권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리 [구미원룸매매/구미상가주택매매/구미통상가매매]

권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리

 

1. 말소기준권리는?
(1) 근저당권,

(2) 담보가등기,

(3) 가압류,

(4) 압류,

(4) 전세권(집합건물),

(6) 강제경매기입등기 중에서 등기부상 갑구와 을구에 가장 먼저 설정 등기된 채권이고,

이들이 말소기준권리가 되기 위해서는 매각 대상물건 전체에 대해서 영향을 미칠 수 있는 채권이고,배당받고 소멸되는 채권이어야 한다.

2. 최우선변제금(특별우선채권)이란?
(1) 임차인의 소액보증금 중 일정액
(2) 근로자의 최종3월분 임금, 최종3년분 퇴직금, 재해보상금

3. 최우선변제금 지급 기준 권리는?
(1) 근저당권,

(2) 담보가등기,

(3) 전세권 등,

다만 확정일자는 이들보다 선순위 이거나 동순위인 경우에 이들에 우선하지 못하는 소액임차인보다 우선한다. 자세한 내용은 소액임차인 결정기준 칼럼을 참고하기 바랍니다.

4. 당해세 (특별우선채권)란?
당해부동산에 관해서 발생된 세금으로 최우선변제금 등을 제외한 우선변제권 있는 저당권부

채권 중에서는 1등으로 우선변제 받게 된다.

당해세는

(1) 국세 - 종합부동산세, 상속세, 증여세,

(2) 지방세 - 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있다.

5. 저당권부 채권과 조세, 공과금채권 들 간의 우선순위(일반우선채권)는?
(1) 근저당권, 담보가등기, 전세권, 등기한 임차권은 등기설정일
(2) 확정일자부 임차권은 효력발생일
(3) 일반조세채권(당해세제외)은 법정기일
(4) 공과금은 납부기한을 기준으로 우선순위를 정하게 된다.

6. 특별우선채권과 일반우선채권에 대한 설명
(1) 특별우선채
① 민법상 필요비, 유익비 상환청구권.

② 주택(상가건물) 임대차보호법상의 소액보증 금중 일정액.

③ 근로기준법상 우선변제권 있는 임금채권(3월의 임금, 3년간의 퇴직금, 재해보상금).

④ 국세, 지방세 중 당해세에 해당하는 조세채권 등이 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 있다. 이들 권리 등은 물권으로서 우선변제권을 가지는 우선변제권과 채권으로서 우선하여 변제 받을 수 있는 특권을 가진 우선특권, 그리고 일반채권에는 우선한다.

(2) 일반우선채권
우선하여 변제받을 수 있는 권리에는 물권으로서 우선변제권을 가지는 우선변제권과 채권으로서 우선하여 변제받을 수 있는 특권을 가진 우선특권이 있다.

① 우선변제권(물권) - 근저당권, 확정일자우선변제권, 담보가등기, 전세권, 등기한 임차권 등이때 우선변제를 받을 수 있는 상대방은 자기보다 후순위의 저당권부채권ㆍ조세채권ㆍ공과금채권ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다. 따라서 자기보다 선순위채권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없다.

② 우선특권(채권)
ⓐ 조세채권(당해세 제외), 공과금채권 등 이때 우선변제받을 수 있는 상대방은 자기보다 후순위의 저당권부채권자와 일반채권자 등이 대상이 된다.
ⓑ 일반임금채권(근로자의 최우선변제금 제외)이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 조세(당해세 포함)ㆍ공과금ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다. 그러나 저당권부채권보다는 항상 후순위이며 이러한 저당권부채권보다 선순위인 조세ㆍ공과금채권은 일반임금채권에 우선한다.

7. 저당권부 채권이란?
(1) 근저당권,

(2) 전세권,

(3) 담보가등기,

(4) 확정일자부 임차권,

(5) 등기한 임차권 등

8. 조세채권 상호간의 우선순위는?
(1) 당해세 → (2) 납세담보물권 → (3) 압류선착주의 → (4) 교부청구된 조세채권끼리는 법정기일에 상관없이 동순위로 안분배분 된다.

※ 당해세를 제외하고 일반조세채권과 저당권부 채권과의 우선순위는 조세채권의 법정기일과 저당권부 채권 등의 효력발생시기를 비교하여 우선순위가 정해지고, 조세채권끼리는 1차적으로 앞에서와 같은 절차를 거쳐서 배당받고, 이 배당금액을 가지고 2차적으로 조세채권끼리는 압류선착주의에 의해서 흡수하고, 교부청구 채권끼리는 동순위로 안분배분 된다.

9. 조세채권과 공과금 및 기타 일반채권간의 우선관계(일반우선채권)는?
조세채권은 다른 공과금 기타의 채권(일반채권)에 항상 우선한다.
이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 공과금과 일반채권자 등이 대상이 된다.

10. 공과금과 기타 일반채권간의 우선관계(일반우선채권)는?
공과금채권은 기타의 채권(일반채권)에 항상 우선한다. 이때 우선변제 받을 수 있 는 상대방은 일반채권자 등이 대상이 된다.
공과금 간에 우선순위는 압류하였든, 압류하지 아니하였든 동순위이다. 공과금상호간에는 압류선착주의가 적용되지 아니한다.

