[뉴스토마토 안후중기자] 앵커: 오늘 리얼부동산 시간은 부동산경매 전문가인 설춘환 알앤아이컨설팅 대표를 직접 모셨습니다. 안녕하세요. 부동산 시장이 침체에서 좀처럼 벗어나지 못하면서 많은 분들이 재테크를 위한 부동산 경매에 관심이 많아졌죠?
전문가: 그렇습니다. 부동산 침체로 부동산 거래량이 크게 감소하면서 부동산 경매는 재테크 뿐 아니라 필요한 부동산 구입을 위한 방법으로도 자리를 잡아가고 있습니다.
다만 지금은 경매 부동산에 대한 정보가 누구나 쉽게 찾아볼 수 있도록 자세히 공개되고 있고, 법에 따른 공정한 경쟁을 거치기 때문에 예전 처럼 턱없이 싼가격에 낙찰 받는 것을 생각하기 어렵습니다.
최근엔 특히 권리가 복잡하지 않고, 명도도 어렵지 않은 부동산은 낙찰가격이 거의 감정가 수준까지 나오는 경우도 많습니다.
부동산 경매는 아주 유용한 재테크의 방법이 될 수 있는 반면에 충분한 준비없이 참여했다가는 자칫 손해 뿐 아니라 여러가지 낭패를 보는 경우도 생길 수 있습니다.
앵커: 그렇군요. 그럼 부동산 경매에 참여하기 위한 가장 뼈대가 되는 기본들을 좀 알려주시죠.
전문가: 경매에 참여하기 위해서는 먼저 경매 물건을 고르는 법을 알아야 합니다.
일단 주택과 상가, 나대지, 임야, 농지 등 투자 대상물건을 구별해야 합니다. 투자대상 물건에 따라 경매에 참여하기 위한 난이도가 다른데요. 처음 경매에 참여한다면 너무 어렵고 복잡한 대상을 피하고 안전한 것을 찾아야 합니다.
물론 안전한 것은 수익이 크지 않다는 의미도 되지만, 그만큼 손실을 봐도 작은 수준에서 그칠 수 있는 것들을 말합니다.
이에 해당하는 것이 아파트가 대표적인데요. 먼저 아파트 경매부터 참여해보는 것이 좋겠습니다.
그리고 경험을 쌓고 난 후에 점차 상가라던지, 농지, 임야 등의 입찰에 참여해서 고수익을 노려볼 수 있겠습니다.
앵커: 네. 비교적 수익은 적지만 안전한 아파트 경매부터 관심을 가져봐야하는 군요. 그렇다면 그런 경매 물건들은 어디서 찾아볼 수 있나요?
전문가: 경매물건을 찾으려면 인터넷에서 대법원 홈페이지를 찾아보시면 됩니다. 이외에 민간경매정보 업체가 정보를 제공하는 사이트를 이용하거나 사설 경매 정보지를 이용하는 방법도 있습니다.
이같은 방법으로 전국 각 법원과 지원의 경매정보를 신속하게 찾아볼 수 있습니다.
앵커: 그렇다면, 물건을 선정했다면 입찰에 들어가서 주의해야 할 점이 있을까요?
전문가: 입찰에 참가하기 전에 먼저 전국법원 경매 사이트에 접속해서 입찰 물건의 진행상황을 체크하는 것이 필요합니다.
이처럼 진행상황을 먼저 체크해야하는 이유는 간혹 경매가 취하되거나 경매 기일이 변경, 혹은 연기되는 경우가 종종 있기 때문입니다.
오전 10시에 법정이 개정되고 입찰이 시작되면 법정게시판에 게시된 해당 물건의 진행 여부를 꼭 확인해야 괜히 기다리는 일이 없을 겁니다.
그 다음으로는 입찰에 참여하게 되는데요.
입찰시에는 매각사건 목록과 물건명세서에 기재된 사건번호, 감정가격, 최저입찰가격, 재매각 여부 등을 확인한 다음 입찰표를 착성합니다.
이때는 매각물건 명세서의 기재내용에 변경은 없는지도 반드시 확인해야 합니다. 다만 확인하면서 경쟁자들이 눈치를 챌 수도 있으니까 입찰가격이 올라가지 않도록 티를 내지 않아야 겠죠?
이 후 집행관이 입찰 개시를 선언하면 경매기록을 1시간 정도 열람한 뒤에 입찰할 물건의 권리관계와 임대차 관계 등을 최종 점검합니다.
그다음 기일입찰표, 공동입찰 신고서, 매수신청 보증봉투, 기일입찰봉투의 기재 사항을 적은 다음에 보증금을 입찰표와 함께 집행관에 제출하면됩니다.
보증금은 최저 매각가격의 10% 인데요. 재경매나 특수한 경우에는 법원이 따로 정하기도 합니다.
이때도 주의해야하는데요. 입찰기재 금액을 수정하거나, 보증금이 부족하거나, 입찰가격란과 보증금액란을 바꿔서 기재하는 경우도 있어서 최저가격 미만으로 입찰가격을 써넣고 무효처리되는 경우도 생깁니다.
특히 입찰 가격을 기재할 때는 1억원을 쓴다는 것이 0 만 하나 더 써넣어서 10억원에 매수신고를 하게되면 낭패를 볼 수도 있겠지요?
반드시 금액은 세번이상 꼼꼼히 확인하세요.
앵커: 경매에서는 등기부등본을 꼼꼼히 보는 것도 중요하다고 하던데요?
