수익형부동산>경매/공매주의사항>"선순위 전세권자가 배당요구한 경우" [원룸/다가구/상가주택/통상가/소액투자/노후대비-매매]

Q: 선순위 전세권자가 배당요구한 경우

A:

전세권이 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수한다. 다만, 그 전세권자가 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

 

Q: 선순위 가압류 및 담보물권의 대위변제를 통한 순위상승

A:

경매의 배당절차에서 소위 말소기준권리가 되는 가압류의 피보전채무, 근저당 등 담보물권의 피담보채무를 경매목적 부동산의 이해관계 있는 후순위 권리자가 대위변제하고 그 등기를 말소하여 순위상승을 기대하기 위해 하는 변제를 말한다.
선순위 가압류 및 선순위 근저당 등이 말소기준권리가 됨으로 인해서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없는 주택임차인 등이 선순위 권리의 소멸을 통하여 대항력을 취득하고자 할 때 주로 행하여진다.

 

Q: 선순위 가등기, 가처분의 말소방법

A:

가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면, 그 가등기 이후에 그 부동산을 취득한 제3자는 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여, 가등기 기입등기 후 10년이 경과하였다는 소멸시효의 완성을 이유로 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 가등기의 말소를 구할 수 있다. (대판 1991.3.12 90다카27570) 가처분의 경우는 민사집행법에 따라 보전처분집행 후 5년간 본안소송을 제기하지 않았다는 이유로 채무자나 제3취득자가 사정변경에 의한 가처분취소를 구할 수 있다.

 

Q: 상계신청

A:

배당을 받을 채권자가 매수인인 경우 배당액과 매각대금 납부를 상계하여 줄것을 신청하는 것이다. 단 상계신청은 필히 매각허가결정일까지는 신고하여야 한다.

 

Q: 상가임대차보호법의 적용을 받기위한 조건

A:

1. 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도가 있어야 합니다.
2. 경매에 있어서 상가임차인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기)가 2002.11.1일 이후에 설정되어야 합니다. 따라서 2002.10.31일 이전에 이미 이 등기가 설정된 경매부동산의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.
3. 환산보증금이 지역별로 일정액 이하 이어야 합니다. 이 금액을 초과한다면 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없는 임차인이므로 사업자등록과 확정일자가 있더라도 배당금이 없습니다. 즉 이런 임차인은 전세권설정을 하는 수 밖에 없으며, 다른 보호방법이 없습니다.

-환산보증금이란 실제 보증금에 (월세☓100)를 더한 금액을 말합니다.

 

Q: 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건

A:

상가건물임대차보호법 제4조와 그 시행령 제3조 및 부가가치세법 제5조와 그 시행령 제7조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있으므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다. 또한 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다. (출처 : 대법원 2008.9.25. 선고 2008다44238 판결【배당이의】[공2008하,1449])

 

Q: 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단

A:

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

Q: 상가 임차인의 계약갱신 요구권

A:

임차인은 임대차만료 전 6월부터 1월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 다음 사유 외에는 이를 거절하지 못한다.
1. 임차인이 3기의 차임 액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
-임대계약 종료시점에서 계약갱신청구에 대하여 거절할 수 있을 뿐 계약기간 중에 해약할 수 있는 것은 아니다.

 

 

Q: 사찰재산이 주무관청의 허가 없이 강제경매로 처분된 경우 그 효력

A:

전통사찰보존법 제9조 제1항 및 제2항은 “전통사찰의 주지가 동산 또는 부동산을 대여·양도 또는 담보의 제공에 해당하는 행위를 하고자 할 때에는 소속대표단체의 대표자의 승인서를 첨부하여 시ㆍ도지사의 허가를 받아야 하고, 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다.” 라고 규정하고 있습니다. 그리고 관할청의 허가 없이 진행된 사찰재산의 강제경매절차에서 매수한 것을 원인으로 마쳐진 소유권이전등기의 효력에 관하여 판례는 “사찰재산에 대하여 강제경매를 하는 경우에는 관할청인 문화공보부장관(현재는 문화관광부장관)의 허가를 얻어야 하는 것이므로, 그 허가 없이 진행된 강제경매절차에 의하여 경락 받은 것을 원인으로 하여 경료된 소유권이전등기는 적법한 원인을 결여한 무효의 등기이다.”라고 하였습니다(대법원 1981. 8. 20. 선고 80다2136 판결, 1999. 10. 22. 선고 97다49817 판결, 2001. 2. 9. 선고 99다26979 판결). 따라서 주무관청의 허가 없이 진행된 사찰재산의 부동산강제경매절차에서 매수한 것을 원인으로 마쳐진 부동산소유권이전등기의 효력은 무효라고 할 것입니다. 참고로 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각된 경우 그 매각을 원인으로 하여 마쳐진 소유권이전등기의 효력도 무효입니다(대한법률구조공단 법률상담사례)

 

Q: 분묘기지권의 시효취득

A:

타인 소유의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권 유사의 관습상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득하는데, 이러한 분묘기지권은 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 한하여 인정되고, 평장되어 있거나 암장되어 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에는 인정되지 않으므로, 이러한 특성상 분묘기지권은 등기 없이 취득한다.

 

Q: 분묘기지권의 범위

A:

분묘기지권은 분묘의 기지 자체(봉분의 기저 부분)뿐만 아니라 그 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에까지 미치는 것이고 그 확실한 범위는 각 구체적인 경우에 개별적으로 정하여야 할 것인바, 사성, 무덤 뒤를 반달형으로 둘러쌓은 둔덕)이 조성되어있다 하여 반드시 그 사성 부분을 포함한 지역에까지 분묘기지권이 미치는 것은 아니다.
분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니하는 것이므로, 부부 중 일방이 먼저 사망하여 이미 그 분묘가 설치되고 그 분묘기지권이 미치는 범위 내에서 그 후에 사망한 다른 일방의 합장을 위하여 쌍분 형태의 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다.

 

Q: 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식한 후 유치권

A:

부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 그 부동산의 개조에 관한 공사도급계약을 체결한 후 이에 따른 공사를 시행한 자가 공사대금채권에 기초하여 낙찰자에 대하여 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다고 한 사례
건물 및 대지에 거액의 근저당권, 전세권, 가압류등기 등이 설정되어 있는 등으로 부동산 소유자의 재산상태가 좋지 아니하여 위 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약 및 그 후의 사용·수익 약정을 체결하여 건물의 일부를 점유하였다면 수급인이 전 소유자와 사이에 위 건물 부분에 관한 공사도급계약을 하고 그 계약에 따른 공사를 일부라도 실제로 진행하여 상당한 공사비용을 투하하였다고 하더라도, 만약 이러한 경우에까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되어 공시주의를 기초로 하는 담보법질서를 교란시킬 위험이 있다는 점을 고려할 때, 수급인의 공사도급계약 전에 가압류등기와 근저당권설정등기를 마친 자의 신청에 의한 경매절차의 매수인(낙찰자)에 대한 관계에서는, 민법 제320조 제2항을 유추적용하여 수급인이 공사대금채권에 기초한 유치권을 주장하여 그 소유자인 낙찰자에게 대항할 수 없다고 하거나, 그 유치권을 행사하는 것이 신의칙에 반하여 허용될 수 없다고 보아야 한다고 한 사례. 
(출처 : 대전고법 2004. 1. 15. 선고 2002나5475 판결: 상고【건물명도】[각공2004.3.10.(7),284])

 

 

Q: 부동산 경매절차에서의 가처분의 효력

A:

1. 말소기준권리보다 선순위로 등기된 가처분
가처분의 피보전권리(소유권이전/말소 등)에 대한 본안 소송의 결과가 나올 때까지 가처분 등기는 말소되지 아니하고 낙찰자가 승계 부담해야 한다. 즉 본안 소송결과 가처분권자가 승소하여 소유권을 취득하면 낙찰자는 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 소유권을 상실한다.
 
2. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 가처분
원칙적으로 낙찰로 소멸한다.
예외로는 선순위 담보물권, 압류, 가압류보다 후순위의 가처분등기라도 토지소유자가 그 지상건물소유자에 대한 건물철거, 토지인도청구권 보전을 위한 건물에 대한 처분금지가처분을 한 때에는 매각으로 소멸되지 아니한다. 그리고 소유자의 진정한 소유권의 다툼을 원인으로 한 소유권말소등기청구권 보전을 위한 가처분등기는 매각으로 소멸하지만, 본안 소송의 결과에 따라 매수인의 소유권을 잃을 수 있으므로 주의하여야 한다.

-가처분은 금전채권이 아니기 때문에 경락으로 인하여 낙찰자가 인수부담 또는 경락으로 소멸 등 그 여부만이 있을 뿐 배당은 없다.

 

 

Q: 부도임대주택 매입방법 및 임차보증금 보전

A:

공사가 부도임대주택을 취득한 후 임차인의 임대 보증금에서 임차인이 배당 받은 금액, 미납 임대료 및 미납관리비, 임대사업자로부터 이미 지급받은 임대 보증금등을 공제한 금액을 임차인에게 지급하는 방식으로 보전하여 드립니다.
단, 2007. 4. 20 이후 경매개시되는 주택의 임차인이 대항요건 및 확정일자 구비 등 권리보전절차의 이행을 하지 않거나 배당신청을 하지 않아 배당금을 받지 못한 경우, 그 금액만큼은 공제하게 됩니다.
 