11. 일반임금채권(최우선변제금 제외)과 저당권부 채권 및 조세·공과금·기타일반채권간의 우선관계(일반우선채권)는?
일반임금채권(최우선변제금 제외)은 조세(당해세포함)채권, 공과금채권, 일반채권에 우선한다. 이때 우선변제 받을 수 있는 상대방은 조세(당해세 포함)ㆍ공과금ㆍ일반채권자 등이 대상이 된다.
그러나 저당권부 채권보다는 후순위이다.
그리고 일반임금채권은 저당권부채권보다 우선하는 조세, 공과금채권보다는 후순위이다.

12. 임차권의 권리는?
(1) 대항력 주장(대항력있는 임차인만)

- 잔존 계약기간동안 주택을 사용, 수익하고

→계약기간 종료시 임차보증금을 낙찰자(제3취득자)에게 반환받을 채권자가 된다.
이때 임차보증금반환과 주택인도는 동시이행관계에 있다.

(2) 배당을 요구한 경우(대항력있는 임차인과 대항력없는 임차인 모두 포함)
1)소액보증금 중 일정액
임차인이 소액임차보증금에 해당되면 최우선변제금 지급기준이 되는 담보물권(근저당, 담보가등기, 전세권 등)에 우선해서 일정액을 우선변제 받는데 이 일정액이 최우선변제금 이다.

이러한 일정액을 우선변제받기 위해서 임차인은 보증금이 저당권 등의 설정등기일에 해당하는 구간의 소액임차보증금이 되어야 한다.

(ex) 과밀억제권지역에서는 2001.09.15. ~ 2008.08.20. 구간에 설정등기된 저당권부 채권이라면 소액임차보증금은 4,000만원이하 이어야하고, 이 경우 일정액 1,600만원을 그 구간에 설정등기된 저당권부 채권보다 우선변제 받는다.)

요건

① 공매는 최초공매공고일 이전(경매는 경매개시 기입등기일 이전)에
대항요건[주민등록(전입신고)＋주택인도]
② 보증금의 액수가 소액임차보증금에 해당
③ 배당요구를 하여야 함 - 경매는 배당요구종기시까지(공매는 배분표작성전까지)
④ 대항력 유지존속기간 - 공매는 매각결정시까지 (경매는 배당요구종기시까지)

2) 확정일자 우선변제금
대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자를 받으면 확정일자에 의한 우선변제금을

후순위권리자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리이다.
요건

① 주민등록(전입신고) ＋ 계약서에 확정일자
② 배분요구종기시까지 배분요구( 경매는 배당요구종기, 공매는 배분표작성전)
③ 대항력유지존속기간 - 경매는 배당요구종기시까지(공매는 매각결정시까지)
④ 확정일자에 의한 우선변제금을 받기위해서 대항요건을 갖추어야한는 시기는 별도로 정해지지 않았으나 경매는 배당요구 종기시까지 갖추어서, 공매는 배분표작성 전 배분요구해야만

배분받을 수 있다.

13. 경매 또는 공매물건에 대한 유의사항 종합정리
(1) 말소기준권리를 먼저 찾아라 - 말소기준권리이후의 권리 등은 소멸되고 이전의 권리는

인수해야 된다.

(2) 경매물건에 임차인이 있는 경우 대항력 여부와 배당요구 여부를 먼저 판단해라 !
① 대항력이 있는 경우 - 배당요구를 하지 아니하였는가(낙찰자 인수)와 배당요구 하였는가,

배당요구를 하였다면 전액 배당되는지, 미 배당금이 있는지 여부(미 배당금은 낙찰자 인수금액이 되기 때문이다)
② 대항력이 없는 경우라도 배당받을 금액(소액보증금중 일정액 이라도 배당받아야 명도가 쉽다)이 있는지를 파악하라. 이를 위해서 예상배당표를 작성하게 되는데 이때 주의할 사항이 소액임차보증금 중 일정액(최우선변제금)과 확정일자 우선변제금이 있다.

(3) 매각대상물건에 임차인이 있으면 소액임차보증금에 해당여부를 먼저 판단 해라 !
소액임차보증금에 해당하는 임차인이 있으면 최우선변제금을 먼저 배당하고 없으면 당해세 → 저당권부 채권(근저당권과 확정일자 우선변제권 등) 등간의 우선순위에 따라 배당하면 된다.

(4) 조세채권 등이 있다면 이러한 절차로 배당하면 된다.
1차적으로 당해세 유무와 당해세가 없으면 일반세금 등은 법정기일 등을 가지고 저당권부 채권과 우선순위를 결정하고, 저당권부채권이 없는 조세채권끼리는 압류선착주의를 적용하여 우선 배당받게 되고, 교부청구한 조세채권끼리는 배당잔여금을 가지고 동순위로 안분배당하면 된다.

소액보증금중일정액의 우선변제권과 소액임차인 결정기준

1. 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위
주임법 제8조1항의 규정을 근거로 하고 있으며 이는 주택임차보증금이 소액인임차인을

보호하기 위해 만든 임대차보호법이다.
소액임차보증금에 해당하는 임차인 등은 대항력 있는 선순위 임차인이건 대항력 없는 후순위 임차인이건 우선변제권(근저당권, 담보가등기, 전세권, 확정일자부임차인)을 갖는 권리와 일반채권자 등에 우선하여 보증금 중 일정액을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말한다.