전문가: 그렇습니다. 경매에 참여를 하실 때는 반드시 등기부등본을 제대로 볼 줄 알아야 합니다. 등기부는 표제부와 갑구, 을구로 구분되어 있는데요.
특히 눈여겨 살펴봐야 할 부분은 을구 입니다. 을구는 소유권 외에 저당권이나 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등기가 기재되어 있는 부분입니다.
을구의 우선순위는 접수일자순이구요. 접수일자가 같으면 접수번호 순이 되겠습니다.
표제부는 토지의 경우엔 소재지 '종류'와 '면적', 건물의 경우엔 소재지 '구조'와 '용도', '면적'을 확인하고 표제부 기재 면적과 감정평가서 기재 내용이 같은지를 확인해야 합니다.
제시된 것 외에 건물이 있는 경우에는 평가대상에 포함됐는지를 확인해야합니다. 감정평가에서 제외되서 입찰에서 빠지면 나중에 분쟁의 소지가 있습니다.
이밖에 말소기준 등기인 저당권 설정일자보다 선순위인 가등기나 가처분, 전세권, 예고등기가 있는지도 확인해야 합니다.
압류등기 후에 전입한 임차인도 확인해야 합니다.
각종 처분제한 등기가 있는지도 확인하고 있으면 날짜를 확인합니다. 처분제한 등기가 있으면 경매로 소유권을 취득해도 분쟁에 휘말릴 수 있고, 자칫 소유권을 잃을 수도 있습니다.
이처럼 처분제한 등기가 있으면 가능한 입찰에 참여하지 않아야 합니다. 단 가처분이나 가등기가 말소기준 등기보다 후순위라면 별 문제가 없겠습니다.
앵커: 그렇군요. 그런데 역시 경매는 시세보다 저렴하게 낙찰을 받아야 이익이 될텐데요. 잘못하면 손해를 볼 수도 있지요?
전문가: 그렇습니다. 요즘 괜찮은 중소형 아파트는 매물이나 전세를 찾기 힘든데다 전세값만 엄청나게 오르다보니 더욱 저렴하게 아파트를 구입하려고 경매를 생각하는 분들이 많이 늘어나고 있습니다.
그러다 보니 낙찰가가 감정가를 20% 이상 넘어가는 경우가 나올만큼 과열되는 경우도 생기는데요.
실제로 경매에서 낙찰받은 가격이 감정가의 85%를 넘어서면 낙찰자가 이익이 없을 수도 있습니다.
초보자들은 이렇게 낙찰을 받을 때 낙찰가격외에 들어가는 제반비용을 미처 놓치는 경우가 있기 때문입니다.
제반비용으로는 낙찰가격에 따른 대금을 납부한 후에 명도를 위한 이사비용이나 강제 집행 비용, 명도 완료때까지의 금융 이자, 수리비 같은 비용이 해당됩니다.
또 아파트의 경우 체납된 관리비가 상당할 수도 있으니 주의해야 합니다. 공용부분이 아닌 전용부분에 대한 관리비도 낙찰자에게 떠넘기려 하는 부당한 요구도 있다고 합니다.
부당한 요구를 받아들일 수 없어서 관리주체하고 소송을 하는 경우에는 소송비용도 생각해야됩니다.
이렇게 생각지 못한 비용이 여기저기서 나오다 보면 일반매매보다 높게 살 수도 있다는 점을 명심해야 합니다.
앵커: 부동산 경매 참여전에 생각해야 할 점이 많은데요. 끝으로 부동산 경매를 생각하는 사람들에게 당부할 부분이 있다면 말씀해 주시죠.
전문가: 꼭 잊지말아야 할 것이 있습니다.
무엇보다 물건의 현장답사를 반드시 나가서 직접 눈으로 확인하고 서류와 비교하는 것이 필요합니다. 특히 임야나 논, 밭은 육안으로 경계 확인도 어렵고 더욱이나 가격, 시세를 파악한다는 것은 더 힘든일입니다.
하지만, 주변의 다른 부동산과 균형을 이루고 있는지, 경사는 심하지 않은지, 도로는 접해 있는지, 건물의 상태와 용도, 규모 등을 꼭 눈으로 확인해야합니다.
주택지는 접근성과 편리성, 주변 환경이 중요하구요, 상가는 상권과 장래 전망, 접한 도로의 상권이 죽은 것은 아닌지도 체크해야 합니다.
주변 여건, 시세, 임차는 잘 되는지, 개발 가능성 등은 인근에 있는 사람들이나 공인중개사사무소에서 정보를 얻는 것도 중요합니다.
이런 현장확인을 소홀히 하면 입찰후에 현장이 생각과 많이 다른 경우를 만나서 낭패를 느낄 수가 있습니다.
토지는 진입로가 없는 맹지일 수 있고, 임야는 분묘가 잔뜩있거나 임도조차 없고, 경사가 급한 토지라 활용하기에 부적합하거나, 주변 주거환경이 아주 나쁜 주택, 관리가 안되고 노후도가 너무 심한 주택 등 좋지 않은 경우는 헤아릴 수 없이 많습니다.
임야나 농지를 경매 받는 경우에는 형질변경을 생각했다면 미리 해당 관공서에 전용이나 형질변경이 가능한지를 체크하는 것도 중요합니다.
이처럼 경매도 스스로 발품을 파는 만큼 낭패를 볼 가능성을 줄이고 수익성을 높일 수 있다는 것을 명심하시기 바랍니다.
앵커: 오늘 부동산 경매에 대한 이야기 감사합니다.
뉴스토마토 안후중 기자 hujung@