1. 경매를 통해 매입할 경우 주공이 낙찰을 받지 못하게 되면 어떻게 되나요?
경매는 제3자도 참여가 가능하나 주공등 주택매입사업시행자는 특별법 제12조에 의해 우선매수권 행사가 가능하여 대부분 매입사업시행자가 낙찰을 받게 됩니다. 그러나 법원으로부터 우선매수권을 인정받지 못하는 등 경우에 따라서는 제3자가 낙찰 받는 경우도 발생할 수 있습니다. 그러한 경우 임대보증금 보전을 받지 못할 수 있으며, 임대보증금 보전을 받지 못하는 임차인은 저리의 전세자금지원과 및 전세임대주택 입주 등의 지원을 받을 수 있고, 당해 단지 내 주공 매입주택 중 공가가 발생할 경우 우선 입주하실 수 있습니다.
 
2. 임대보증금 보전금은 언제 지급받게 되나요?
임대보증금 보전금은 법원 배당금 수령후 해당 임대주택의 명도일 또는 그 주택에 대한 새로운 임대차계약의 체결일 이후에 지급합니다. 이 경우 임차인은 임대보증금 보전금을 새로운 임대차계약의 전부 또는 일부로 대체할 수 있습니다.
 
3. 임대사업자가 이중계약을 체결하여 임차인이 2명인 경우 누가 보증금 보전대상이 되나요?
사실관계 확인을 거쳐 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결한 임차인 1인만이 보증금 보전대상이 됩니다.
 
4. 주민등록 미이전등의 사유로 법원에서 배당금을 받지 못한 경우에도 보증금보전을 받을 수 있나요?
2007. 4. 20 현재 경매가 진행중인 매입대상주택의 경우에는 2007.4.20전에 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결하고 당해 계약을 체결한 임차인이 거주하였거나 거주하고 있는 경우(실제로 거주한 경우나 거주하고 있는 경우 포함)에 한하여 보전이 가능하나 2007. 4. 20 이후 경매가 개시되는 매입대상주택의 경우에는 임차인이 배당신청을 하지 않거나 임대차보호법에서 정한 대항요건 및 확정일자등 권리보전절차를 게을리 하여 배당받지 못한 임대보증금은 임대보증금 보전금액에서 공제됩니다.
 
5. 임차인과 임대차계약을 체결한 전차인도 보증금 보전대상이 되는 지요?
보증금 보전대상은 임차인으로, 전차인은 해당되지 않습니다.
 
6. 공사 시공업자등과 임대차계약을 체결하여 거주하고 있는 경우에도 보증금보이 가능한 지요?
공사시공업자등은 정당한 임대사업자에 해당되지 않으므로 공사시공업자등과 임대차 계약을 체결한 경우에는 임차인에 해당되지 않기 때문에 보증금보전대상에 해당되지 않습니다.
 
7. 미납임대료 및 체납관리비는 어느 시점을 기준으로 공제되나요?
임대보증금 보전금액에서 공제되는 미납 임대료 및 공용부분 체납 관리비등은 임차인이 퇴거한 날 또는 주택매입사업시행자와 새로운 임대차계약을 체결한 날 전일까지 계산하여 공제하게 되며, 미납임대료가 3년 치를 초과한 경우에는 3년 치를 공제하게 됩니다.

 

Q: 부도임대주택 매입대상주택 및 신청방법

A:

2005. 12. 13일 당시 임대중인 공공건설임대주택으로서 2007. 4. 20 전에 임대사업자가 부도나거나 또는 6개월을 초과하여 국민주택기금 융자금 이자를 납부하지 않은 임대주택으로, 임대사업자와 정당한 계약을 체결한 임차인이 거주하였거나 거주한 주택에 한합니다. 다만, 부도 등의 발생사실을 알면서 거짓으로 계약을 체결한 경우와 경매개시결정·전세권·임차권의 등기가 설정된 이후 새로이 임대차계약을 체결한 임차인의 주택, 법인 기타 단체가 임차인인 주택은 매입대상에서 제외됩니다.
 
1. 대부분의 세대가 분양받거나 경매완료 되고 현재 10여세대만 남았는데, 매입요청을 할 수 있나요?
-이러한 경우는 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우로서 매입희망 임차인중 대표자를 정하여 구비서류 등을 취합하여 일괄적으로 매입요청하시면 되나, 매입대상주택지정 고시 및 경매일정등에 따라 상당기간 매입이 지연될 수 있음을 감안하시기 바랍니다.
 
2. 개인적으로 임대보증금에 가압류가 되어있는데 매입요청 하는데 문제가 없나요?
-임대보증금에 가압류가 되어 있다 하더라도 매입요청은 가능합니다.
다만 가압류권자가 법원에서 받게 되는 배당금에 대하여 가압류등을 하였을 경우에는 배당금을 지급받지 못하실 수 있으며, 이 경우 배당금을 수령하지 못하였다 하더라도 당해 배당금은 보증금 보전금액에서 공제됩니다.
 
3. 3.33평, 보증금 3,400만원에 살고 있는데 매입대상이 되나요?
원칙적으로 매입에는 평형 및 보증금액의 제한이 없으므로 매입대상이 됩니다.
 
4. 우리 단지는 매각기일이 0월0일으로 얼마 남지 않았는데, 경매가 끝나면 매입요청을 할 수 없다고 하던데 어떻게 해야 하나요?
경매절차가 종료된 주택은 매입대상에서 제외됩니다. 따라서 매입을 원하시는 경우에는 매각기일이 진행되기 전에 경매를 신청한 채권자(주로 국민은행) 및 법원과의 협의를 통하여 매각기일을 연기하는등의 조치를 취하신후 우리공사등 주택매입 사업시행자와 상담하시어 매입요청을 하시면 됩니다.
 
5. 주공이 매입하는데 매입순서가 있는 지요?
원칙적으로 매입우선순위는 없으며, 매입 요청한 주택에 대해 최대한 조속한 시일 내에 매입할 계획으로 있습니다. 다만, 정부예산, 매입요청시기, 매입대상주택 지정 및 법원 경매일정등에 따라 매입 시기는 단지별로 차이가 발생 할 수 있습니다.
 
6. 임차인이 직접 경락받기를 원하는데 어떻게 하여야 하는 지요?
임차인 본인이 직접 입찰에 참가하여 경락을 받고자 하는 경우에는 주공에 매입요청을 하지 않으시면
됩니다.
 
7. 임차인이 법인이나 단체인 경우에도 매입대상이 되나요?
특별법은 저소득 임차인의 주거안정을 위해 제정된 것으로 임차인이 법인이나 단체인 경우 등에는 특별법 보호대상에서 제외되어 매입대상에 해당되지 않습니다.

 

 

Q: 변경된 임대조건에는 응하지 않은 경우, 임차인이 표준임대차계약상의 의무를 위반여부

A:

임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 임대조건을 변경하면서 임차인에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나 임차인이 계약갱신을 희망하면서도 변경된 임대조건에는 응하지 않은 경우, 임차인이 표준임대차계약상의 의무를 위반한 것으로 볼 수 없어 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다고 한 사례.

 

 

 

Q: 법정지상권자가 지급할 지료 산정시 참작요건

A:

법정지상권자가 지급할 지료를 정함에 있어서 법정지상권 설정 당시의 제반 사정을 참작하여야 하나, 법정지상권이 설정된 건물이 건립되어 있음으로 인하여 토지의 소유권이 제한을 받는 사정은 참작·평가하여서는 안된다.
-토지 그 자체를 기준으로 하여 지료를 산정해야한다.
(출처 : 대법원 1995.9.15. 선고 94다61144 판결【지료등】[공1995.10.15.(1002),3389])

 

Q: 법정지상권이 미치는 범위

A:

법정지상권이 미치는 범위는 반드시 그 건물의 기지만에 한하는 것이 아니며 지상건물이 창고인 경우에는 그 본래의 용도인 창고로서 사용하는데 일반적으로 필요한 그 둘레의 기지에 미친다.
(출처 : 대법원 1977.7.26. 선고 77다921 판결【부당이득금반환】[공1977.9.15.(568),10245])

 

 

Q: 법정지상권은 저당권 설정 당시의 건물과 재건축 또는 신축된 건물 사이에 동일성이 없는 경우

A:

민법 제366조 소정의 법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 저당권의 목적이 되는 토지 위에 건물이 존재하여야 하는데, 저당권 설정 당시의 건물을 그 후 개축·증축한 경우는 물론이고 그 건물이 멸실되거나 철거된 후 재건축·신축한 경우에도 법정지상권이 성립하며, 이 경우 신건물과 구건물 사이에 동일성이 있거나 소유자가 동일할 것을 요하는 것은 아니라 할 것이지만, 그 법정지상권의 내용인 존속기간·범위 등은 구건물을 기준으로 하여야 할 것이다.

 

Q: 법정지상권에 관한 지료가 결정되지 아니한 경우

A:

법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면 법정지상권자가 지료를 지급하지 아니하였다고 하더라도 지료지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권소멸청구는 그 이유가 없다. (출처 : 대법원 1994.12.2. 선고 93다52297 판결【건물철거등】[공1995.1.15.(984),424])

 

Q: 법정지상권 존속기간

A:

1. 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
-석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
-전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
-건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
-전항의 가간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
 
2. 존속기간을 약정하지 아니한 지상권
- 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
- 지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

 

 

Q: 법정지상권 성립요건

A:

법정지상권은 동일인 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매로 각각 그 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자를 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다.
1. 최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것
2. 토지와 건물이 동일인 소유일 것
3. 경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것

 

 

Q: 법인이 임차한 건물에 법인의 직원이 전입한 경우 보호여부

A:

주택임대차보호법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없으므로, 법인이 임차주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다.

 

 

Q: 배당이의소송에서 배당이의사유에 관한 증명책임

A:

배당이의소송에 있어서의 배당이의사유에 관한 증명책임도 일반 민사소송에서의 증명책임 분배의 원칙에 따라야 하므로, 원고가 피고의 채권이 성립하지 아니하였음을 주장하는 경우에는 피고에게 채권의 발생원인사실을 입증할 책임이 있고, 원고가 그 채권이 통정허위표시로서 무효라거나 변제에 의하여 소멸되었음을 주장하는 경우에는 원고에게 그 장해 또는 소멸사유에 해당하는 사실을 증명할 책임이 있다.