1) 주택임대차보호법 제8조제1항
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청등기 전(공매 최초공고일 이전 - 체납처분절차에 의한 공매시에는 국세청예규에 의하여 2000년 10월 24일 이후부터 이기준이 적용되고있으나 그 이전에는 압류일을 기준하였다가 변경됨)에 제3조제1항의 요건(대항요건)을 갖추어야 한다.
다시 말해서 임차인이 대항요건인 주민등록 전입과 주택의 인도를 경매개시기입 등기 전(공매 최초공고일 이전)에 갖추고 있으면 보증금 중 일정액에 대하여 다른 담보물권이나 채권자들에 비해 우선적으로 변제받을 수 있는 규정을 두고 있다.

※ 보충설명 - 개정안(2010.8.24. 기획재정부 2010년 세제개편안)에서 공매개시결정

등기제도 신설예정이다
① 세무서장은 매각예정가격 결정 후 공매개시결정하고, 공매개시결정 기입등기 촉탁.

② 등기관은 공매개시결정 사실을 등기부에 기입

③ 공매중지(§71), 매각결정 취소
(§78①1호), 압류해제 시 등기 말소 촉탁
④ 적용시기 - 2012.1.1 이후 공매개시결정 분부터 적용
(이 제도가 시행되면 공매도 공매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖추어야 한다)

2) 주임법 제8조제3항
우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위 안에서 대통령령으로 정한다.
① 시행령 제3조3항은 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
시행령 제3조4항은 하나의 주택에 임차인이 2명이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

② 예를 들어 계산해 보면 다음과 같다.

국민은행 근저당 2010.8.10.(4,000만원) ⇒ 갑 임차인 10.8.20. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 을 임차인 10.9.15. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 병 임차인 10.9.20. 전입/확정(3,000만원) ⇒ 정 임차인10.9.25. 전입/확정(2,000만원) ⇒ 무 세금압류 10.10.05.(1,500만원) ⇒ 10.12.25. 국민은행의임의경매신청 또는 무의 압류공매대행의뢰주택은 서울에 소재하고 배분금액이 1억원(경매, 공매집행비용 제외금액) 이고 무의 세금은 당해세가 아닌 일반세금으로 법정기일이 2010.8.15. 인 경우에 최우선변제금 계산방법과 배분순위는

1순위 : 최우선변제금 1등으로 최우선변제금지급기준은 국민은행(7,500/2,500)이다.

2순위 : 국민은행 4,000만원(우선변제금 1등)
3순위 : 무 조세채권 1,000만원(우선변제금 2등)

③ 주택임대차보호법 제8조 소정의 우선변제권의 한도가 되는 주택가액의 2분의 1에서 '주택가액'이라 함은 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액이라고 봄이 상당하다(대법 2001다8974 판결).

2. 최우선변제금의 지급기준이 권리(소액임차인 결정기준)
주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 즉 현행법상 소액임차인에 해당되나 개정 전에는 소액임차인에 해당되지 못 하는 경우에 담보물권이 개정되기 전 구법 하에서 설정등기 되었다면 그 담보물권에 대하여 소액임차인을 주장하여 우선변제 받을 수 없다.

1) 최우선 변제금의 지급기준이 되는 담보물권 등이 있는 경우
여기서 담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로 보면 된다.

그리고 확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다는 판례(대판
92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시
켜야 한다는 견해에 대해서는 다양한 견해가 있다.
이 견해 중에서도 어느 견해에 의하든 담보물권(저당권, 담보가등기, 전세권 등)이 있고 이보다 선순위나 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 임차인이 담보물권에 해당하는 기준시기에 소액임차인에 해당되지 못하면 담보물권보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권보다 소액임차인이 우선하지 못 한다는 견해에 대해서는 일치한다.
그러나 담보물권보다 확정일자가 후순위이거나 담보물권 등이 없고 임차인의 확정일자만 있는 경우 또는 임차인의 확정일자와 무담보채권(조세,공과금,임금채권,가압류,강제경매신청채권,집행권원에 의한 배당요구채권)등 만 있는 경우 이때에도 확정일자우선변제권이 소액임차인에 우선할 수 있는가에 대해서는 다양한 견해가 있고 실무에서는 판례(대판92다30597, 92다49539, 2007다45562)를 근거로 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함시켜야 한다는 견해가 다수설이다.
그러나 위 견해가 확정일자를 소액임차인의 결정기준까지 확대시키는 데에는 다소 문제
가 있어 보인다.
만약 확정일자를 기준으로 소액우선변제금액을 지급하게 된다면,
확정일자 받은 날을 공시할 수 있는 방법이 없기 때문에, 다른 임차인들이 확정일자를 받았는지, 안받았는지, 받았다면 언제 받았는지 등을 알 수가 없고, 확정일자을 받은 임차인이 배당요구를 하느냐, 마느냐에 따라 소액우선변제금액이 달라지는 등 불확실한 법률관계로 인하여 혼란에 빠질 수 밖에 없을 것이다. 그리고 위 담보물권 등이 없고 선순위 확정일자만 있거나, 선순위 담보물권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자가 있는 경우에 자신의 확정일자를 기준으로 후순위 임차인이 우선 배당받게 되는 경우와 본인의 확정일자에 의해서 소액임차인의 지위가 결정되는 경우 등은 문제가 있어 보인다.
그리고 개인적인 견해지만 주임법 시행령 부칙 제2조에서는 소액임차인과 담보물권을 취득한자에 대한 관계만을 주장한 것이지 임차인의 확정일자우선변제까지 담보물권에 포함시킨 규정은 아니다는 판단이다. 이 문제는 계속적인 연구가 있어야 된다고 본다.

