수익형부동산의 정의?

☞수익형부동산의 정의?

 

수익형 부동산이란 개념이 세간에 화두가 되고 있는 것도  본격적으로 최근 몇년간에 일이라고 보여지며,그 뜻은 글자그대로 무수익성 부동산에 반대되는 개념으로 일정한 투자금에 대해 근로소득 처럼 매월 일정한 소득이 발생되는 부동산을 말한다.

이러한 수익형 부동산으로서 가장 보편적은 것이 상가,오피스텔이고  그 다음 아직 수익력은 약하지만 주택을 들수가 있을 것 이다.

더 구체적으로 살펴보면 주거용 수익형 부동산으로서는 빌라(다세대,연립등의 통칭),다가구주택(원.투룸),아파트등이 있고 상업용 수익형 부동산으로서는 개별상가(점포),상가주택,상가빌딩이 있으며, 업무용 수익형부동산으로서는 개별 사무실,오피스텔,업무용빌딩을 들수가 있고 산업용 수익형 부동산으로서는 자금이나 규모면에서 기업적 투자가 아직 주류이기는 하지만 공장,물류창고(저온,냉동,일반창고등)등이 있고 또한 판매.유통시설등도 있다.

이중에서도 서민들이 비교적 쉽게 접근할수 있는 수익향 부동산 상품으로서는 중소형 아파트,주택(다세대,연립-발라)과 상가,상가주택,상가빌딩,오피스텔,원룸텔 정도가 될 것 이다.


최근 수익형 부동산이 뜨는 이유는?

첫번째로 2006년 하반기 주택시장이 요동을 치자 그해말 부터 계속적인 강도높은 주택규제 조치로 주택시장이 수면아래로 가라앉자 과거와는 달리 주택시장의 수요에도 질적인 변화가 발생되었는데 말하지만 주거와 투자의 패러다임이 중대형에서 중소형으로,아파트만의 고집에서 주택과 주택이외 상품으로 변화가 일어 났다는 것 이다.

다음으로는 현재 경기침체에 따른 저금리 탓에 마땅한 투자처를 찾지못한 풍부한 유동성 자금이 경기불안에 따른 투자에 대한 장기적인 댓가(인내)보다는 당장에 캐쉬플로우가(cash flow)발생되는 수익형 부동산 투자자의 입맛을 끌어당긴 것 같다.

 

셋째로 수익형 부동산은 세제상 혜택이 많다 예를들면 임대사업자가 일정한 요건을 구비하여 취득한 주택은 취.등록세,양도소득세,종부세가 제외며,물론 상가도 예외는 아니며 오피스텔도 업무용이면 양도소득세 중과대상에서 제외되는 것고 또한 수익형 부동산에는 전매제한이라는 것이 없다는 것 이다.

 

마지막으로 지자체별로 다르기는 하지만 서울시 도시형 생활주택인 경우  독신자.이혼.결손가정등 독립가구수 증가 수요를 겨냥하여 20세대 이상 건축하는 경우에는 주차장 규제가 완화되는데  원룸은(12~30㎡이하) 세대당 0.5가구,기숙사형은(7~20㎡이하) 0.3가구로 6월말 완화 예정이고 또한 오피스텔도  바닥난방이 확대되고(60㎡),욕실공간도 허용(5㎡)되는등 규제완화로 수익형부동산에 대한 관심이 한층 더 높아진 것 같다.

 

수익율은 얼마가  좋은가요?

 

수익율이란 수익형 부동산 물건 취득.운영으로 수입되는 연 임차료를 투자금액으로 나눈 것을 말하는데,사실 수익형 부동산이라고는 하나 상품 종류에 따라 수익율이 천차만별이고 또한 같은 상품이라도 지역마다 다르기는 하지만 일반적으로 아파트는 수익율이 제일 저조한 편이고 (3~5%대),주택(다가구-원.투룸)이나 상가의 경우 서울은 6%대,수도권은 7%대,지방은 10%이상 되면 수익율면에서도 좋다고 보는 것 이다.

 

한편 수도권 오피스텔은 임대사업용 중소형 아파트나 일반 주택보다는 수익율은 더 높은 편이나(약 8%대) 시세차익을 다른 수익형 부동산에 비하여 크게 시현하기가 어렵다는 상품이다.