 

Q: 배당요구철회

A:

배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

 

 

Q: 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자

A:

1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
2. 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자
-주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인, 근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용 관계로 인한 채권이 있는 자 등
3. 경매개시결정기입등기 후에 가압류한 채권자
4. 국세 등의 교부청구권자
-경매개시결정 기입등기 이후에야 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐진 경우에는 조세채권자인 국가가 경매법원에 대하여 배당요구를 하여오지 않는 이상 경매법원으로서는 위와 같은 조세채권이 존재하는 지의 여부조차 알지 못하므로, 경매개시결정 기입등기 이전에 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐져 있 는 경우와는 달리 그 개시결정 기입등기 후에 체납처분에 의한 압류등기가 마쳐지게 된 경우에는 조세 채권자인 국가로서는 경매법원에 배당용구의 종기일 까지 배당요구로서 교부청구를 하여야만 배당을 받을 수 있다.
-국세 등 조세채권 이외에 의료보험법, 국민의료보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금
5. 경매기입등기 후의 저당권, 전세권, 등기한 임차권

 

 

Q: 배당요구신청서(채권계산서) 제출이 배당요건인지 여부

A:

경매개시결정등기 전에 등기된 가압류권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 효력이 인정된다. 따라서 채권계산서 등을 제출을 하지 아니하더라도 가압류결정정본 상 채권액(법개정 후에는 등기부에 채권액이 표기되므로 등기부상채권액)을 기준으로 배당액을 산정하여 본안판결의 채권확정시까지 배당금을 공탁 한다. 다만 채권계산서를 낙찰기일까지 또는 배당기일소환장 상에 표기된 기간 내에 제출치 아니하면 경매법원의 배당금액이 실체적 사실과 부합하지 아니하더라도 이를 이유로 배당이의를 할 수 없다. 반면에 경매개시결정 후에 비로소 등기한 가압류권자는 반드시 배당요구종기일까지 배당요구(채권계산서제출 등)를 하여야만 배당을 받을 수 있다.

 

Q: 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재하였다가 배당요구 종기 후에 퇴직금채권을 추가하여 기재

A:

배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’으로만 기재하였다가 배당요구 종기 후에 퇴직금채권을 추가하여 기재한 채권계산서를 제출한 경우, 배당요구한 채권에 퇴직금이 포함되는지 여부의 판단 방법
퇴직금은 본질적으로는 후불적 임금의 성질을 지닌 것이라는 점을 고려할 때, 배당요구서에 채권의 원인을 ‘임금’이라고만 기재하였다고 하더라도 그 임금에 ‘퇴직금’도 포함되어 있을 수 있으므로 이를 신중하게 판단할 필요가 있으나, 배당요구서의 기재 내용 및 첨부서면에 의하면 배당요구한 임금채권에 퇴직금채권이 포함되어 있지 아니한 것이 분명하다면 그 배당요구에 퇴직금채권에 대한 배당요구가 포함되어 있다고 볼 수 없는 것은 당연하다. 배당요구의 종기 이후에 제출한 채권계산서에 퇴직금채권을 추가하여 기재하였다거나 당초 배당요구한 임금채권의 액수가 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최우선변제되는 최종 3개월분의 임금을 초과하는 것이어서 최우선변제되지 아니하고 남아 있는 부분이 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 
(출처 : 대법원 2008.12.24. 선고 2008다65242 판결【배당이의】[공2009상,102])

 

 

Q: 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자

A:

1. 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
2. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
3. 저당권, 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는것을 가진 채권자
4. 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인

 

 

Q: 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익

A:

배당요구를 신청해야하는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니가 자기보다 후 순위채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 별도의 소송으로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않게 된다.
첫 경매개시결정등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있으나, 이미 본안 소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 되는 등 일정한 경우에는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있다.

 

 

Q: 배당요구 종기

A:

1. 배당요구 종기란
민사집행법에서 새로이 도입된 제도로서, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하여 공고를 한다.
 
2. 배당요구의 종기결정
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 그 효력이 생기는데, 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하며, 통상 첫 매각기일의 1개월 이내로 한다.

 

 

Q: 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지

A:

관련 판례를 보면 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸 유(兼有)하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되 고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까 닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받 을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까 지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대 차는 해지되어 종료되며, 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보 증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이어서, 경 락인은 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)에 의하 여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이고, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택 에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락 된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소 유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택 에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설 정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다 만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결). 따라서 위 판례에 비추어 귀하의 경우에는 위 임차주택의 근저당권자 丁에 의하여 신청된 경매절차에서는 재계약 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인으로서의 우선변제 권을 주장할 수 없을 것으로 보입니다. 참고로 2008년 8월 21일부터 시행되고 있는 개정「주택임대차보호법 시행령」은 최 우선변제권의 범위를 ①수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증 금이 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 2,000만원 이하 의 범위에서 인정되고, ②광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 인정 되며, ③그 밖의 지역에서는 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만원 이하의 범위에서 인정된다고 규정하고 있습니다. 다만, 2008년 8 월 21일 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권이 설정된 경우에는 개정 전의 규 정이 적용됨을 유의하여야 할 것입니다.(대한법률구조공단 법률상담사례)

 

 

Q: 배당금액

A:

각 채권자에게 배당할 금액은 다음을 모두 합한 금액이다
1. 낙찰대금
2. 대금지급기한이 지난 뒤부터 대금의 지급, 충당까지의 지연이자
3. 채무자 및 소유자의 매각허가결정에 대한 항고가 기각 또는 각하 되거나 취하한 경우에 그 항고보증금액
4. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 매각허가결정에 대한 항고의 기각 또는 각하되거나 항고가 취하한 경우에 그 항고보증금
5. 전 매수인의 매수신청보증금
6. 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정한 경우 매수인의 매수신청의 보증금
7. 배당기일까지 1~6에서 발생한 보관금의 이자

 

 

Q: 미등기주택의 대지 환가대금에 대한 임차인이 우선변제권 여부

A:

주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

 

Q: 미등기주택을 임차하여 살고 있는 경우

A:

미등기건물 임대차계약서에도 확정일자를 받을 수 있습니다. 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다. 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용한다.

 

 

Q: 무잉여취소

A:

1. 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.
 
2. 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
 
3. 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담 이라 함은 경매부동산의 매득금에 압류채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 채권으로서 당해 경매절차에서 밝혀진 것을 말한다.
 
4. 강제경매개시 후 압류채권자에 우선하는 저당권자 등이 경매신청을 하여 이중경매개시결정이 되어 있는 경우에는 절차의 불필요한 지연을 막기 위해서라도 민사집행법 제102조 소정의 최저경매가격과 비교하여야 할 우선채권의 범위를 정하는 기준이 되는 권리는 그 절차에서 경매개시결정을 받은 채권자 중 최우선순위권리자의 권리로 봄이 옳다.
 
5. 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

 

 

Q: 무상통행 수인의무 승계여부

A:

토지를 경락으로 취득하는 사람은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권을 취득하는 것이 원칙이라 할 것이므로 토지의 전소유자가 이를 인근 주민들에게 통행로로 제공하였다면 그가 그 토지를 내왕하는 모든 삶에 대하여 그 토지를 무상 통행할 수 있는 권한을 부여한 것이어서 그 토지에 대한 독점적이고, 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없다고 할지라도, 그 토지의 경락인에게 특별한 사정이 없어도 당연히 그리고 무조건 통행인의 무상점유나 무상사용을 수인하여야 할 의무가 승계된다고 할 수는 없다.(대판 1991.4.9 90다카26317)

 

 

Q: 모든 채권을 변제하고도 잉여가 있는 경우

A:

소유자에게 배당될 금원에 대하여, 즉 소유자의 배당금채권에 대하여 가압류를 하고 본안 소송에서 승소판결을 받아 배당금채권에 대한 강제집행(압류, 추심명령, 전부명령 등)을 통해 회수할 수도 있다.

 

 

 

Q: 명의신탁자와 주택임대차계약을 한 경우의 대항력

A:

저는 실제소유자(명의신탁자)가 甲이고 등기부상 소유자(명의수탁자)가 乙인 아파트를 실제소유자인 甲과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 주위에서는 명의신탁의 경우에는 명의수탁자에게 소유권한이 있어 명의신탁자와 계약을 하면 집에서 ?겨날 위험도 있고 나중에「주택임대차보호법」상의 보호를 받지 못한다는 이야기를 주위사람들한테 들었는데 그런 경우 저는 보호를 받을 수 없는지요? 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」제4조는 명의신탁약정의 효력에 대하여 “①명의신탁약정은 무효로 한다. ②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한 판례는 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면 명의수탁자는 임차인에 대하여 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다.”고 하면서 “주택의 명의신탁자가 임대차계약을 체결한 후 명의수탁자가 명의신탁자로부터 주택을 임대할 권리를 포함하여 주택에 대한 처분권한을 종국적으로 이전받는 경우에 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항(현행 주택임대차보호법 제3조 제3항)의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결) 따라서 귀하와 임대차계약을 체결한 명의신탁자 甲은 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 자라고 할 것이므로 명의수탁자인 乙에게 대항할 수 있다 할 것입니다.
(대한법률구조공단 법률상담사례)

 

 

Q: 맹지인 토지를 낙찰 받을 경우

A:

지적도상 맹지인 토지의 경우, 사도가 개설되어 있는지와 인접 토지를 이용한 출입로의 확보가능 여부 그리고 관습법상의 지역권에 의한 통행할 수 있는 도로가 있는지 등을 현장조사를 통하거나 지적도 등 공부열람 및 인근주민들의 탐문을 거쳐 확인한 후 입찰하는 것이 중요하다. 법상 건축허가에 필요한 토지를 매입하여 도로를 개설하여야만 이용개발이 가능하기 때문에 추가비용 또한 감안하지 않을 수 없으며, 도로 개설비용이 목적토지의 낙찰가격보다 상회하거나 매입이 불가능한 경우도 있으므로 주의를 요한다.

