침체기 ‘급매’ 가장한 사기매물 증가
부동산 시장의 주택거래 한파가 쉽게 풀리지 않을 조짐을 보이고 있는 가운데 유독 투자자들이 눈독을 들이는 종목이 있다. ‘겹호재’가 여럿인 토지 시장이다. 시중의 풍부한 유동자금과 함께 4대강 사업과 보금자리, 행정중심복합도시 원안 건설 추진 등이 중장기적으로 토지로의 자금유입 기대감을 높이고 있다. 여러 정책변수가 토지시장에 우호적으로 작용하다보니 값쌀 때 토지에 돈을 묻으려 계획하는 투자자들이 속속 늘고 있다.
요즘처럼 거래 침체기에 토지 사기가 더욱더 기승을 부리고 있어 투자자들의 주의가 필요하다. ‘토지’와 ‘사기’는 늘 같이 따라다닌다고 해도 과언이 아니다. 특히 부동산업계의 고질적인 토지 사기 사례는 오랜 부동산거래 현장의 치부의 역사이며 사실 이 둘 만큼 끈끈한 악연관계도 드물다. 오래 누적된 양자 간의 밀착은 거의 모든 부동산 유통시장에 걸쳐, 뿌리 깊은 공생(?)관계를 유지해 왔다고 해도 과언이 아니다.
토지 거래시장이 점차 투명해지고 있다지만 ‘큰 돈’이 오고가는 부동산 유통의 속성 상 사기꾼들은 큰돈 한방(?)을 버는 쉬운 길이 토지 사기라며 범죄의 유혹을 벗어나지 못하고 먹잇감을 찾아 토지 시장을 기웃거린다. 부동산경기 침체기 때 급매물 공급원을 가장한 토지 사기꾼들이 곳곳에서 움직이고 있다. 큰돈이 오고가는 토지시장에서 많이 발생하는 토지 사기의 실상은 어느 정도인지 알아보자.
수도권 용인시 ◌◌구 ○○면 토지 거래현장. 공인중개사를 대동한 토지투자 예정자 A씨는 중개사가 이끄는 곳으로 땅을 알아보러 현장에 나왔다. 중개사가 한참을 이 지역 개발상황과 땅값을 설명하다가 갑자기 타고 온 차에 뭘 놓고 왔다며 잠시 자리를 비운다. 이 때 A씨 앞에 멀찍이에서 농사일을 하던 농부가 다가와 말을 건넨다. “여기 땅 보러 오셨나 봐요?”
A씨는 대수롭지 않은 듯 “저기~ 있는 땅을 보러 왔는데 생각보다 비싸네요….” 농부 왈, “아니에요~ 바로 옆에 땅이 어제 3.3㎡ 당 50만원에 팔렸던데 이 땅은 얼마에 나왔나요?” 이 때 A씨는 갑자기 말문을 닫아버린다. 중개사가 소개한 땅은 3.3㎡에 35만원. 이 땅을 계약한다면 개발성은 나중에 치더라도 땅값만 가만히 앉아서 3.3㎡에 15만원의 차익을 거두는 셈이다.
잠시 자리를 비웠던 중개사는 곧 자리에 나타나고 A씨는 중개사사무실로 가 바로 가계약을 치르고 다음날 정식계약을 치른다. 그러나 사실 알고 보면 숨은 비밀이 있다. 여기서 갑자기 나타나 묻지도(?) 않은 땅값을 친절하게 알려준 농부는 중개사와 모종의 밀약이 있던 바람잡이였던 것. 땅을 보러 오는 사람을 현혹해 계약을 이끄는 전형적인 사기꾼인 셈이다.
모 부동산 시행업체 대표인 B씨는 얼마 전 가슴을 쓸어내리는 아찔한 경험을 했다. 부동산 개발 사업을 하려고 경기 의정부시 일대 토지를 알아보던 중 인근 공인중개사의 알선으로 C씨를 소개 받았다. 그런데 B씨에게 접근한 C씨가 토지대장 등 감쪽같이 문서를 위조해 지주 행세를 하며 땅을 팔아넘기려는 사기꾼 일당이었다는 것이다.
임야 4만5000㎡(30억 원 상당)의 토지대장을 변조한 뒤 B씨에게 “급매물로 싸게 팔겠다”며 접근했다. 18억 원에 팔기로 하고 계약금 1억8000만 원을 요구했다는 것. 이들은 지주 행세자, 매수자 알선책, 서류를 위조할 인물 등 철저하게 업무를 나눠 범행을 저지르는 토지 사기 일당이었다. 유난히 시세보다 저렴해 별도로 부동산 공적장부를 모두 발급해 확인해 보니 서류를 변조한 게 들통난 것이다.
다년간 개발 사업에만 잔뼈가 굵어 땅에 대해 누구보다 많이 아는 고수 B씨도 깜빡 속아 넘어갈 정도라면 개인투자자는 쉽게 속아 계약금을 일당에게 쉽게 건넸을 거라며 한숨을 쉬었다. 부동산 서류를 위조하는 일당은 대부분은 사기나 공문서 위조 등으로 전과가 있어 전문적으로 토지 사기를 진행하는 만큼 일반인들의 토지 거래 시 주의가 요망된다.