예를 들어서 다가구주택의 임차인과 무담보채권만 있는 경우를 살펴보자 !
갑 임차인 2,500만원 1998년 전입/확정일자 → 을 가압류 3,000만원 2000년 등기 →
병 임차인 4,000만원 2,002년 전입/확정일자 → 정 임차인 3,000만원 2003년 전입/확정일자 → 2004년 을이 강제경매신청시 (배당금액이 1억원이고 주택은 서울에 있고, 경매집행비용이 공제된 금액이다).

i 배당에서 확정일자를 소액임차인의 결정기준으로보고 배당을 하면
1순위

① 갑 임차인 1,200만원,

② 정 임차인 1,200만원(최우선변제금 1등) - 최우선변 제금 지급기준은 갑의 확정일자로 3,000만원 이하인 소액임차인 등은 1,200만원을 최우선변제금으로 우선 변제받게 된다.

 

→ 2순위 갑 1,300만원(확정일자우선변제금 1등),

 

→ 3순위

① 병 임차인 1,600만원,

② 정 임차인 400만원(최우선변제금 2등) - 최우선변제금 지급기준은 병과 정의 확정일자가 된다.

 

→ 4순위에서는 을 가압류(3,000) = 병 확정일자(2,400)이고, 을 가압류 = 정 확정일자(1,400만원)인 관계에 있어서 1차적으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 병이 정보다 선순위로 흡수하는 절차을 진행하면 된다.

4순위 1차 동순위로 안분배당하면
① 을 가압류 = 4,300×3,000/6,800 = 18,970,588.23 = 18,970,588원(종결)
② 병 확정일자 = 4,300×2,400/6,800 = 15,176,470.58 = 15,176,471원
③ 정 확정일자 = 4,300×1,400/6,800 = 8,852,941.17 = 8,852,941원
2차적으로 병이 정보다 선순위로 안분부족액을 정의 1차안분액에서 흡수
② 병 확정일자 = 15,176,471원(1차안분액) 8,823,529원(정에서 흡수) =
24,000,000원(종결)
③ 정 확정일자 = 8,852,941원(1차안분액) - 8,823,529원(정에 흡수당함) = 29,412원
으로 배당이 종결된다.

그런데 문제는 여기서 끝나지 않게 된다는 점이다, 만일 갑이 대항력을 주장하고

배당요구를 하지 않은 경우는 배당순위는 1순위

① 병 임차인 1,600만원,

② 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 1등) - 최우선변제금 지급기준은 병과 정의 확정일자가 된다.

이와 같이 임차인이 배당요구하는 경우와 하지 않는 경우에 따라 배당순위가 달라지게 된다는 사실이다.

그리고 자신이 최우선변제금을 받기위해서 자신의 확정일자가 기준이 되어 소액보증금중 일정액을 우선변제받게 되는 상황이 발생되기도 한다.

이러한 이유 등으로 순차배당의 횟수의 증가와 순환배당절차를 거쳐야 되는 결과 즉 갑 임차인 6,000만원(전입/확정) 2005년 → 을 조세채권압류 2006년(법정기일 2004년, 당해세 아님) → 을의 압류공매의뢰 2009년 → 병의 당해세 교부청구(주택이 서울소재)의 사례가 발생되어 소액임차인의 지위를 축소 시킬 수도 있다는 점이다.

 

이밖에도 단독이나 다가구주택 또는 겸용주택 등에서 계약서 작성단계에서 기존임차인 등의 확정일자를 확인할 수 있는 방법 등이 없어서 기존임차인 등의 확정일자를 인지하지 못하고 임대차계약서를 작성하게 되는 경우가 대부분이라는 점을 고려할 때 누구나 인지할 수 있는 공시방법을 갖추고 있는 등기부상의 저당권 등과 같이 본다는 것은 문제가 있다는 점이 개인적인 견해이다.

ii 확정일자를 기준으로 하지 않고 담보물권은 저당권, 담보가등기권, 전세권 등으로만
판단한다면
1순위로 현행법상 소액임차인에 대해서 소액보증금중 일정액을 최우선변제금으로 적용하게 되므로 배당은
1순위

① 갑 임차인 1,600만원,

② 병 임차인 1,600만원,

③ 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 1등) - 현행법상 즉 배당시점을 기준으로 소액임차인을 결정하게 된다.
→ 2순위 갑 900만원(확정일자우선변제금 1등), →
3순위에서는 을 가압류(3,000) = 병 확정일자(2,400)이고, 을 가압류 = 정 확정일자(1,400만원)인 관계에 있어서 1차적으로 동순위로 안분배당하고, 2차적으로 병이 정보다 선순위로 흡수하는 절차을 i사례의 4순위에서와 같이 진행하면 된다.