 

 

Q: 매매예약으로 인한 가등기에 기한 소유권이전 본등기 신청시 등기의무자의 권리에 관한 등기필증

A:

매매예약에 의한 소유권이전청구권보전의 가등기에 기한 본등기를 신청할 때에 첨부하여야 하는 등기의무자의 권리에 관한 등기필증은 가등기의무자인 소유권등기명의인이 소유권을 취득할 당시에 등기소로부터 교부받은 등기필증을 제출하여야 할 것이고, 매매예약에 의한 가등기 당시 등기소로부터 교부받은 가등기필증을 첨부하여야 하는 것은 아니며, 위 가등기 당시의 매매예약서에 기재된 금액과 그 매매예약에 기한 본등기시의 매매계약서상의 매매금액이 다르다고 하여 본등기신청을 할 수 없는 것은 아니다.

 

 

Q: 매각허가결정

A:

-법원은 매각결정기일에 매각허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 직권으로 법이 정한 매각불허가 사 유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다.

 

1. 매각허부에 대한 즉시항고
이해관계인은 매각허가 또는 매각불허가의 결정에 의하여 손해를 볼 경우에는 즉시항고를 할 수 있습니다. 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할 수 있습니다.
즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날부터 1주일 안에 항고장을 원심법원에 제출하여야 합니다.
항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 합니다. 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원은 항고장을 접수한 날부터 7일 이내에 결정으로 즉시항고를 각하한 다음 경매절차를 계속 진행합니다.
채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 됩니다. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자(연 20%의 비율에 의한 이자) 부분에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으므로 그 지연손해금만이 배당할 금액에 포함되고, 나머지는 보증제공자에게 반환됩니다.

 

 

Q: 매각불허가 후 절차

A:

1.종국적인 불허가사유가 없는 경우
-종국적인 불허가사유가 없고 다시 매각을 할 수 있는 경우라면 불허가결정 확정 후에 새 매각기일을 정하여 경매절차를 진행한다.

2. 종국적인 불허가사유가 있는 경우-종국적인 불허가사유로 다시 매각을 할 수 없는 경우에는 불허가결정의 확정으로 경매신청을 포함한 모든 경매절차는 소멸하므로 경매는 종결된다.

3. 과잉매각이유로 불허가한 경우-과잉매각을 이유로 수개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가결정을 한 경우에는 그 불허가결정이 확정되더라도 매각이 허가된 부동산에 대한 매각대금이 완납할 때를 기다려 경매개시결정 기입등기의 말소를 촉탁한다.※종국판결(終局判決)이란 소 또는 상소에 의하여 계속된 사건의 전부 또는 일부를 그 심금으로서 완결 하는 판결을 말한다

 

 

Q: 매각불허가 이의사유

A:

(1) 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때
(2) 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
(3) 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
(4) 최고가매수신고인이, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 법 제108조(매각장소의 질서유지)의 어느 하나에 해당되는 때
-다른 사람의 매수신청을 방해한 사람
-부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
-민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지 나지 아니한 사람
(5) 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
(6) 천재지변, 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

 

 

Q: 매각물건 명세서

A:

1. 열람비치
- 법원은 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다.
- 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본은 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개 시일 1주 전까지 사건별, 기일별로 구분 한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열 람 할 수 있게 하여야 한다. 다만, 임차인의 주민등록 등, 초본 중 주민등록번호는 식별할 수 없도 록 지운 다음 비치하여야 한다.
 
2. 작성위반
- 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에는 매각허가에 대한 이의신청사유가 되며, 나아가 직 권 매각불허가 사유가 된다.
- 선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집행관의 임대차조사보고서 및 매각물건명세서의 하 자는 매각불허가 사유가 된다.
 
3. 기재방법
- 인수여부가 불분명한 임차권에 관한 주장이 제기된 경우에는 매각물건명세서의 임대차 기재란에 그 임차권의 내용을 적고 비고란에 000가 주장하는 임차권은 존부가 불분명함이라고 적는다.
- 수회 매각 및 매각결정기일을 일괄 지정하여 진행하는 부동산 매각절차에서도 매각물건명세서는 매 매각기일 1주일 전까지 작성하고 그 사본을 집행관사무실 등에 비치하여 매수희망자들이 용이하게 열 람할 수 있게 한다.

 

 

Q: 매각결정기일

A:

-진행된 입찰절차의 하자유무, 최고가 입찰자의 하자유무, 최고가입찰자의 자격, 민사집행법 제102조 (잉여없음)에 의한 경매취소여부, 입찰일이후의 권리변동 등을 심사하여 법률에 저촉되는 경우 “매각불허가결정” 그러하지 아니한 경우에는 “매각허가결정”을 선고한다.
-매각결정기일은 매각법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 매수인, 채권자, 채무자, 기타 이 해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는다.(매각기일로부터 통상 7일 이내)

 

 

Q: 매각 후 부동산 일부분에 대한 배당

A:

수 개의 부동산에 대하여 1건으로 경매절차를 진행하는 경우 그 중 일부의 부동산만이 매각되어 대금이 납부된 때에 그 부동산만에 대하여 배당을 실시할 것인지 다른 부동산이 낙찰되는 것을 기다려 동시에 배당할 것인지에 대하여는 집행법원의 판단에 따라야 할 것이므로 매각대금이 완납된 부동산에 대하여만 먼저 배당을 실시할 수 있는지에 대하여는 해당 법원에 문의하시기 바랍니다.
참고로, 차순위저당권자 기타 이해관계인의 이익을 고려하는 한편 배당기일의 수회 지정에 따르는 집행비용의 추가 부담과 나머지 부동산의 매각전망 등을 고려하여 나머지 부동산이 매각된 후에 배당기일을 일괄 지정하기 위하여 배당을 보류하는 경우가 많이 있습니다.
임차인은 임차주택을 매수인에게 인도하지 아니하면 배당금을 수령할 수 없으므로 임차주택의 반환을 증명하는 서면으로 매수인의 명도확인서 및 인감증명을 제출하도록 하고 있는데, 현황조사보고서나 다른 자료에 의하여 임차인이 점유하고 있지 않다는 사실이 확인되면 명도확인서가 없어도 무방하나 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 하고 주민등록을 이전하였다는 것만으로는 임차주택을 반환하였다는 증명으로 충분하지는 않습니다.
매수인은 대금을 완납한 때에 그 소유권등기를 하지 않고도 해당 부동산의 소유권을 취득합니다. 매수인이 소유권을 취득하였다고 하더라도 동시이행항변권을 행사할 수 있는 임차인이 경매절차에서 배당을 받지 못하고 있는 동안에는 임차주택의 명도를 요구할 수 없습니다.

 

 

Q: 매각 부동산에 포함되는 종물

A:

부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고, 저당권은 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에 저당권의 실행으로 개시된 경매절차에서 부동산을 경락받은 자는 종물의 소유권도 취득한다.
1. 횟집으로 사용한 점포 건물에 거의 붙여서 횟감용 생선을 보관하기 위하여, 즉 위 점포건물의 상용에 공하기 위하여 신축한 수족관 건물은 위 점포건물의 종물이라고 해석할 것이다.
2. 경매대상물이 주유소 부지 및 건물이더라도 지하의 유류저장탱크는 토지의 부합물이 되며, 지상의 주유기는 주유소 건물의 종물이 되어 낙찰자는 이들을 적법하게 취득한다.
3. 부동산의 정착물인 지하주차장, 지하저유시설, 정원석, 연못, 정원수 그리고 토지의 구성부분인 암석, 토사, 성토 등은 토지의 매수인이 소유권을 취득한다.

 

 

Q: 말소기준등기

A:

낙찰결과 그 등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기가 말소되는, 즉 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기라고 한다. 즉, 말소기준등기란 임차권을 포함하여 등기부상 나타나는 모든 권리들의 말소여부 즉 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며, 말소기준등기보다 후에 등기된 각종 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸한다.
 
말소기준등기는 저당권등기, 근저당권등기, 담보가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매신청등기 중에서 등기부 갑구 및 을구 전체중 시간적으로 가장 앞선 등기를 말한다.
 
* 전세권은 보통 말소기준귄리에 해당되지 않지만 아파트처럼 전유부분 전부에 설정된 전세권자가 경매 신청한 경우 전세권은 말소기준권리가 되고 건물 일부에 설정된 전세권은 말소기준권리에 해당하지 않는다.

