경매사건을 다루다보면 제일 민감한 부분이 바로 당해 부동산을 점유하고 있는 자의 지위입니다.
사실 낙찰 후 등기부 상에 등재되어있는 권리자들..
저당권자,가압류권자,가등기권자,가처분권다 등은 낙찰자인 나와 얼굴 볼 일이 없는
사람들이죠. 그러나 해당 부동산에는 누군가가 점유를 하고 있을 것 이기에 점유자의 지위를
파악하는 것은 권리분석의 가장 중요한 부분입니다.
경매사건이 진화하다보니 대항력을 허위로 주장한다거나
소액임차보증금을 노리고 허위의 전입신고를 하는 경우가 많다보니
그 유형들을 살펴 선의의 피해가 없어야 할 것입니다.
그럼 가장 임차인의 유형을 살펴보시죠.
1. 임대차계약서
- 열의 아홉은 공인중개사없이 작성되었고 계약일은 10년전인데 계약서 양식은 최신 양식을
사용한 경우, 계약일은 10년전인데 핸드폰번호는 010 어쩌구 저쩌구..무지 냄새납니다.
2. 전입일자
- 경매개시결정등기가 임박해 신고를 한 경우, 채무자는 적어도 경매개시결정 6개월 전부터
경매진행여부를 알기에 얼마든지 가장임차인을 만들 수 있죠.
3. 확정일자
- 보증금이 고액인대도 불구하고 전입신고 당시 확정일자를 받지 않고 경매개시결정 바로
전에 확정일자를 받은 경우, 상식적으로 납득이 어렵습니다.
4. 보증금
- 보증금액이 당시 시세와 맞지 않을때, 이런 경우 명도소송으로 진행 시 거의가 보증금이
오고간 증빙자료를 제출하지 못합니다.
5. 임대차
- 부부관계, 부모자식, 사위집에 장모가 전세사는 경우 등
6. 건물의 구조
- 방2개인 아파트에 3가구가 산다고 주장하네요. 그럼 한가구는 거실에 산다는 얘기???
7. 고지서 확인
8. 배당배제 신청제출
- 채권자 측에서 임차인에 대한 배당배제신청을 제출하는 경우가 있습니다.
채권자가 가장임차인때문에 배당을 충족하지 못 할 경우 가장임차인 임을 주장하겠죠.
* 실무에서는 가장임차인이 형사처벌을 당한 경우도 있습니다.(서울남부지방법원 2008.3.26
2007고단2137) 이러한 형사처벌은 별도로 하고 이러한 가장임차인이 선순위의 지위를 가질
때는 이 모든것들의 해석은 입찰 전에 이루어져야 합니다!
만약에 하나라도 간과하여 임차보증금으르 인수해야 하는 경우가 있을 수 있기에
완벽하게 해석하지 못한 선순위임차인 물건은 과감히 포기하시는게 물리적, 정신적 건강에
좋습니다.