임대 자산 관리 요령
정부는 최근 부동산 임대업에 대한 과표 양성화 차원에서 여러 제도를 도입하고있어 기존 임대 사업자 또는 신규로 임대용 부동산을 취득하는 투자자에 많은주의가 필요하다.
아래가에서는 바뀌는 부동산 임대업 관련 세제를 간략하게 설명하고 부동산 보유시 부담하게되는 세금 종류 및 절세 방안에 대해서 설명하도록한다.
Ⅰ. 부동산 임대업 관련 세제 변경 내용
(1) 둘 이상의 부동산을 임대하는 사업자의 일반 과세자 판정 기준 개선
<종전> 부동산 임대업의 경우 각 사업장별로 1 년간 공급은 대가가가 4800 만원 미달하는 경우 모든 사업장이 간이 과세자에 해당 되었음.
<현행> 둘 이상의 사업장은 관련 1 년간 임대료 총액이 간이 과세 기준 금액 (4800 만원)가 이상인 경우 모든 사업장이 일반 과세자에 해당됨. [시행시기 : 2010년 7월 1일.]
(2) 부동산 임대 공급 가액 명세서 미제출 가산세 신설
<이 종전> 부가 가치세 신고시 부동산 임대 공급 가액 명세서를 첨부하여 제출하였으나 미제출 · 부실 기재시 가산세 부담 없음.
<현행> 부동산 임대 공급 가액 명세서 미제출 · 부실 기재 가산세를 신설하고 임대차 계약 갱신시 부동산 임대 공급 가액 명세서에 갱신한 '임대차 계약서 사본'을 첨부하여 제출하여야 함.
[시행시기 : 2010년 7월 1일.]
(3) 주택 월세에 대한 과세 인프라 강화
<종전> 상가의 경우 임차인이 사업자 등록시 임대차 계약서를 반드시 제출하도록하여 상가 임대인 과세 자료로 활용하였으나 주택 임대에 있어서는 세원 노출 방안이 없었음.
<이 현행> 근로 소득에 대한 월세 소득 공제 제도를 도입하여 무주택 근로자의 세부담 완화 및 주택 월세에 대한 과세 인프라로 활용 가능. [시행시기 : 2010년 1월 1일.]
(4) 주택 전세 보증금 과세 전환
<종전> 주택 전세 보증금은 비과세
<현행> 본인과 배우자 소유 주택을 합산하여 3 주택 이상 보유자 중 인별로 전세 보증금 합계액이 3 억 원을 초과하는 분에 대해서는 3 억원 초과분의 60% 대해이자 상당액만큼 소득세 과세 [시행시기 : 2011년 1월 1일 ]
Ⅱ. 부동산 보유시 부담하는 세금
부동산은을 보유하고있을 동안에 내야하는 세금으로는 재산세와 종합 부동산 세가 대표적이다. 그 외에 도시 계획세, 공동 시설세 등의 부가세도 내야의한다.
만약이가 부동산을 임대하게되면 임대 소득이 발생하는데이 임대 소득에 대하여 종합 소득세를 내야한다.
3. 부가세(Sur-tax)
주택에 대한 보유세를 얘기할 때 재산세와 종합부동산세 이외에도 재산세의 20%가 부가되는 교육세와 종합부동산세의 20%가 부가되는 농어촌특별세가 있다. 그 이외에 재산세와 함께 부과되는 공동시설세와 도시계획세가 있다.
도시계획세는 재산세 과세표준에 1.5/1,000를 적용하여 계산하며, 공동시설세는 재산세 과세표준에 아래의 각 구간별로 해당세율을 곱한 후 합산하여 계산한다.
4. 종합소득세
(1) 납세의무자
종합소득세 과세대상인 소득에는 근로소득, 사업소득, 이자소득, 배당소득, 연금소득, 기타소득 6가지 소득으로 구성되어 있다.
이러한 임대소득은 다른 소득(근로소득, 타 사업소득 등)과 합산하여 종합소득세를 과세하기 때문에 근로소득 등이 있는 사람의 경우에는 주의하여야 한다.