 

또한 경우에 따라서는 수익율이 제로인 상품이 있는데 이는 자금사정상 월세대신 건물 전체를 전세로 임대를 주거나 혹은 신축 임대형 주택은(원.투룸) 통상 건축주가(소유주) 임대를 맟추는 것이 아니라 건축을 한 업자가 건축주로 부터 직접 공사대금을 받는 대신 공사 업자의 자기책임하에 임대를 놓고  그 자금으로 공사대금을 회수하므로 당연히 그러한 신축주택은 처음부터 임료 수입이 없어 수익율은 형성 되지 않는 것 이다.

 

 

수익율이라는 것이 그때 그때 임대차 상황에 따라 다르므로 막상 뚜껑을 열고보면 실제 수익율은 표면상 수익율보다는 떨어지고 또한 신축건물이나 매매를 목적으로 수익율을 과도하게 맞추는 것도 있으므로 이는 한텀(one term) 지나보면 수익율이 떨어자는 경향이 강하므로 그것을 감안하여 수요자는 잘 두들겨 보아야 되는 것 이다.

 

또한 수익율을  재산세,화재보험료,건물 감가상각비등을 공제한 순 수익율 개념으로 받아들이면 당연히 표면상 수익율에서 1~2% 떨어진다는 것도 염두에 두어야 한다.

 

 

저조한 수익율을 어떻게 높일까요 ?

 

특별한 입지나 소유주 자금사정상 특별한 상황도 아니였는데  저조한 수익율에 비하여 매매가격이 너무 높으면 당연히 매매가격이 낮아져야 수익율이 높아지는 것은 자명한 것 이지만 그와는 달리 특별한 입지 즉 향후 개발이슈,상권,도로사정등으로 시세차익이 높을 것으로 기대되거나 소유주 사정상 수익율을 낼수 있는데도 자금사정상 건물 전부를 전세로 맞추어 현재에는 수익율이 거의 나오지 않거나 저조하더라도 향후 수익율을 제대로 맞출수 있다고 조사되면 결코 현재 수익율에 연연할  필요는 없는 것 이다.

 

다음으로 수익율을 향상시키는 방법은 일반매매 보다는 당연히 경매가 낫을 것 이지만 이는 물건이 제한적이거나 또한 대개는 시장기능이 제대로 작동되지 않아 (정상 매매가 되지않아)나온 물건이으로 진흑속에서 진주를 캐기란 어려운 것 이지만 시간과 노력,물건만 맞으면 어려운 가운데서도 수익율을 올리수 있는 금상첨화 수단이다.

 

또한 기존 낡은 건물을 리모델링하거나 낡은 단독주택을 허물고 그 자리에 원룸임대주택을 건축할수도 있고 또한 해당지역 수요자에게 맞게끔 옵션(빌트인 시설등)을 많이 넣어보는 것도 투지비용 대비 더 많은 수익을 시현할수 있을 것 이다.

 

마직막으로 오피스텔 같은 경우 주거용 보다는 비교적 임료수입면에서나 임대인과 임차인 관계면에서나 마찰이 적은 업무용 오피스텔이 더  편안하고  또한 수익율도 주거용에 비하여 더 낫을 것으로 보여진다  또한 투자의 효율성면에서도 고층보다는 저층이 효율적일수도 있는데,이는 신규 분양인 경우 분양가격이 저층보다 높은 고층이 얼핏보기에는 높은  임대료가 형성되지만 시간이 지날수록 저층 수요도 증가되므로 굳이 고층만을 고수할 필요는 없고 다소 저렴한 저층도 충분히 고려할수 있다는 것 이다.

 

 

수익형 부동산이라고 해서 전부 수익율이 잘 나오는 것은 결코 아니다 원래 수익형 부동산이라는 것이 시세차익과 임료수입 두마리 토끼를 잡기위한 것이지만 현실적으로 양자를  만족시키는 상당히 어려울수도 있으므로 수익형부동산에 투자할때는 어느 한쪽에 무게를 두고 투자하는 것이 마음 편할 것 이며,투자자 스스로 수익형 부동산을 만들어가는 것이 중요하므로 경우에 따라서는 관리도 투자자 자신이 직접 해봄으로서 자기가 투자한 물건에 대한 부단한 노력과 애착을 가지게 되면 말없는 부동산이라고 하지만 그에 대한 답례로 임대가 잘 되어 수입이 증가되거나 공실율이 적게 되면 매매하기도 수월하고 또한 상당한 시세차익을 가져다 줄수도 있다는 것에 초첨을 맞추면 훌륭한 투자가 될 것 이다.