토지 거래에서 가장 쉽게 속아 넘어가는 것이 부동산 서류를 위조해 매물로 내놓은 시세보다 값싼 조건 좋은 땅이다. 명의 도용에 필요한 등기부등본, 주민등록등본, 토지대장 등은 본인 확인 없이 손쉽게 발부받을 수 있어 얼마든지 위조가 가능하다. 서류를 위․변조한 후 남의 땅을 자기 땅인 양 속여 팔거나 이름을 바꿔치기 하거나, 가족관계부의 위·변조, 주민증과 공문서를 위조해 토지거래 경험이 없는 일반인에게 소유주인양 접근하는 수법이다.
‘대지권’ 함정을 피해 투자하라
대지의 함정은 입찰 전 해결여부 체크부터
경매 투자를 하려면 권리 상 안전한 물건을 찾아내거나 하자가 있다면 치유하거나 해결할 자신이 있을 때만 입찰해야 하는 것은 기본이다. 대지권의 함정이나 땅의 함정 등 특수한 권리의 함정이 있는 물건을 만나게 되면 당황하기 쉬우나 미리 특수사례에 대한 기본지식을 알고, 해결할 수 있거나 피해나간다면 별 문제가 없다. 대지권에 있어 반쯤 썩은 경매 물건에서 돈이 되는 진흙 속 진주를 캘 확률이 높다.
‘대지권 미등기’ 물건은 아파트 등 공동주택 경매에서 대지지분이 빠진 채 경매에 부쳐지는 집합건물을 말한다. 대지지분이 없는 공동주택은 온전한 소유권이 아니기 때문에 대지의 권리를 주장할 수 없어 문제가 된다. 감정가가 특별히 저평가된 아파트나 다세대라면 대지권미등기인 경우일 가능성이 있다.
대지권이 등기부에 기재되어있지 않더라도 감정평가 금액에 건물과 함께 대지권을 포함한 가격으로 감정한 경우 낙찰 후 대지권등기를 합법적으로 취득할 수 있다. 대지권 미등기 공동주택은 ‘부동산 표시란’이나 경매정보지 상 ‘대지권 면적란’에 대지권이 기재되어 있지 않다.
‘토지 별도등기’는 아파트 등 공동주택에 있어 토지에 문제가 있는 등기를 말한다. 즉 집합건물을 짓기 전에 토지부분에 각종 가압류나 근저당이 설정되어 있다가 경매에 부쳐지게 되면 ‘토지별도등기 있음’이라고 표기된다. 낙찰 받아 거주하는 데는 이상이 없으나 매매 ․ 담보제공 시 제약이 따른다.
매각 물건 상에 ‘토지저당 낙찰자 인수해야 함’이라는 특별매각조건이 붙어 있으면 낙찰자가 인수해야 한다. 그러나 토지채권자가 채권신고를 한 경우, 건물과 토지저당권자가 동일한 경우, 토지저당권자와 건물 준공 후 건물에 대해 추가저당권이 설정된 경우는 낙찰로 인해 소멸된다. 입찰목록이나 등기부의 표제부에 ‘토지별도등기’라 나오면 주의해야 한다.
‘대지 ․ 건물만 경매’ 물건은 한쪽 부동산만 경매로 나온 경우이다. 부동산의 법률적 개념이란 ‘토지와 그 정착물’을 말한다. 법적으로 완전한 부동산은 토지와 건물이 함께 따라다니게 마련이다. 따라서 경매물건은 통상 토지와 건물이 함께 경매에 부쳐지게 마련이다. 그러나 간혹 건물 없이 토지만, 토지 없이 건물만 외롭게(?) 경매에 부쳐질 때가 있다.
이런 물건을 낙찰 받으면 온전한 소유권이 아니기 때문에 유별나게 싸게 나온 경매물건이라면 한쪽이 빠져있는 경매물건인지 확인해봐야 한다. 건물만 입찰이라면 추가비용을 들여 ‘대지’만 별도로 취득해야 하고, 대지만 입찰한다면 건물을 별도로 매입해야 한다. 그러나 다세대주택 등 공동주택 경매물건 중에 토지 없이 주택만 경매 나온 경우 대지 사용료를 지불하는 비용 이상으로 가격이 아주 저렴하다면 입찰을 고려할 만하다.
소형 필지 ‘땅’ 경매 투자전략
도로 접근성 중요… 임대수요 넉넉해야
경매를 통해 자투리땅을 저렴하게 매입해 개발하면 여러모로 유리하다. 적은 자금으로도 불모지나 다름없는 소형 토지를 목적에 맞게 개발할 수 있다. 작고 못생겨 건축이 불가능할 것으로 보이는 경사지거나 계단형 토지라도 건축 공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡ 안팎의 과소 필지의 땅도 사업성을 검토해 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성을 높일 수 있다.