그러나 필자는 다음의 이우재 부장판사님의 견해에 주목하고 싶다.
확정일자를 갖춘 임차인을 배당실무에서 확정일자 한정설 정도만 적용하면 된다는 것,
즉 저당권 등 보다 선순위 또는 동순위의 확정일자우선변제권이 있는 경우에 저당권에 대항할 수 없는 소액임차인은 확정일자우선변제권보다 후순위로 보나, 저당권 등이 없고 확정일자 등만 또는 선순위 저당권 등을 우선배당하고 후순위 확정일자가 있는 경우, 그리고 무담보채권자(다음 ③사례)만 있다면 소액임차인의 기준은 배당 시점에서 법적 최대한의 소액임차보증금을 소액임차인으로 보게 된다(앞의 ii사례)는 점만 유의해서 배당표를 작성하면 될 것이다.

 

이렇게 배당표를 작성하면 소액임차인의 지위도 폭넓게 인정함으로 인해서 주임법상 열악한 지위에 있는 소액임차인을 보호하는 제도와도 부합함과 동시에 배당에 있어서도 법 개정전 같은 구간에 설정된 저당권 등을 기준으로 소액임차인을 결정하게 되므로 순차배당의 횟수도 상당부분을 줄일 수 있게 된다는 점을 앞의 i사례, ii사례 등과 다음사례를, 그리고 19)번 예제5번과 예제9번 등을 참조하여 비교해보면 확인할 수 있을 것이다.

필자가 실무담당자 등의 배당실무 사례를 조사해 본 결과 법원경매나 자산관리공사 공매의 배분실무에서도 대부분이 이러한 기준 등이 적용되고 있어서 필자도 이러한 기준을 가지고 배당표을 작성할 것이다.

그러면 이 기준으로 배당표를 작성해보면 다음과 같다.
갑 임차인 2,500만원 1998년 전입/확정일자 → 을 근저당 3,000만원 1999년 설정등기 → 병 임차인 4,000만원 2,000년 전입/확정일자 → 정 임차인 3,500만원 2002년 전입/확정일자 → 2003년 을이 임의경매신청시 (배당금액이 1억원이고 주택은 서울이다).

1순위 갑 1,200만원(최우선변제금 1),

2순위 갑 1,300만원(확정일자 우선변제금 1),
3순위 을 근저당 3,000만원(우선변제금 2)
4순위

① 병 임차인 1,600만원,

② 정 임차인 1,600만원(최우선변제금 2) - 현행법상 즉 배당시점을 기준으로 소액임차인으로 결정하게 된다.
5순위 병 1,300만원(확정일자 우선변제금 3)으로 배당이 종결된다.

2) 전세권의 최우선변제금의 지급기준
ⓐ 집합건물의 전세권은 주택을 사용ㆍ수익할 수 있는 용익물권이면서 담보물권적 성격을 가지고 있어서 임의경매를 신청하였거나 배당요구를 하여 소멸되는 전세권은 우선변제권이 전체 매각대금(대지권포함)에서 인정되어 말소기준권리가 될 수 있음은 물론 최우선변제금의 지급기준이 될 수 있다. 이는 이론적으로 최우선변제금지급기준이 될 수 있으나 아파트나 다세대 등의 집합건물에 전세권이 설정되었다면 그 효력은 전유부분 전부에 미치기에 전세권 설정 후 새로운 임차인이 발생되는 경우는 쉽지 않을 것이다. 뿐만 아니라 전세권등기나 임차권등기 후 제3자에게 임대인이 또 다시 임차하였고, 그 임차인이 소액임차인에 해당된다고 하여도 소액보증금중 일정액을 우선하여 변제받을 수 없다.

ⓑ 단독주택, 다가구주택과 같이 구분등기 되지 아니한 건물의 일부에 전세권을 설정한 경우 토지 및 전세권등기가 되지 않은 다른 임차인들의 임차부분건물에는 그 효력이 미치지 아니한다. 이 전세권은 최선순위인 경우에도 말소기준권리가 될 수 없다.
이와 같이 건물일부에 설정된 전세권이라도 우선변제권은 토지매각대금에서는 우선변제권이 없지만 건물 전체 매각대금에 대해서는 후순위채권자 보다 우선변제를 받을 수 있다.
i 다가구주택의 일부에 전세권만 설정되고 주임법상 대항요건을 갖추지 못한 경우
다른 임차인과의 소액보중금중 일정액과의 우선순위에서 다른 임차인 등이 전세권에 우선하는 소액임차인에 해당되지 못하는 경우에는 토지와 건물의 감정평가비율을 매각대금에 곱하여 토지와 건물배당금액을 정하고 건물배당금액에서 전세권의 채권액을 우선변제하고 나서, 토지(최초배당금액)와 건물(선순위전세권 배당 후의 잔여금)배당금액에서 소액보중금중 일정액(선순위전세권에는 우선하지 못하나 후순위 채권자 등에 우선하는 경우)을 우선하여 배당하면 된다.
ii 다가구주택의 일부에 전세권과 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
전세권자로 배당요구가 아닌 주임법상 우선변제권을 주장하게 될 것이므로 앞에서와 같은 사례는 발생되지 않을 것이다. 왜냐하면 주임법상 우선변제권은 건물과 토지 전체매각대금에 대해서 우선변제 받을 수 있기 때문이다.
그리고 주임법상 대항요건만 갖추고 확정일자를 받지 못한 경우도 전세권 설정등기가 이루어지면 전세권 설정등기일을 확정일자가 갖춘 것으로 보아 주임법상 확정일자에 의한 우선변제를 받을 수 있다는 것이 대법원 판례이다.