 

 

Q: 두 필지 위에 축조된 임차주택을 하나의 지번으로 전입신고한 경우

A:

甲은 다가구용 단독주택의 방 2칸을 임차보증금 5,000만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고 및 확정일자를 갖추고 거주하던 중 최근 법원으로부터 위 주택이 후순위 근저당권자에 의해 경매신청 되었음을 이유로 권리신고 겸 배당요구신청을 하라는 내용의 통지서를 받았습니다. 이에 甲은 위 주택에 대한 등기부등본을 열람해보니 위 임차주택이 같은 번지 2호, 3호의 2필지의 대지상에 축조되어 있었고, 甲의 주민등록등본에는 같은 번지 2호로만 전입신고가 되어 있었습니다. 이 경우 甲은「주택임대차보호법」상의 대항력을 취득할 수 있는지요? 「주택임대차보호법」제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것입니다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결). 그리고 다가구용 단독주택의 경우「건축법」이나「주택법」상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상,「주민등록법 시행령」제9조 제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없습니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결). 한편, 甲의 경우와 같이 두 필지의 토지 위에 주택이 건축된 경우에 건축법에 의하면 이를 하나의 대지로 보게 되어 있고, 그에 따라 행정관청에는 주민등록표에 1필지의 지번만을 기재하고 있으므로 하나의 지번만 기재하여도 충분하다 할 것입니다. 따라서 甲의 경우 위 대지 중 하나의 지번을 주민등록표에 기재하였으므로「주택임대차보호법」상의 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 취득하였다고 할 것입니다. (대한법률구조공단 법률상담사례)

 

 

Q: 대항력을 갖춘 임차인이 적법하게 양도 또는 전차한 경우의 대항력

A:

전차시 임대인의 동의를 얻어야 한다.
기존 임차권양도인(또는 전대인)의 퇴거일로부터 주민등록법상 소정의 기간(주민등록퇴거일로부터 14일)이내에 임차권양수인 또는 전차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 점유를 계속하여야 한다. 그러나 기존 임차권의 양도 또는 전대사실을 공시되는 공부(주민등록표 등초본 등)만으로는 알 수 없는 그 후의 선의의 제3취득자(저당권자, 임차권자, 매수인, 경락인)등에게 대항하기 위해서는 위 양도/전대계약 즉시 어떠한 방법으로 이 사실을 공시해야 하는지 아니면 공시하지 아니하여도 당연히 대항할 수 있는 것인지에 대한 실무처리지침이 없어 일선 실무에서 과연 위 당사자(임대인/양도, 전대인/양수, 전차인)만의 3면 계약만으로 이를 주장할 수 있는 것이지는 여전히 의문이 남아 있다.

 

 

Q: 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우

A:

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금잔액은 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니라 할 것이고, 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인이 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다고 할 것이다.

 

 

A:

Q: 대항력 있는 임차인이 전세권도 설정한 경우

주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기로 경료 하였다거나 전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다.

 

 

Q: 대항력 있는 임차인이 근저당권 설정 후 보증금을 증액한 경우

A:

대항력을 갖춘 임차인이 근저당권 설정등기 이후에 임차인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 근저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 근저당권 설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 근저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과, 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고, 근저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없으므로 임차인은 위 근저당권에 기하여 건물을 경락 받은 소유자의 건물명도 청구에 대하여 증액 전 임차보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고, 근저당권 설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로는 경락자에게 대항할 수 없는 것이다.

 

 

Q: 대지와 건물이 일괄매각되었으나 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 경우 배당

A:

대지와 건물을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 한다.
따라서 대지와 건물을 일괄매각하는 경우 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는 각 부동산의 매각대금마다 구분하여 이른바 개별배당재단을 형성한 후 각 대금마다 따로 배당표를 작성하여야 하며, 이 경우 배당표에 대한 이의는 각 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 하는 것이다.
설령 대지와 건물에 대한 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 대지매각대금에 대한 배당표와 건물매각대금에 대한 배당표의 각 채권자의 배당액이 합산되어 하나로 작성된 것에 불과하므로, 대지 매각대금이 모두 대지에 대한 권리자들에게 배당되었는데, 다만 그들 사이의 배당순위만 문제되는 경우 대지에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 대지에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로 배당이의를 할 수 있는 것이고, 후순위권자가 건물매각대금으로부터 배당을 받을 수 있어서 결과적으로 후순위 채권자의 배당액에 변경이 없을 것이라고 하여 달리 볼 것이 아니다.

 

Q: 대지매각대금 중 우선변제 여부

A:

1. 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
 
2. 대지저당권설정 후 신축건물 임차인은 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있다고 할 것이나. 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.
 
3. 임대인이 토지와 그 지상 주택에 근저당권을 설정하였다가 임의로 주택을 멸실시키고 그 자리에 다시 주택을 신축하여 이를 임대한 후 토지에 대한 근저당권 실행으로 주택이 함께 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법이 별다른 제한 없이 소액임차인에 대해 대지의 가액을 포함한 주택가액의 1/2의 범위 내에서 우선변제권이 있다고 규정하고 있는 점 및 이미 토지 및 종전 주택에 근저당권을 설정한 당시 이미 그 주택에 우선변제권이 인정될 소액임차인이 존재하리라는 것을 고려하여 그 담보가치를 정하였으리라고 보이는 특별한 사정이 있는 점에 비추어 새로 건립된 주택의 소액임차인에게 대지 부분의 배당금액에 대하여도 우선변제권을 인정하여야 한다.

 

 

Q: 대지만 낙찰 받은 경우 건물 임차인의 보증금 인수 여부

A:

주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위 권리자들보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위해서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.

 

 

Q: 대위변제를 할 수 있는 시기

A:

1. 경매신청채권
대금지급기일에 낙찰자가 잔대금을 납부하기 전까지 가능하다. 그러나 변제 또는 변제공탁하고 집행정지결정정본을 집행법원(경매법원)에 제출하여 낙찰자의 잔금납부를 차단해야만 집행정지의 효력이 있기 때문에 사실상 절차상의 필요기간도 고려하여 서둘러야 한다.
 
2. 선순위가압류 및 선순위 근저당 등
원칙적으로 낙찰기일(낙찰허가결정일)까지 변제경매법원에 변제사실 소명말소된 등기부등본 제출의 절차까지 완료하여야 한다. 그러나 실무에서는 대금지급기일에 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 위 절차를 완료하도록 하고 있다.

 

 

Q: 대금납부

A:

1. 납부의 효력
-매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.
-매각허가결정이 확정되면 지급기한에 관계없이 즉시 납부도 가능하다.
-매수인이 대금을 납부하면 등기 없이도 매각부동산의 소유권을 확정적으로 취득한다.
-매수인이 매각대금지급기한 이전에 채무자와 합의하여 그 매수인의 권리의무를 포기하고 매각대금을 기일에 납부하지 않겠다는 내용의 포기서를 경매법원에 제출하였다고 하여도 그것만으로서는 그가 그 대금지급기한에 그 매각대금을 지급할 권리의무를 상실하였다고 할 수 없다.
2. 대금미납시-차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다.-차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. 이 경우 돌려주지 않는 보증금은 배당재원에 편입한다.-매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 기한까지 그의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다.-매수인은 재경매기일 3일 이전까지 대금과 지연이자를 납부하고 소유권을 취득할 수 있다.-최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 경합할 경우 대금을 먼저 납부하는 자가 소유권을 취득한다.

 

 

Q: 대금 납부 전에 선순위 근저당권의 소멸로 보증금이 낙찰자에게 인수되는 경우

A:

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다. (대판 1998.8.24 98마1031)

 

 

Q: 당해세

A: 1. 국세의 경우 -토지초과이득세/ 자산재평가세 1999.1월 택지초과소유상한에 관한 법률이 폐지되어 위 세목이 없어졌으나 기존에 발생한 토지초과이득세에 대하여는 목적부동산의 담보물권자((근)저당권자, 전세권자, 담보가등기권자 등)가 담보권설정당시 예측 가능하지 않은 토지초과이득세는 당해세가 되지 못한다. 즉 담보권 설정등기 시 이미 부과된 토지초과이득세에 대하여만 당해세로 인정될 수 있다. 재평가세의 경우도 토지초과이득세의 당해세 인정의 경우와 같다. -상속세/ 증여세 담보권설정당시 설정자에게 납세의무가 있는 상속세/ 증여세는 당해세가 될 수 있다. 그러나 담보권설정 후 상속/ 증여 등으로 소유권이 이전되어 그 양수인에게 부과된 상속세/ 증여세는 당해세가 아니다. 따라서 상속세/ 증여세의 당해세 해당여부에 대하여는 국세기본법의 규정에도 불구하고 대법원 판례 및 헌법재판소의 결정에 의하면 그 적용에 있어 상당히 엄격하다. 위와 같이 볼 때 국세의 경우 사실상 당해세에 해당하는 조세는 그 요건이 엄격하여 거의 없는 실정이다.   2. 지방세의 경우 -취득세/ 등록세 : 당해세가 아니다. -재산세 : 당해세이다. -종합토지세 : 분리 과세된 종합토지세는 당해세이다.   *당해세에 해당한다 하더라도 지방세법상 당해세 우선의 원칙이 부활한 시점인 1996.1.1 이전에 설정등기 된 담보물권에 대하여는 대항할 수 없어 당해세로서 우선할 수 없다.

 

 

Q: 담보가등기권리 소멸

A:

1. 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
 
2. 가등기담보등에관한법률 제15조는 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있으므로 경락인이 경락허가결정을 받아 그 경락대금을 모두 지급함으로써 소유권을 취득하였다면 담보가등기권리는 소멸되었다고 보아야 할 것이고 그 후에 경료된 위 가등기에 기한 본등기는 원인을 결여한 무효의 등기이며, 위 가등기에 기한 본등기가 종전 소유자와의 대물변제 합의에 기하여 이루어진 것이라 하여도 이는 소유권을 경락인이 취득한 후에 무효인 가등기를 유용하는 것에 해당하므로 역시 무효이다.

 

 

Q: 담보가등기 청구권

A:

1. 경매청구권
-담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조의 규정에 의한 담보권을 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.
 
2. 우선변제청구권
-담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기가 경료된 때에 그 저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다.
 
3. 본등기청구 금지
-담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매등 개시의 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 때(청산금이 없는 경우에는 청산기간의 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.