문제는 어떤 땅을 가지고 어떻게 활용하는가에 달려있다. 자투리땅 개발의 첫 단추는 값싸고 목 좋은 땅을 확보하는 것이다. 소규모 필지 땅의 개발이 용이하려면 도로에 접해 있고 주택가 초입에 위치해 임대수요가 넉넉한 곳이다. 보통의 자투리땅은 모양과 지형이 좋지 않아 유용성이 떨어지는 경우가 많다. 땅을 활용해 개발하려면 임대용 부동산으로의 건축 가능 여부를 미리 살펴야 한다.
자투리땅 개발에 실패하지 않으려면 목적을 분명히 한 다음 투자금액을 설정, 지역 선정, 매수방법 및 매수 타이밍 등을 면밀히 검토해야 한다. 매월 고정소득을 목적으로 투자할 경우 미니 고시원, 원룸 및 다세대 주택 등을 고려할 만하다. 개발이 가능한 땅은 이미 도시계획이 수립되어 있어 매입 전에 건축제한과 규모 등의 확인이 가능하고, 주변 임대여건을 미리 파악할 수 있으므로 사전 검토는 필수 체크사항이다.
맹지나 도로는 개발성 없어 주의
미니 토지개발은 입지에 따라 주거, 상업, 주거복합 등 신축건물의 용도를 선택해야 한다. 주거용의 임대 수익률이 연 8% 안팎인데 비해 상업용은 연 10% 이상을 받을 수 있다. 반면 임대수요는 상업용보다는 주거용이 많은 편이다. 소형 사무실용도나 근린시설로 개발이 가능한 지역 내 땅은 지역과 교통여건에 따라 용도에 맞게 개발하면 된다. 입지는 주거용이든 상업용이든 모두 작게 쪼개 임대할수록 수익이 높고 실패 가능성도 낮다.
개발이 가능한 땅은 최소한 3~4M 도로에 접해있어야 한다. 지대가 낮은 곳보다 높은 곳이 주거지로서 개발이 용이하고 일조조건이 유리해 확 트인 풍경을 바라볼 수 있다. 주택지 내 자투리땅은 정방형(정사각형) 또는 장방형 땅이 무리가 없으며 동서로 긴 것이 각 방마다 통풍과 일조조건 측면에서 유리하다. 또 대지의 기울기는 5~6도 정도일 때 이용률이 높고 북서쪽으로 기울어진 토지는 좋지 않다.
매월 고정소득을 위해 자투리땅 개발에 나선다면 미니 오피스텔이나 고시원, 원룸 및 다세대주택 등을 고려할 만하다. 주차장, 다가구형 임대주택, 광고탑 임대, 주차타워, 스낵몰 등 지역이나 토지 용도에 맞게 건물의 용도를 적절히 개발하면 고수익을 올리는 효자상품으로 탈바꿈시킬 수 있다. 대학가나 주택밀집지는 소형 원룸주택을, 입지가 좋은 곳은 사무실이나 오피스, 근린시설로 개발하면 유리하다.
길이 없어 막힌 땅이거나 습지, 지목이 도로인 경우 개발이 불가능해 땅의 활용성이 거의 없다. 실제 도로에 접해 있더라도 지적도 상에 도로가 없으면 각종 인허가를 받을 수 없으므로 반드시 도로가 확보된 땅이어야 한다. 입찰 전 건축업자나 토지개발 전문가로부터 상담해 건축 가능성 여부를 따져봐야 한다. 사전에 자투리땅 개발 전문업체로부터 계획설계를 해보면 토지이용과 개발성 여부를 확인할 수 있다.
여윳돈을 굴리기 위해 소액으로 자투리땅 경매투자에 나설 때는 인구유입 효과가 확실한 도시지역 내 땅이거나 개발지역 토지를 고르는 게 좋다. 대체로 개발지역 안의 자투리땅은 도시개발에 따라 그 땅을 흡수해 활용가치가 점점 높아진다. 토지 수용에 따른 보상이나 이주자택지 등 개발 진척에 따라 토지 소유주가 개발이익을 챙기는 경우가 많다. 다만 개발과 거리가 먼 지역의 값싼 자투리땅은 무용지물이어서 장기적으로 투자가치가 거의 없다.
경매에 나온 자투리땅에 입찰할 때는 권리분석과 함께 물건분석도 신중해야 한다. 토지 위에 허름한 지상 물이 있는 경우 법정지상권 성립 여지를 살펴야 한다. 입찰 전 지적도와 토지대장으로 정확한 경계를 체크하고 토지의 형상과 면적·지목 등을 확인해야 한다. 간혹 개발지역 인근에 있는 자투리땅의 경우 신축허가 제한이 있는 경우가 있으므로 신축을 목적으로 입찰할 경우 토지이용계획확인원을 발급 받고 자치구 건축 담당공무원을 만나봐야 한다.
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