로 기억한다.
그렇다면, 부동산의 가치를 하락시키는 요인은 무엇일까? IREM에서 최근 발간한 Principles of Real Estate Management (16th Edition)에 의하면, 부동산의 가치하락에 영향을 미치는 요인에는 7가지가 있다:
1)주변지역의 쇠퇴
수익형 부동산이 위치한 지역이 대상 부동산에 악영향을 끼치는 방향으로 변화하여 부동산의 가치가 하락하는 경우가 있다.
빌딩에 공실이 많아지면 임대료 수입이 줄어들게 되고 임대료 수입이 줄어들게 되면 유지관리 비용도 줄게 된다.
이렇게 되면 결국 빌딩은 노후화되고 개별빌딩들이 노후화되면서 해당지역이 쇠퇴하게 되어 부동산의 가치도 연쇄적으로 하락하게 된다.
2)부적합한 교통시설의 영향
비행장, 고속도로 등의 신규 설치로 인해 소음이 발생하면 임차인이 떠나게 되는 경우
3)정부의 통제와 규제
정부가 부동산의 용도, 리모델링 또는 임대료 상한 등의 규제를 하는 경우
4)노후(wear and tear)
해당 부동산이 시간의 경과에 따라 노후되는 경우
5)수요와 공급
수요가 충분하지 않은 지역에 신축한 경우 또는 공급이 과다한 경우
6)적절한 유지관리 결여
해당 부동산이 제대로 유지관리가 되지 않아 투자가치가 하락하는 경우(경제적 진부화)
7)매각 압력
위의 가치하락 요인에도 불구하고, 부실 자산의 가치도 상승할 수 있다. 예로, 투입되는 운영비용의 증가보다 수입의 증가가 더 큰 경우에는 빌딩의 가치가 상승할 수 있는 것이다. 저수익 자산의 현금흐름을 개선하여 재무적 안정상태로 회복시키고 궁극적으로는 수익자산으로 전환시키기 위해서는 무엇이 필요할까?
부실자산(Troubled property)을 수익자산으로 탈바꿈시키기 위해서는,
첫째, 저수익자산의 문제점 규정,
둘째, 대상자산의 분석
셋째, 대안분석 및 검증(재무적)
넷째, 대안의 선택 및 실행의 절차가 필요하다.
이 모든 과정을 다루는 관리계획서(Management Plan)를 작성하고 이에 의거g하여 관리함으로써 소유자(관리자)는 소유자의 투자목표(목적)를 달성할 수 있을 것이다.
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