계약 후에 하자문제는 누구 책임인가...??
일산신도시에 내집마련을 한 A씨는 유난히 비가 많이 온 올 여름 누수문제로 때아닌 다툼이 벌어졌습니다.
올해 초 그동안 모은 돈을 가지고 어렵게 내집마련을 했는데 여름에 비가 많이 오면서 누수문제가 발생한 것입니다.
당연히 계약당시 별도로 통보받은 내용이 없었고 아무런 문제가 없다는 말만 믿었는데 누구문제가 생긴 것이지요
A씨는 당여히 매도자인 B씨에게 하자수리를 요청했고, B씨는 잔금과 등기까지 끝난 상황에서 수리의무가 없다고 주장을 했습니다.
과연 A씨는 하자수리비를 B씨로 부터 받을 수 있을까요?
결론부터 이야기하면 A씨는 B씨에게 손해배상 청구 가능하며, 하자로 인하여 도저히 살 수가 없는 심각한 상황, 전문용어로 매매의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해지 가능하고 손해배상까지 청구 가능합니다.
주택분쟁에서 가장 많은 비율을 차지하는 것이 하자문제 입니다.
집주인인 임대인과 세입자인 임차인, 매도자와 매수자 간 하자문제를 둘러쌓고 많은 분쟁이 생기는데
오늘은 주택하자문제에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
하자로 인하여 매매의 목적을 달성 할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제하고 손해배상 청구 할 수 있습니다.
다만, 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 심각하게 중대한 상황이 아니라면 계약해제는 하지 못하고 손해배상 청구는 할 수 있습니다.
즉, 하자로 인하여 도저히 살 수가 없는 상황이라는 것을 입증하면 계약해제 가능하고 손해배상 청구도 가능하지만 그정도 상황아니라면 계약해제는 어렵고 손해배상 청구만 가능합니다.
계약을 해제한 경우 매수인은 기 지급한 대금의 반환을 청구할 수 있습니다.
대금 반환의무는 매도인에게 있지만 손해배상에 대해서는 중개업자도 과실유무에 따라 일부 배상책임이 있을 수도 있습니다.
여기서 주의해야 할 점은
매수인은 목적물의 하자발견한 때로부터 6개월 이내에 해야 한다는 점입니다.
그렇다고 계약 후 2년이 지난 상황에서 하자가 발생했다고 하자보수를 요구한다면 시간이 너무 흘러버려서 매도자 과실을 증빙하기 어렵기때문에 최대한 계약 후 빨리 하자를 발견하고 손해배상 청구를 하시는 것이 좋습니다.
그러면 매도자가 고의로 속인 것이 아니라 매도자도 알지 못했던 하자의 경우에는 어떻게 해야 할까요?
매매목적물의 하자에 대한 담보책임이 문제가 되는 경우인데
매매목적물에 하자가 있고 매수자가 알지 못하고 매수를 한 경우에는 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해제를 할 수 있지만 그정도 아니라면 해제는 어렵고 손해배상은 청구할 수 있습니다.
손해배상액은 하자보수비용이라 할 수 있고, 하자보수비용 청구할 수 있다는 의미입니다.
단독주택을 매매하여 소유권이전을 한 이후 입주전 도배를 하려고하니 기존 도배지에 누수의 흔적이 발견되어 조사를 해보니 벽에서 누수가 발생된 경우라면 수리비를 요구할 수 있습니다.
매매목적물의 하자를 매수자 입회하여 중개업소에서 미리 지적했을 경우의 담보책임입니다.
중개업자는 고의 또는 과실로 중개행위로 인하여 의뢰인에게 손해를 발생기킨 경우에는 손해를 배상해야 합니다.
예를 들어 중개업소에서 하자를 미리 지적하였으며 매수인이 하자에 대한 도배공사를 마치고 이후 다시 누수가 발생하였다면 매수자는 이를 알고도 계약을 체결한 것이기에 중개없자에게는 고의 또는 과실이 없다고 볼 수 있고 매도자와 매수자의 민사상의 문제입니다.
만약 등기어전후 아래집 천장에 누수가 발생하였다면 매수자가 이를 미리 알았거나 매수자의 과실로 인하여 이를 알지 못하는 명백한 경우가 아니라면 매도자에게 그 책임증빙자료을 물을 수 있습니다.
마지막으로 주택임차시 발생한 문제를 살펴보겠습니다.
임대차 계약체결 후 임차목적물에 하자가 발생한 경우에는 임대인의 의무를 들어 수리를 요구한 후에도 수리가 안되어 목적을 달성할 수 없을 경우에는 계약을 해지 할 수 있습니다.
물론 하자가 사소하여 계약목적을 달성할 수 있는 경우, 다시말해서 하자가 크지 않아서 임대차를 계속 할 수 있는 경우라면 임대인에게 하자로 인한 손해에 대한 배상청구만 가능할 뿐 계약해지 사유는 안됩니다.
계약당시 몰랐는데 도배를 하려고보니 가구뒤에 누수의 흔적이 발견되었다면 먼저 하자수리요청을 해서 하자보수를 받으셔야하고, 실제로 누수가 너무 심각해서 도저히 살 수가 없는 상황이고 수리가 안되는 상황이라면 계약해지 요구할 수 있습니다.
하자문제는 계약전 꼼꼼한 점검으로 최대한 걸러내는 것이 좋습니다.
또한 임대차의 경우 세입자인 임차인은 계약만기 시 처음에는 괜찮았는데 세입자가 파손했다고 수리비 요구를 받는 일이 종종 발생하기때문에 계약 후 이사 전 집 상태를 구석구석 사진으로 남겨서 향후 문제 발생시 증빙자료로 이용 하는 것이 좋습니다.
그리고 아무리 조사를 잘 해도 알기 힘든 하자도 많고 다툼이 많은 부분이기때문에 계약당시 계약서 특약사항에 구체적이고 확실하게 명시를 하시는 것이 좋습니다.
이상 계약 후 발생되는 요인을 잘 검토 하시어 매매나 세를 얻을 때에는 꼼곰히 확인하는 습관을 길럽시다...