 

 

Q: 다세대주택에 지번만 전입신고한 경우

A:

서울 성동구 00동 334의2, 334의4 양 지상에 건축된 지하 1층 지상4층의 다세대주택 총15세대 중 3층 301호를 임차하여 주민등록 전입신고를 함에 있어서, 주민등록지의 주소를 위3층 301호로 하지 않고 위 다세대주택 부지의 지번 중의 하나인 서울 성동구 00동 334의 4로만 기재하여 전입신고를 하였다는 것인바, 그렇다면 위와 같은 주민등록으로는 일반사회통념상 임차권자인 피고가 세대별로 구분등기가 되어있는 위 다세대주택의 3층 301호에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없을 것이므로, 위 주민등록을 위 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 볼 수 없다.

 

Q: 다가구용 주택의 전입신고방법

A:

다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하고, 그 임차인이 위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다.

 

 

Q: 낙찰이 되었으나 잔금을 납부하지 않은 경우 매수신청보증금 반환여부

A:

-낙찰자가 지정된 기한까지 대금을 납부하지 않는 경우는 재매각이 실시되며, 재매각 결과 낙찰되었을 경우 전 낙찰자는 매수신청보증금의 반환을 요청할 수 없고, 또한 재매각기일에 참여하여 낙찰 받을 수도 없다. 그러나 재매각명령 후 경매절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 전 낙찰자는 매수신청보증금의 반환을 요청할 수 있다.

 

 

Q: 나대지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하고 소유자가 달라진 경우

A:

건물 없는 토지에 저당권이 설정된 후 저당권설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 담보권의 실행을 위한 경매절차에서 경매로 인하여 그 토지와 지상 건물이 소유자를 달리하였을 경우에는, 민법 제366조의 법정지상권이 인정되지 아니할 뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니한다. 

(출처 : 대법원 1995. 12. 11. 자 95마1262 결정【부동산임의경매신청기각】[공1996.2.1.(3),348])

 

 

Q: 기존 채권과 임차보증금을 전환한 경우 우선변제

A:

1.인정하지 않은 사례
채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.
 
2. 인정한 사례
주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되는 것이므로, 당해 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 있는 경우는 별론으로 하고 임대차계약 당사자가 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.
※그 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다.

 

 

Q: 기일연기

A:

1. 이해관계인은 기일지정, 변경신청권이 없으나 실무상 경매신청채권자가 기일연기신청을 하는 경우에는 2회까지 허용하며 1회 연기기간은 2월로 한다. 이 경우 채권자의 연기신청서에 날인된 인영이 육안으로 대조하여 경매신청서상의 것과 다른 경우에는 인감증명서의 제출을 명한다.
2. 채무자 또는 소유자가 기일연기신청을 하는 경우에는 채권자의 동의가 없는 한 불허한다.

 

 

Q: 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지

저는 甲소유 주택을 보증금 500만원에 매월 10만원의 월세를 내기로 하고 2년 기간으로 계약하고 살던 중, 1년 6개월 후 개인적인 사정으로 이사를 하게 되었습니다. 그 후 6개월이 지나 계약기간이 만료하여 저는 甲에게 보증금 500만원을 반환하여 달라고 요구하였고, 甲은 6개월 간 지급하지 않은 월세 60만원을 공제하고 440만원만 돌려주겠다고 합니다. 물론, 제가 그 주택에서 나올 때는 비어있는 주택이었으나, 제가 나오고 1개월 정도 있다가 甲은 보증금과 월세를 올려서 다른 사람에게 임대하였는데, 이 경우 저는 60만원 전부를 돌려받을 수 없는지요?

A:

 임차인의 개인사정으로 계약기간 중 계약을 해지하고자 하는 경우 계약 당시 해지권을 유보하지 않았다면 임차인이 일방적으로 해지할 수 없다 할 것이므로, 임차목적물이 제3의 임차인에게 임대되어 사용되고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 당초의 계약내용대로 이행하든지 남은 월세를 주고 합의해지를 하여야 할 것입니다. 그러나 위와 같이 귀하가 임대차계약기간만료 전에 일방적으로 주택을 비워주었고, 甲이 1개월 가량 지난 후 새로운 임차인에게 다시 임대한 경우에는 甲이 귀하와의 계약해지를 묵시적으로 승인하였다고 볼 수도 있고, 그렇지 않다고 하더라도 甲은 위 주택에 새로운 임차인이 입주한 이후부터 계약기간만료시까지는 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분은 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다. 따라서 귀하는 보증금 500만원 중에서, 甲이 위 주택을 새로운 임차인에게 월세를 놓지 못했던 1개월간의 월세 10만원과 이에 대한 연 5푼 비율의 지연이자 상당을 공제한 나머지 금원을 돌려받을 수 있을 것으로 보입니다.(대한법률구조공단 법률상담사례)

 

 

Q: 근저당권설정등기청구권 가등기의 일부 이전등기 가부

A:

법원의 가등기가처분결정에 의하여 경료된 가등기의 효력은 일반적인 가등기의 효력과 아무런 차이가 없으므로, 법원의 가등기가처분결정에 의하여 경료된 근저당권설정등기청구권 가등기의 경우에도 부기등기의 형식으로 이전등기를 할 수 있으며, 그 가등기에 의하여 보전된 근저당권설정등기청구권의 일부 이전의 부기등기도 할 수 있을 것이다.

 

 

Q: 근저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력 발생 전에 취득한 유치권 대항력

A: 부동산 경매절차에서의 매수인은 민사집행법 제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 그러나 이러한 법리는 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 전에 유치권을 취득한 경우에는 적용되지 아니하고, 유치권 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

 

Q: 구건물 멸실 후 동일성이 없는 신건물이 신축된 경우

A: 구건물 멸실 후에 신건물이 신축되었고 구건물과 신건물 사이에 동일성이 없는 경우 멸실된 구건물에 대한 근저당권설정등기는 무효이며 이에 기하여 진행된 임의경매절차에서 신건물을 경락받았다 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.
 
민법 제578조 제1항, 제2항은 매매의 일종인 경매에 있어서 목적물의 하자로 인하여 경락인이 경락의 목적인 재산권을

완전히 취득할 수 없을 때에 매매의 경우에 준하여 매도인의 위치에 있는 경매의 채무자나 채권자에게 담보책임을 부담시켜 경락인을 보호하기 위한 규정으로서 그 담보책임은 매매의 경우와 마찬가지로 경매절차는 유효하게 이루어졌으나 경매의 목적이 된 권리의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 등의 하자로 경락인이 완전한 소유권을 취득할 수 없거나 이를 잃게 되는 경우에 인정되는 것이고 경매절차 자체가 무효인 경우에는 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다. 
(출처 : 대법원 1993.5.25. 선고 92다15574 판결【부당이득금반환】[공1993.8.1.(949),1836])

 

 

Q: 관습상의 법정지상권도 2년분 이상의 지료를 연체할 경우 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸하는지

A: 관습상의 법정지상권에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 민법의 지상권에 관한 규정을 준용하여야 할 것이므로 지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니하였다면 관습상의 법정지상권도 민법 제287조에 따른 지상권소멸청구의 의사표시에 의하여 소멸한다. (출처 : 대법원 1993.6.29. 선고 93다10781 판결【지료금】[공1993.9.1.(951),2137])

 

 

Q: 공장 입찰시 주의사항

A: 공장의 경우, 감정가격에 포함된 기계 기구는 사실상 현장에 없거나 또는 중요부품이 없어 실제적인 가치는 없는 경우가 많다. 따라서 특별한 경우가 아니면 토지와 건물만 평가하여 전체적인 가치를 판단하는 것이 안전한다.
그리고 건물내부 또는 지하에 산업폐기물의 방치여부도 확인하는 것이 중요하며, 산업폐기물의 처리비용이 과다하여 낙찰을 포기하는 사례가 실무상 종종 있으므로 현장 조사시 반드시 체크하여야 할 사항이다. 또한 전기세, 수도세 등의 체납으로 단전, 단수된 상태가 많으므로 이 또한 확인할 사항이며, 공장을 낙찰 받았을 경우 전 소유자나 사용자가 체납한 전기, 수도요금은 원칙상 낙찰자에게 승계되는 사항은 아니지만, 체납된 상태로는 전기 등을 공급받을 수 없으므로 낙찰자가 납부하는 것이 현실이고, 또한 체납된 전기세, 수도세등을 낙찰자가 인수하여 납부해야 하는 것을 낙찰자가 입찰 전에 알았다면 그 납부가 불공정하거나 사회질서에 반하는 법률행위가 아니라는 대법원판결이 있어 주의를 요한다.

전기세
-체납액보다 한전불입금이 싸면 신규공사로 하는 것이 유리하다. (신규공사 1k당 14,300원-공사비별도) 또한 지역에 따라 요금을 내지 않는 경우도 있어 입찰 전 확인이 필요하다.

 

 

Q: 공유지분의 낙찰과 소유권 전부에 대해 경료된 압류등기의 말소방법

A: 갑과 을의 공유인 부동산에 대해 하나의 압류등기가 있은 후 갑의 지분에 대해서만 경매절차가 개시되어 경락대금이 완납된 경우, 경매법원은 민사집행법 제144조에 의하여 위 갑의 지분에 대해서만 압류등기의 말소를 촉탁하여야 할 것이며, 그 촉탁을 받은 등기관은 갑의 지분에 대한 압류등기의 말소의미의 변경등기를 하여야 할 것이다.

 

 

Q: 공사중단된 토지의 경우

A: 매각대상 토지가 농림, 준농림을 불구하고 농지전용허가 또는 토지형질변경허가를 득하여 사업시행을 하다가 공사가 중단되어 미준공 상태에서 경매가 진행된 경우 허가권의 승계문제에 관하여 관할 허가관청의 자문을 받을 필요가 있다.
건축허가 및 토지형질변경허가권이 매수인에게 승계될 수 있는지 여부와 승계될 수 없다면 시공자와 승계에 관하여 별도의 협의매수를 해야 하는 문제가 발생할 수 있으므로 허가관청에 확인절차가 필수적이다. 토목공사, 조경공사, 사도개설공사, 정지작업 등 공사 진척 정도에 따라서 공법상의 규제정도가 차이가 있으므로 반드시 현장 확인을 통하여 조사하여야 한다.