※ 보충설명 : 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주임법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다(대법 2009다40790).

3) 담보물권 등의 우선변제권 있는 권리 등이 없는 경우가압류채권 · 강제경매 신청채권ㆍ집행권원에 의한 배당요구채권 등의 일반채권자와 조세ㆍ공과금채권ㆍ일반임금채권 등의 우선특권이 있는 채권도 위 부칙 제2조의 담보물권에 포함되는 우선변제권이 있는 담보물권자가 아닌 무담보채권자이므로 최우선변제금 지급기준권리가 될 수 없다.

이와 같이 선순위 담보권자를 우선배당하고 또는 담보권자가 없는 경우는 민사집행법상 진행되는 경매의 경우 배당표 작성 시점의 현행법상 규정을 적용하고 있다(대구지방법원 2003가단34010). 경매부동산에 담보물권자 등의 우선변제권을 가지는 권리가 없어서 이들의 지위를 침해할 권리가 없기 때문이다.

공매의 경우도 이와 다를 바 없이 배분표 작성 시점의 현행법상 규정을 적용하고 있다.

 

 

보증금 찾으려면 이것만은 반드시 지켜라

바야흐로 새로운 집을 찾아 이사하는 시즌이 도래했다. 최근 수년 새 딱히 이사철 구분이 모호해졌지만 아직도 가을은 전통적으로 매매, 전세 성수기에 해당한다.

다만 요 근래 주택시장 침체로 매매보다는 전세수요가 폭증하고 있다고 한다. 그러나 전세수요 폭증은 전세가 급등으로 서민들의 고통이 더 심해진다는 측면만 아니라 향후 전세주택이 경매로 처분되는 경우 전세보증금을 반환받지 못할 개연성이 커진다는 면에서도 결코 달갑지 않은 현상이다.

임차인에게 있어 전세보증금은 전 재산과 다름없는 존재이기 때문에 전세계약 후 물건의 내ㆍ외적 하자보다는 전세보증금의 안전성과 직결되는 권리적인 측면에 대한 대비를 결코 소홀히 할 수 없다. 전세물량이 없다고 전세가가 급등한다고 전세보증금에 대한 안전성 검토 없이 무턱대고 전세계약을 체결할 수는 없는 일이다.

전세보증금을 안전하게 확보할 수 있는 권리적인 측면에 대한 대비는 단계별로 크게 네 가지로 나눠볼 수 있다. 첫째는 전세계약 후 주택 인도(점유) 시까지 계약체결 당시 없었던 권리사항이 등기부등본에 기재됐는지를 확인하는 것이요, 둘째는 주택 인도와 동시에 전입신고를 하는 것이요, 셋째는 전세계약서에 확정일자를 부여받는 것이요, 넷째가 경매 시 배당요구기간 내에 배당요구를 하는 것이다.

첫째의 경우 전세계약서를 작성하면서 계약 후 주택 인도 시까지 임차인에게 영향을 미칠만한 중대한 권리관계의 변동이 생기는 경우에는 임대차계약을 취소할 수 있다는 문구를 계약서에 삽입하는 것으로 문제 발생 여지를 예방할 수 있다.

주택 인도 시까지 권리관계의 변동이 생기는지 여부는 중개업자를 통해서나 본인 스스로가 주택을 넘겨받는 날까지 수시로 등기부등본 발급을 통해 확인하면 된다. 보다 더 정확하게는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고까지 마친 날까지 권리관계 변동 여부를 확인해야 한다. 후순위 권리자에 대한 임차인의 대항력은 주택 인도뿐만 아니라 전입신고까지 마친 날의 다음날 ‘0’시부터 발생하기 때문이다.

둘째의 주택의 인도와 전입신고는 임차인에게 대항력을 갖게 하는 절대적 요건이다. 대항력은 일반매매에 있어서나 경매에 있어서 매수인(또는 낙찰자)에게 전세보증금을 돌려받을 수 있거나 약정한 임대차기간 동안 거주할 것을 주장할 수 있는 힘을 부여해주는 권원이다.

다만 경매는 매매와 달리 대항요건, 즉 입주와 전입신고를 마쳤다고 해서 대항력이 발생하지는 않는다는 점에 유의할 필요가 있다. 소위 말소기준권리(근저당, 가압류, 담보가등기 등)라고 하는 권리(또는 그 중 하나)가 대항력이 발생하기 전에 이미 설정돼 있다면 그 임차인은 대항력을 상실하게 된다.

