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전문가들은 리모델링이 재건축·재개발에 비해 절차가 간소하고 건축 속도가 빠른 만큼 도심 재생에 효과가 있을 것으로 평가하고 있다. 또한 재개발을 추진했던 지역 중에서 30% 증축에 대한 사업성을 따져 리모델링으로 돌아설 곳도 생길 수 있고 특히 역세권 인근 지역은 상당한 수혜가 예상되고 있다.
■리모델링 활성화 칼 빼 들어
9일 서울시와 리모델링업계에 따르면 서울시는 충무로, 불광, 영등포 등 기성시가지 3곳과 돈의동 골목길 1곳, 북가좌와 연남등 휴먼타운 2곳 등 총 6개 ‘리모델링 활성화 시범구역’을 지정하고 본격적으로 사업에 들어가기로 했다.
시범구역에서 리모델링을 하는 건축물은 기존의 건폐율이나 용적률에 상관없이 최대 30%까지 증축이 가능하며 공개공지와 조경설치, 건축선 지정, 도로에 따른 높이제한, 일조권, 대지안 공지 등 건축법 기준에서도 적용이 제외된다.
예를 들어 건폐율 90%인 건물을 재건축을 통해 신축하게되면 건폐율 60%를 적용받아야 하지만 리모델링을 하면 건폐율 90%를 그대로 유지할 수 있다. 다만 증축 30% 인센티브는 건축물의 외관디자인(15%), 내진성능(10%), 에너지절감(5%) 도로정비 정책수립 반영(10%) 총 4가지 항목에 맞춰 운영되며 의무화 항목으로 지정된 내진 성능을 제외한 세 항목에서 최대 20%까지 인센티브를 받을 수 있다.
서울시 이건기 건축기획단장은 “서울의 구도심이 활성화가 안되는 이유를 파악해 이 같은 결정을 내렸다”면서 “휴먼타운의 리모델링 인센티브가 기반시설 정비에 머물렀다면 이번에는 개별 건물 증축 가능토록 한 것이 핵심”이라고 설명했다.
도시재생전략센터의 이범현 박사는 “리모델링은 재개발 재건축에 비해 과정이 간소한 만큼 이른 시일 내에 도심 재생이 가능하다는 장점이 있다”며 “이번 규제 완화로 앞으로 리모델링 시장이 지금보다는 활성화될 것으로 보인다”고 평가했다.
■역세권 인근 리모델링 수혜 예상
서울시는 이번 규제 완화를 통해 증축 규모가 최대 30%까지 상향 조정됨에 따라 앞으로 리모델링으로 추진할 곳이 많이 늘어날 것으로 예상하고 있다. 서울시는 이번 6개 시범구역 외에 내년에 21개 자치구에서 한 곳 이상 시범구역을 추가 지정할 계획이다.
이건기 단장은 “주택법에 따라 수직증축이 불가능한 아파트를 제외한 기존 건물은 모두 해당된다”면서 “시범구역에 있는 기존건물을 용도변경을 통해 증축을 하게 되면 오피스텔이나 도시형생활주택 건축도 가능하다”고 말했다.
전문가들은 서울시의 30% 증축 허용으로 재개발을 염두에 뒀던 지역 중 상당수가 리모델링을 추진할 것으로 보고 있다. 특히 지하철 역세권 인근 노후 지역은 리모델링 전환의 최적지 꼽히고 있다.
예스하우스 전영진 대표는 “재개발 및 재건축 조건이 안맞는 지역의 경우 이번 규제 완화 사업성에 파란불이 켜졌다”고 말했다.
전 대표는 “다만 재개발·재건축은 권리관계를 동일하게 적용받지만 리모델링은 권리구조를 다시 얹는 방식이기 때문에 지분이 쪼개진 다세대·빌라의 경우 조합 결성과 권리배분 규격까지 정해야 하기 때문에 재개발·재건축보다는 리모델링 사업 추진이 다소 어렵다”고 지적했다.