 

 

Q: 경매취하요건

A:

1. 강제경매의 취하는 특별한 사정이 없는 한 경매신청인만 할 수 있으므로 상대방의 소취하와 함께 강제경매신청을 취하하기로 하는 내용의 합의서에 경매신청인과 함께 합의당사자로 되어 있는 자는 경매신청취하의무가 있다 할 수 없다.
 
2. 임의경매절차가 개시된 후 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된 경우에는 경매절차의 진행에는 아무런 영향이 없고, 대위변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로, 종전의 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다.
 
3. 대리권의 내용이 강제경매절차에서 본인을 대리하여 경매입찰에 임하는 행위와 그에 부수된 권한이라고 되어 있다면 그 대리권의 범위는 본인을 대리하여 경매신청을 하는 행위와 그 밖에 본인이 경매신청인의 지위에서 할 수 있는 행위에 한정된다고 봄이 상당하므로, 그 경우 대리권의 범위가 경락허가결정이 있은 후 경락인이 된 본인을 대리하여 채권자의 강제경매신청취하에 동의할 권한에까지 미치는 것으로 볼 수는 없다.

 

 

Q: 경매취하 동의여부

A:

1. 매수신고 전
-경매신청인은 매각기일에 적법한 매수신고가 있기까지 임의로 경매신청을 취하할 수 있다.
 
2. 매수신고 후
-매수의 신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.
-경락 후에는 최고가매수인의 동의 없이 경매신청취하를 할 수 없으므로 그 취하는 효력이 없는 것이다

 

 

Q: 경매절차상 미등기건물이 종물로 매각된 때 매수인의 소유권취득 여부

A:

주물(主物)과 종물(從物)의 관계에 관하여「민법」제100조는 “①물건의 소유자가 그 물건의 상용(常用)에 공(供)하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. ②종물은 주물의 처분에 따른다.”라고 규정하고 있고, 부동산에의 부합(附合)에 관하여 같은 법 제256조는 “부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있으며, 저당권의 효력범위에 관하여 같은 법 제358조는 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합(附合)된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다. 그러나 위 사안에 있어서 甲의 미등기무허가건물은 저당목적물인 乙소유 건물과 소유자가 다르므로 종물이나 부합물로 될 여지가 없습니다. 그럼에도 불구하고 위와 같이 乙소유 건물의 종물 내지 부합물로 보아 매각된 경우 매수인이 미등기무허가건물의 소유권을 취득할 수 있을 것인지에 관하여 판례는 “채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이 위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자 소유인 별개의 독립된 건물을 채무자소유 건물의 부합물로 경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1974. 2. 12. 선고 73다298 판결, 1990. 10. 12. 선고 90다카27969 판결). 또한, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상건물을 토지의 종물 내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각된 경우, 매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 있는지에 관하여 판례는 “저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고 그 저당부동산에 부합된 물건과 종물 이외에까지 그 효력이 미치는 것이 아니므로, 토지에 대한 경매절차에서 그 지상건물을 토지의 부합물 내지 종물로 보아 경매법원에서 저당 토지와 함께 경매를 진행하고 경락허가를 하였다고 하여 그 건물의 소유권에 변동이 초래될 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97다10314 판결). 따라서 위 사안에서 매수인 丁이 토지의 소유권자로서 토지소유권에 기한 물권적 청구(소유물방해제거청구)로서 위 미등기무허가건물의 철거를 구하는 것은 별론으로 하고, 위 미등기무허가건물의 소유권자임을 주장하여 甲의 퇴거를 청구할 수는 없다고 할 것입니다.(대한법률구조공단 법률상담사례)

 

 

Q: 경매신청채권자의 매수신고가 있는 경우의 처리

A:

제 102조 제2항에 의거 잉여가 있을 가격을 정하여 매수신고를 한 경우에는 그 매수신고가격을 응찰자에게 고지하고 그 매수신고가격이 사실상 최저경매가격이 된다. 물론 입찰기일에 이 매수신고가격 이상으로 매수할 것을 신청한 최고가매수신고인이 없다면 해당 경매목적 부동산의 최고가매수신고인은 경매신청채권자가 된다.(단 경매신청채권자의 매수신고가격과 응찰자의 최고가매수신고가격이 동일한 때에는 응찰자가 최고가매수신고인이 된다.) 이때 경매신청채권자는 입찰보증금으로 최저경매가격과 매수신고가격의 차액을 입찰기일까지 제공하여야 한다.(물론 응찰자가 최고가매수신고인이 되면 경매신청인은 입찰보증금을 반환 받는다.)

 

 

 

Q: 경매신청채권의 대위변제

A:

채무자 아닌 자가 경매절차진행 중 경매신청채권상의 청구금액과 절차비용을 변제 또는 변제공탁하고 경매의 취소를 구하는 것을 말한다. 강제경매이든 임의경매이든 이해관계 있는 제3자(연대보증인, 보증인, 물상보증인, 경매 목적부동산의 제3취득자 등)는 변제할 정당한 이익이 있는 자로서 경매신청채권을 변제 또는 변제공탁하고 경매개시결정의 취소를 구할 수 있다.

 

 

Q: 경매신청

A:

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매입니다.
경매절차는 대체로 ① 목적물을 압류하여, ② 현금화한 다음, ③ 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.
 
Q: 강제경매
A:

-변제기가 도래한 채무에 대하여 채무자가 여타이유로 채무변제의 의무를 이행치 아니할 때 채권을 변제받고자하는 채권자가 채무자 (또는 보증인)소유의 부동산을 강제로 매각하여 줄 것을 관할법원에 요청하는 절차를 말한다.
 
(1) 강제경매신청서 작성 요령
강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.
① 채권자와 채무자의 성명과 주소
② 집행법원
③ 부동산의 표시
강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 합니다. 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부에 기재되어 있는 사항을 기재하면 됩니다.
④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액
강제경매에서 변제를 받으려고 하는 청구액 전액을 기재하여야 합니다.
⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원
집행권원은 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다. 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고결정 등이 집행권원에 해당합니다.
 
(2) 첨부서류
강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.
① 집행권원의 집행력 있는 정본
② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류
집행권원의 송달증명서(다만, 이행권고결정정본이나 지급명령정본상에 송달일자가 부기되어 있는 경우에는 제출생략가능), 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서 등이 이에 해당합니다.
③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류
④ 부동산목록 10통
⑤ 수입인지 5,000원(수 개의 집행권원 또는 담보권에 기하여 신청하는 경우에는 집행권원 또는 담보권수 1개당 5,000원의 인지를 붙임)
⑥ 대법원 수입증지 부동산 1개당 2,000원 첩부(단독주택은 토지와 건물을 각각 하나의 부동산으로 보며, 아파트, 연립, 다세대 주택은 토지와 건물을 하나의 부동산으로 봄)
⑦ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
⑧ 비용의 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 매각수수료 등의 비용을 미리 내야 합니다.
 
※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출하여야 합니다.
 
(3) 관할법원
강제경매신청서를 제출할 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원입니다.
 
(4) 강제경매신청 사례
① 임차인이 “임차보증금(전세금) 반환청구와 관련한 재판에서 승소하여 그 판결문(확정판결,확정된 지급명령,화해조서 등)을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우
② 차용증등 채권증서상의 금액에 대한 확인(이행)판결등을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우
③ 차용증, 어음, 임대차(전세)계약서등의 채권증서에 대하여 채무자가 집행력을 인낙한 공정증서를 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우
 

Q: 임의경매
A:

-부동산 소유자를 채무자, 물상보증인 등 (담보물권설정자)으로 하는 근저당권, 저당권등의 담보물권자 가 그 담보물권에 기해 신청하는 것으로서, 강제경매와는 달리 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권 이 있기 때문에 별도의 소송절차나 판결문(채무명의)등이 필요 없다.
 
(1) 임의경매를 신청(실행)할 수 있는 담보권의 종류
① 결산기(변제기)가 도래한 근저당권
② 변제가 도래한 저당권
③ 변제기가 도래한 담보가등기권
④ 변제기(계약기간)가 도래(만료)한 등기된 전세권 등
⑤ 유치권
⑥ 전세권(건물 전부에 설정된 경우)

 

 

Q: 경매시 가등기의 대항력과 배당순위

A:

1. 청구권 보전을 위한 가등기 (일반가등기) 대항력
말소기준등기보다 그 접수일이 앞서 있는(접수일이 동일하면 접수번호) 청구권 가등기는 낙찰자에게 대항력이 있으므로 낙찰로 소멸하지 아니하고 낙찰자가 승계부담 해야한다. 그러나, 말소기준등기보다 그 접수 일이 뒤지는 (접수일이 동일하면 접수번호) 청구권 가등기는 그 말소기준등기에 원인 무효의 사유가 없는한 낙찰로 소멸한다. 물론 담보물권의 성격이 준용되지 아니하므로 배당절차에 참여할 수 없다.
 
2. 담보가등기의 대항력
담보가등기는 그 성립시기와 관계없이 낙찰로 무조건 소멸하며 다만 그 효력발생일(등기부 접수일/순위 번호)의 순위에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 그 채권에 대한 변제를 받을 수 있을 뿐이다. 즉 경매시에는 저당권과 동일하게 취급한다.
 
3. 배당순위
일반 가등기는 대항력의 유무만 있을 뿐 배당이 없고, 반면 담보가등기는 순위에 따른 배당은 있으나 대항력이 없다.

 

 

Q: 경매된 부동산에 거주하던 임차인이 낙찰자와 임대차 계약을 체결한 경우 대항력 발생 시기

A:

경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다.