(2) 세금 신고 방법
부동산임대소득의 계산구조와 방법은 법인처럼 수입과 필요경비 등에 관하여 회계처리(기장)를 하는 것이 원칙이지만 개인사업자의 경우 기장 능력이 부족하므로 소득세법에서는 수입금액에 따라 부동산임대소득의 계산 방법을 다르게 적용하고 있다.
① 기장을 하지 않은 경우 : 단순경비율과 기준경비율에 의한 부동산임대소득 계산
기장을 하지 않은 경우에는 직전연도 수입금액이 2,400만원에 미달하는 경우에는 단순경비율을 적용하여 부동산임대소득을 계산하고, 2,400만원 이상인 경우에는 기준경비율로 부동산임대소득을 계산한다.
-. 기장을 하지 않는 경우에 수입금액 계산 : 1년간 임대료 관리비(공공요금 제외)
-. 단순경비율에 의한 부동산임대소득 : 수입금액 - (수입금액×단순경비율)
-. 기준경비율에 의한 부동산임대소득 : 수입금액 - 주요경비(매입비용 임차료 인건비)
- (수입금액×기준경비율)
② 기장을 한 경우 : 간편장부와 복식부기에 의한 부동산임대소득 계산
직전연도 수입금액이 7,500만원 미만인 부동산임대사업자에 해당하는 경우에는 간편장부를 작성하여 부동산임대소득을 계산할 수 있다.
7,500만원 이상인 경우에는 간편장부를 작성할 수 없고 반드시 복식부기를 하여야 한다. 즉, 재무제표(대차대조표, 손익계산서 등)를 작성하여야 한다.
수입금액은 기장을 하지 않은 경우와 거의 동일하다.
-. 기장을 하는 경우에 수입금액 계산 : 1년간 임대료 관리비(공공요금 제외)
-. 부동산임대소득의 필요경비 : 임대건물의 감가상각비
관리인 등에 대한 급여(4대 보험료 포함)
임대건물에 대한 수선비, 관리비, 유지비(청소난방비)
화재보험료, 재산세
취득 이후 차입금에 대한 이자비용
간이과세자인 경우 부가가치세 납부세액
차량유지비(승용차관련 부가가치세 매입세액 포함)
각종 공과금
일정 범위 내의 접대비, 기부금 등
(3) 세금 계산
임대소득을 포함한 종합소득 소득금액 계산 방법은 다음과 같다
부동산임대업자가 적용받을 수 있는 종합소득공제는 인적공제 중 기본공제와 추가공제, 연금보험료공제, 특별공제 중 기부금특별공제와 표준공제, 기타공제 중 연금저축공제이다.
종합소득세율은 다음과 같다.
종합소득세 신고 납부하는 경우에는 종합소득세의 10%에 해당하는 소득세할 주민세를 주소기 관할 시·군·구청에 납부하여야 한다. 신고 기한은 종합소득세 신고 기한과 동일하다.
Ⅲ. 보유세 절세방안
부동산에 투자하는 경우에는 취득시, 양도시 여러 비용 뿐만 아니라 보유 단계에서도 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 등 부담이 따르게 되는데 이러한 비용 부담도 적지 않기 때문에 이에 대한 고려가 없이는 충분한 투자 수익을 기대할 수 없습니다.
따라서 보유 단계의 세부담 등을 최소화하기 위해서는 다음과 같은 점들을 유의할 필요가 있습니다.
(1) 재산세, 종합부동산세 등은 과세기준일이 매년 6월 1일이므로 취득시기 또는 양도시기 조절만 해서도 재산세 등의 부담을 줄일 수 있습니다.
(2) 2008년말 종합부동산세 세대별 합산이 헌법재판소에서 위헌 판결을 받음에 따라 보유에 따른 세금 등은 모두 개인별 과세가 원칙입니다. 따라서 부동산을 개인별로 분산하여 취득한다면 초과누진세율 구조를 가지고 있는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세 부담을 줄일 수 있습니다.
(3) (2)의 경우 부동산 이전 시 이전비용(취득세,등록세) 뿐만 아니라 건강보험료 추가 부담 등도 충분히 고려하여야 한다.
(4) 주택 장기(5년~10년) 임대의 경우 주택임대사업자로 등록하는 경우 재산세, 종합부동산세 감면 혜택이 있으므로 확인이 필요하다.
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