지역에 따라 중소형, 중대형을 선별하여 투자하라

헷갈리는 투자, 중소형이냐? 중대형이냐?

지역에 따라 중소형, 중대형을 선별하여 투자하라

 

 

요즘 부동산 투자에 있어서 제일 중요시 하는 것은 타이밍, 지역, 평형, 상품의 선택입니다.
타이밍은 이제 누구나 다 인정하다시피 바닥을 탈피했습니다.

바닥을 탈피해도 어떤 지역, 어떤 평형, 어떤 상품에 투자할까에 대해서는 헷갈리는 부분이 많으실 겁니다.

과거 1980년대 후반부만하더라도 지역에 관계없이 전국의 모든 부동산이 동시다발적으로 올랐지만 2000년대 들어와서부터는 철저히 지역별, 평형별, 상품별로 움직임이 다릅니다.

서울의 경우 1987년 하반기~1989년 상반기까지는 중소형, 1989년 하반기~1991년 상반기까지는 중대형 대세가 있었네요.

2001~2002년은 강남권재건축(소형), 2003~2005년은 강남권중대형 대세가 있었습니다.

1980년대 후반부와 2000년대의 중소형과 중대형 흐름은 유사한 점이 많네요. 초기 2년은 중소형, 그후 3년은 중대형 대세가 그러한 경우입니다.

그리고 경제가 바닥을 다질때는 중소형, 경제가 본격적으로 회복될때는 중대형 대세가 이루어 졌습니다.

필자의 견해로는 2008년 말 강남권재건축(소형) 규제완화가 있은 후 작금까지는 강남권중소형 대세라고 할 수 있으며 향후 코스피지수가 2000포인트를 돌파하는 등 본격적인 경제회복 즉 내수호경기가 도래할때에는 강남권중대형 대세가 오지않을까하고 나름 예상해 봅니다.

이 강남권중대형 대세는 강남지구 보금자리주택 첫 입주년도인 2012년까지 이어질 것으로 예견됩니다.

왜냐하면 2012년 이후엔 보금자리주택 입주로 기존주택의 매도가 이어져 부동산 가격이 꺾일 것으로 예상되기 때문입니다.

강남권중소형 대체상품으로는 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 수익형부동산이 떠오를 것으로 예상됩니다.

반면, 분당 등 5개신도시와 강북은 이제 중소형 반등이 시작되므로 2년뒤쯤 중소형 대세가 꺾인 후에는 중대형이 대세 바톤을 받지않을까하고 생각해 봅니다.
지방 역시 지역에 따라 중소형, 중대형 흐름이 다릅니다.

2~3년전부터 중소형이 올라온 부산 등은 향후 중대형 대세가 예상되며 이제 막 중소형 대세가 시작되는 대구, 광주 등은 당장은 중소형, 2년뒤쯤엔 중대형 대세가 될듯 합니다.

전반적으로 봤을때는 수도권은 수익형부동산, 지방은 아파트 투자가 나을 것 같습니다.
이처럼 지역, 평형, 상품에 따라 움직임이 다 다르기 때문에 작금의 투자는 세부적으로 깊숙히 파고들어가 개별시장을 철저히 분석해야 합니다.

서울 강남권에서는 최근 강남 재건축 매수세가 중대형으로 확산된다는 소식이 들려옵니다.
코스피지수가 2000포인트를 넘으면 주식자금이 서서히 부동산으로 이동한다는 점을 감안하면 향후 중대형 매수세도 예상해 봄즉 합니다. 종합해 볼때 중대형은 강남과 분당 등 5개신도시, 강북 등의 움직임이 확연히 다릅니다.

물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 자연스럽게 흐르듯이 지역에 따라 중소형에서 시작된 흐름이 자연스럽게 중대형으로 물 흐르듯 합니다.

큰틀로 볼때 아파트의 경우, 2000년대가 서울 및 수도권 대세라면 2010년대는 지방 대세임에는 분명합니다. 2010년 지방대세 시대에는 지방아파트의 경우 2000년대 고가를 넘기는 신고가가 나오겠지만 서울 및 수도권의 경우에는 2000년대 고가를 넘기지는 못할 것으로 보입니다. 다만, 서울 및 수도권도 부동산경기가 바닥을 치고 올라오면 2000년대 낙폭과대에 따른 반등 정도는 오겠죠.

복잡한 세상에 부동산시장 역시 지역, 평형, 상품에 따라 복잡하게 움직이고 있습니다.
이러한 복잡성 속에서 부동산시장은 나름 개별성을 갖고 질서있게, 합리적으로 움직임을 엿볼 수가 있습니다.
분명한 것은 작금의 시대엔 중소형이냐? 중대형 투자냐?에 따라 투자수익에 상당한 차이가 납니다.
고평가, 고가격대 상품은 더 이상의 가격상승에 한계를 느끼며 저평가, 저가격대 상품은 계속 상승행진을 벌일 것으로 예상됩니다.

지방에는 아직도 바닥을 헤매는 수많은 아파트가 있습니다. 이러한 아파트 현장도 올 여름엔 바닥을 치고 가을부터는 상승 움직임이 확연히 다릅니다.

작금의 부동산시장은 어떤 특정지역의 호재로 가격이 상승하는 것이 아니라 지역별, 평형별, 상품별로 일정한 시차를 두고 순차적으로 움직이는 부동산시장이라고 할 수 있습니다.

과거에는 경기사이클, 정책, 개발이 부동산투자의 중요한 부분을 차지했지만 지금은 부동산시장 내부를 깊숙히 파고 들어가 면밀히 분석해야만 성공투자할 수 있습니다.
부동산시장도 주식시장처럼 점점더 복잡하게 얽히고 섥혀 돌아갑니다.

헷갈리는 투자, 중소형이냐? 중대형이냐?를 면밀히 분석하여 투자에 임하라고 말씀드리고 싶습니다.
분명한 것은 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 산이 높습니다. 먼저냐? 나중이냐? 그 차이지만 결국에는 모든 부동산상품이 시차를 두고 레벨업되는 것 같습니다.

부동산경기 사이클, 정책, 개발에 대한 전망은 필자의 기(旣)칼럼에서 밝혔고 지역, 평형, 상품별 순환에 대해서는 과거의 경험, 흐름을 토대로 현 시장 내부의 흐름을 나름대로 밝혀 보았습니다. 이상의 견해는 대내외 경제 여건 등을 고려하지 않은체 단순하게 흐름, 순환을 서술해 놓은 것이니 양해바랍니다.