 

 

Q: 경매개시 후 전입, 입주 등을 한 임차인의 처리 및 실무

A:

경매개시결정 기입등기 후 전입과 입주를 하고 확정일자를 받아 배당에 참가할 수 있다. 그러나 경매개시 후 임차한 임차인은 경매절차를 지연시키려는 목적으로 권리신고 및 배당요구를 하는 악의의 가장 임차인이 대부분이므로 일단 배당에서 제외하고 배당이의 또는 배당이의의 소 등의 방법으로 진실한 임차인임이 인정된 경우에 한하여 배당을 하고 있다. 단, 낙찰대금이 배당에 참가한 채권 모두를 변제하기에 충분한 때에는 배당이의 등의 방법에 의한 임차인의 소명절차를 거치지 아니하고 배당하여 주는 것이 실무의 예이다.

 

 

Q: 경매가 종료된 부동산에 거주하던 대항력 있는 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다시 경매신청

A:

대항력과 우선 변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.

 

 

Q: 경락인이 제3취득자인 경우

A:

1.경매신청 기입등기 전에 소유권이전등기를 받은 제3취득자가 경락인이 된 경우에는, 경매신청 기입등기의 말소촉탁 및 낙찰인이 인수하지 않는 부담기입의 말소촉탁 외에 소유권이전등기촉탁은 하지 않는다.
 
2. 경매신청 기입등기(국세체납처분에 의한 압류등기, 경락에 의하여 소멸되는 가압류등기도 같다)후에 소유권이전등기를 받는 제3취득자가 경락인이 된 경우에는, 경매신청 기입등기와 제3취득자 명의의 소유권등기의 말소촉탁과 동시에 경락을 원인으로 한 소유권이전등기 촉탁을 하여야 한다.
 
3. 공유부동산에 대한 경매신청기입등기가 경료 되고, 경매절차에서 일부 공유자가 경락받은 경우에는, 경매신청 기입등기의 말소촉탁 및 낙찰인이 인수하지 않는 부담의 기입 말소촉탁을 하되 소유권이전등기촉탁은 위 낙찰인의 지분을 제외한 나머지 지분에 대한 공유지분이전등기 촉탁을 한다. 이 경우에는 종전등기필증과 공유지분이전등기 후 교부받은 등기필증을 등기의무자의 권리에 관한 등기필증으로 제출한다.

 

 

Q: 건물과 토지가 일괄 경매된 경우 (최)우선변제권

A:

1. 소액임차인의 최우선변제권 (소액보증금 중 일정액)
건물 및 토지(대지권포함) 모두의 경락대금총액에서 배당 받을 수 있다. 단, 토지에 근저당권 등의 담보물건설정 등기시에 지상건물이 존재하지 아니 했다면 지상 건물의 소액임차인은 토지의 경락대금에서는 위 담보물권자에 우선하여 배당 받을 수 없다.
 
2. 확정일자부임차인의 우선변제권
건물 및 토지 모두의 경락대금총액에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있다. 이는 등기된 건물전세권자가 건물만의 경락대금에서만 배당 받을 수 있는 것과 다르다는 점에 유의해야 한다. (단, 집합건물의 경우에는 대지권에도 전세권의 효력이 미친다.)

 

 

Q: 강제경매개시결정에 대한 이의신청

A:

1. 강제경매개시결정에 대한 이의신청은 경매개시결정에 관한 형식적인 절차상의 하자에 대한 불복방법이기 때문에 실체적 권리관계에 관한 사유를 경매개시결정에 대한 이의의 원인으로 주장할 수 없다.
 
2. 채무자가 강제경매개시결정에 대하여 실체상의 하자를 이유로 매각절차를 정지하기 위해서는 청구이의의 소를 제기한 후에 그 본안재판부로부터 집행정기결정을 받아 그 정본을 집행법원에 제출하여야 한다. 본안에서 승소하여 받은 판결정본을 법 제49조 제1호의 서류로 집행법원에 제출하면 된다.

 

Q: 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 퇴거한 경우

A:

임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

 

 

Q: 가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 초과하는 채권의 배당

가압류채권자가 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 초과하는 채권에 대하여도 배당받을 수 있는지 여부
 
A:

가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있으나, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서만 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차라 할 것이고, 가압류결정 당시의 청구금액이 채권의 원금만을 기재한 것으로서 가압류채권자가 가압류채무자에 대하여 원금 채권 이외에 이자와 소송비용채권을 가지고 있다 하더라도 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권에 관하여는 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 것이 아니므로, 가압류채권자는 가압류목적물의 매각대금에서 가압류결정 당시의 청구금액을 넘어서는 이자와 소송비용채권을 배당받을 수 없다.

 

 

Q: 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우

A:

가압류의 처분금지적 효력에 따라 가압류집행 후 가압류채무자의 가압류목적물에 대한 처분행위는 가압류채권자와의 관계에서는 그 효력이 없으므로 가압류 집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 가압류채권자는 채무명의를 얻어 제3취득자가 아닌 가압류채무자를 집행채무자로 하여 그 가압류를 본압류로 전이하는 강제집행을 실행할 수 있고, 이 경우 그 강제집행은 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 객관적 범위인 가압류결정 당시의 청구금액의 한도 안에서는 집행채무자인 가압류채무자의 책임재산에 대한 강제집행절차이므로 제3취득자에 대한 채권자는 당해 가압류목적물의 매각대금 중 가압류의 처분금지적 효력이 미치는 범위의 금액에 대하여는 배당에 참가할 수 없다.

 

 

Q: 가압류등기 후에 경료된 근저당권설정등기의 효력

A:

부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다.
Q: 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권A:

자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.

 

 

 

Q: 가압류권자의 배당금회수 절차

A:

가압류권자의 배당액은 배당절차종료 후에도 본안 소송 시까지 경매법원에 공탁된다. 따라서 가압류권자가 그 공탁금을 찾기 위해서는 가압류 한 채권에 대해 본안 소송을 제기하여 승소판결을 받아 그 판결 정본을 경매법원에 제출하여야만 판결정본상의 확정된 채권금액에 상응하는 배당금원을 회수할 수 있다.

 

 

Q: 가압류권자의 경매절차의 이해관계인에 해당여부

A:

원칙적으로 본 집행의 채무명의(확정판결)가 없는 가압류권자는 등기부에 등재된 가압류등기의 경료시기와 무관하게 경매절차에서의 이해관계인이 아니다. 그러나 경매법원에 따라서는 배당요구신청(채권계산서 제출)을 한 가압류권자에 대하여는 배당절차의 이해관계인으로 취급하기도 한다.

 

 

Q: 가압류 후 담보가등기와 배당

A:

부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효라 할 것이고 따라서 담보가등기권자는 그 보다 선순위의 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선변제청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권자라 하더라도 가등기담보등에관한법률 제16조 제1항, 제2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수 있다.

 

 

Q: 가등기를 할 수 있는 경우

A:

-소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 할 때
-위 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때
-위 청구권이 장래에 있어서 확정될 것인 때
-담보가등기(가등기의 형식이 청구권 보전 등기의 형식으로 되어 있더라도 그 실질이 담보할 목적인 경우에는 담보가등기로서의 효력만 있다는 것이 판례이다.

 

 

Q: 가등기담보 등에 관한 법률...

A:

가등기담보 등에 관한 법률 제16조 제2항에 해당하는 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안네 채권신고를 하지 아니한 경우, 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실하는지 여부 
가등기담보 등에 관한 법률 제16조는 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매 등의 개시결정이 있는 경우 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권의 존부·원인 및 수액을, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 하고( 제1항), 압류등기 전에 경료된 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸하는 때에는 제1항의 채권신고를 한 경우에 한하여 그 채권자는 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있다고 규정하고 있으므로( 제2항), 위 제2항에 해당하는 담보가등기권리자가 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실한다.

 

 

Q: 가등기 전의 임차인이 가등기 후 보증금을 증액한 경우

A:

주택임대차보호법의 적용을 받는 임대목적 부동산에 관하여 제3자가 가등기를 하고 그 가등기에 기하여 본등기가 마쳐진 경우에 있어서는 임대인과 임차인 사이에 그 가등기후 그 보증금을 인상하기로 약정하였다 하더라도 그 인상분에 대하여는 그 등기권리자에게 대항하지 못한다 할 것이다. 왜냐하면 가등기를 하고 그에 기하여 본등기를 마친 경우에는 비록 물권취득의 효력이 가등기시에 소급하는 것은 아니지만 가등기가 갖는 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과를 가져 오게 되므로, 이와 같은 가등기권자는 임대인의 권리를 승계하는 물권의 취득자와 동일하게 보아야 할 뿐만 아니라 가등기 후에 임대인과 임차인 사이에 보증금을 마음대로 올릴 수 있다면 가등기권리자에게 뜻하지 않은 손해를 주어 가등기의 목적을 달성 할 수 없게 될 우려가 있기 때문이다.

 

 

Q: 가등기 권리신고

A:

1. 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 경매등의 개시결정이 있는 경우에는 법원은 가등기권리자에 대하여 그 가등기가 담보가등기인 때에는 그 내용 및 채권(이자 기타의 부수채권을 포함한다)의 존부, 원인 및 액수를, 담보가등기가 아닌 경우에는 그 내용을 법원에 신고할 것을 상당한 기간을 정하여 최고하여야 한다.
 
2. 압류등기전에 경료된 담보가등기권리자가 매각에 의하여 소멸되는 때에는 채권신고를 한 경우에 한하여 그 채권자는 매각대금의 배당 또는 변제금의 교부를 받을 수 있다. 이 경우 그 담보가등기의 말소에 관하여는 민사집행법 제144조 제1항 제2호의 규정을 준용한다.

 

3. 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 경매절차의 이해관계인으로 본다.