따라서 임차인이 주택 인도와 더불어 전입신고를 마치기 전에 등기부등본에 기재된 말소기준권리가 없을 경우에 한하여 임차인은 비로소 대항력이 발생하게 되고 ‘주택 인도 전입신고’ 다음날 ‘0’시를 기준으로 낙찰자에게 전세보증금의 인수 내지 반환 또는 임대차기간 동안의 거주를 주장할 수 있게 된다.

주택 인도와 전입신고 사이에 기간차를 두는 것도 위험 요인이다. 대항력은 두 가지 요건을 모두 갖춘 다음날 ‘0’시부터 발생하므로 이 사이 말소기준권리가 설정되면 이 역시 대항력이 사라지기 때문에 주택을 인도받으면서 전입신고를 하는 것이 최상이다. 전세계약 시 계약이전에 설정된 말소기준권리가 없는지는 물론 계약 후에도 대항력을 갖추기 전까지 권리관계의 변동, 즉 새로운 말소기준권리가 설정되지는 않았는지 등을 확인하는 것이 왜 중요한 지에 대한 답이다.

셋째의 경우, 즉 확정일자를 부여받는 일은 경매처분 시 전세보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 일환이다. 말소기준권리에 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰자에게 전세보증금에 대한 인수를 주장할 수 있지만 확정일자가 없으면 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 수 없다.

확정일자를 받을 때에도 주의할 사항이 있다. 즉 확정일자는 우선변제적 효력이 부여되는 것이지만 절대적이 아니라 상대적이라는 점이다. 따라서 대항요건을 갖추고도 확정일자 부여받는 일을 게을리 해 한달 후쯤 늦게 확정일자를 받는 사이 근저당이 설정됐다면 임차인은 근저당 채권자에게 우선변제권을 주장할 수 없다.

즉 대항요건 구비일과 확정일자를 받는 시점 사이에 기간차가 커 그 사이 근저당, 가압류 등 권리가 설정된 경우, 예컨대 ① 임차인 대항요건 구비 ② 근저당 ③ 확정일자와 같은 순위라면 임차인은 낙찰자에게 보증금 인수를 주장할 수 있을지언정 낙찰대금으로부터의 배당순위는 근저당에 밀려 근저당 채권 규모에 따라 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 수 없게 된다.

물론 서울 기준 보증금이 7500만원 이하인 소액임차인에게 권리순위에 상관없이 최우선하여 변제되는 2500만원은 확정일자 없이도 변제를 받을 수 있지만 나머지 5000만원을 권리순위에 따라 우선변제 받기 위해 확정일자를 받아야 함은 매한가지다.

확정일자를 대항요건 구비에 앞서 전세계약 시 부여받는다고 해서 우선변제적 효력이 전세계약 시로 소급하는 것은 아니다. 확정일자의 우선변제적 효력은 대항요건을 갖춘 상태에서 의미가 있기 때문이다. 따라서 확정일자를 미리 받는다고 좋을 것은 없으나 확정일자 받는 일을 잊고 지내다 낭패를 당하는 경우가 많아 가급적 전세계약 후 바로 확정일자를 받거나 최소한 전입신고(또는 주택 인도)와 동시에 확정일자를 받을 것을 권한다.

마지막으로 임차주택 경매처분 시 낙찰대금으로부터 보증금의 전부 또는 일부를 배당받고자 한다면 위와 같은 대항요건을 갖추고 확정일자를 부여받는 것 외에 법원이 정한 기간내에 반드시 배당요구해야 함을 잊어서는 안 된다.

이때 주의할 점은 배당요구도 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라 배당요구를 할 수 있는 기간(=배당요구종기)이 정해져 있다는 것이다. 경매신청이 들어오면 법원은 경매신청된 사실과 함께 배당요구종기내 배당요구할 것을 임차인에게 서면으로 통지하게 되는데 대항력 있건 없건 낙찰대금에서 배당을 받고자 하는 임차인이라면 반드시 이 기간 안에 배당요구해야 한다.

대항력이 있는 임차인, 즉 말소기준권리보다 앞선 날짜에 대항요건을 갖춘 임차인은 전세보증금을 낙찰자에게 인수시키거나 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있으므로 배당요구를 할지 말지를 알아서 결정하면 된다. 일반적으로 배당요구종기는 첫 매각(경매)이 진행되기 1개월 전으로 해서 정해진다.

이처럼 임차인이 자신의 보증금을 지키기 위해서는 임대차계약 시~입주 및 전입신고 시의 권리변동사항을 체크해야 함은 물론 대항력을 갖추어야 하고, 확정일자를 받아야 하고, 배당요구를 해야 하는 등의 일련의 안전장치 마련을 위한 노력을 거듭해야 한다. 그러나 불행히도 경매 처분되는 주택 임차인의 상당수가 이러한 요건을 갖추지 못해 보증금의 전부 또는 일부를 되찾지 못하고 있는 것이 현실이다.

이러한 임차인 중 대항요건을 구비하지 못한 임차인, 대항요건을 구비했으나 대항력이 없는 임차인 등은 곧잘 경매투자자의 표적이 되기도 한다. 어렵사리 얻은 전세주택에서의 행복한 보금자리를 이어가고 임차인의 전 재산, 생명이나 다름없는 보증금을 지키는 일, 그 누구도 아닌 바로 임차인 자신의 몫이라는 것을 명심해야 한다.

 

   비거주자의 양도소득세 납세의무

1. 비거주자의 부동산소득 과세방법
(1) 비거주자의 납세의무
거주자와 비거주자의 구분은 국적에 따른 외국인 내국인 구분과 달리 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 거주자라 하고 거주자가 아닌 자를 비거주자라 한다.
현행 소득세법상 거주자는 소득세법에 열거하는 국내외 모든 소득에 대하여 납세의무를 부담 하지만 비거주자는 국내원천소득에 대해서만 납세의무를 부담하게 된다.

(2) 비거주자 판정기준
아래 열거하는 7항목 중 한가지 항목이라도 “예(Yes)"로 기재되면 특별한 사정이 없는 한 거주자로 판정한다.

(3) 비거주자의 부동산소득 구분 및 과세방법
비거주자의 부동산소득은 소득세법 제4장 제119조 제3호, 제5호, 제9호에서 구분하고 있는데 간략하게 설명하자면 제3호는 부동산임대소득을 가리키고, 제5호는 사업소득을 가리키고, 제9호는 부동산(부동산주식 포함) 양도소득을 가리킨다.
제119조 제9호 양도소득의 경우에는 거주자와 동일하게 분류과세를 하게 되지만 제3호 부동산소득 및 제5호 사업소득의 경우 비거주자의 국내사업장이 있는 경우에는 국내사업장에 귀속되는 소득의 경우 종합소득세를 신고 납부하여야 하지만 국내사업장이 없거나 국내사업장에 귀속되지 않는 소득의 경우에는 원천징수 및 분리과세로 납세의무가 종결된다.

2. 거주자와 비거주자의 양도소득세 과세상 차이점
비거주자에 대해서는 양도소득에 대한 과세대상을 별도로 규정하면서 과세방법은 원칙적으로 거주자와 동일한 방법으로 과세한다고 규정하고 있다. 다만, 개별 규정상 거주자와 비거주자에 달리 적용되는 규정은 다음과 같다.

【예외】
① 1세대1주택자인 거주자가 해외이주 등으로 비거주자 된 경우 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우 비과세 규정을 적용한다.
② 거주자가 8년 이상 자경한 농지에 대해 비거주자인 상태에서 양도를 하는 경우에도 감면규정을 적용한다.
③ 조특법 제77조 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면, 미분양주택 취득자에 대한 과세특례 규정은 비거주자에도 적용한다.
④ 개인간 부동산 거래에 대해서는 2007.1.1 이후 양도분부터 원천징수의무가 면제된다.

3. 비거주자의 양도소득세 관련규정

(1) 재외국민 인감 경유
재외국민의 경우 국내 부동산 매도용으로 인감증명을 발급 받고자 하는 경우에는 인감증명법에 따라 관할 세무서장의 경유를 거쳐야 한다. 관할 세무서의 경유시 과세관청에서는 신청자인 양도자의 양도소득세 신고·납부를 이행한 후가 아니면 경유 확인을 거부할 것인 바, 재외국민은 인감 경유 전 반드시 양도소득세를 신고·납부하여야 한다. 재외국민이 인감 경유 신청을 하게 되면 관할세무서에서는 세원관리과에서의 접수신청후 조사과에 실지조사의뢰를 하여 7일 이내에 실가 확인을 거친 후 경유를 이행하여 주게 된다.

경유 업무 관할은

① 인감증명 소관증명청(최종주소지 동사무소) 관할 세무서 또는

② 부동산 소재지 관할 세무서 중 납세자가 선택한 세무서이다.

(2) 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수
비거주자가 국내소재 부동산을 양도하고 신고 납부하지 않을 경우 국가 입장에서는 조세채권 확보가 곤란할 수가 있다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 비거주자와 거래한 양수자로 하여금 원천징수를 하도록 하였다. 비거주자가 부동산등을 양도하는 경우, 비거주자로부터 부동산을 양수하는 자가 양수대금을 지급하면서 양도소득세 해당액을 원천징수하여 납부하는 것을 말한다.
그러나 2007년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 비거주자가 부동산을 양도시 양수자가 개인인 경우에는 원천징수의무를 면제하여 납세편의를 도모하였다. 다만, 양수자가 내국법인 및 외국법인인 경우에는 종전과 같이 원천징수한다.

(3) 비과세 확인서 발급업무
비거주자가 양도소득세를 이미 신고 납부하였거나 비과세 또는 과세미달에 해당하는 경우 양수자의 원천징수의무를 면제하여 납세자의 불편을 해소하였다.
양도소득세 비과세 확인서는 양도물건 소재지 관할 세무서장이 발급한다. 다만, 비거주자인 재외국민이 인감증명법 규정에 의한 증명청(최종 주소지 동사무소) 관할 세무서장으로부터 인감증명 경유확인서를 발급 받는 경우에는 증명청 관할세무서장이 양도소득세 신고납부(비과세, 과세미달 포함) 사실을 확인하여 발급할 수 있다.

(4) 국내재산 반출 관련 확인서