부동산거래 유의사항[경북구미(지방)오피스텔투자지역] 오피스텔 불법 선분양 주의보 ■수재블[지방다가구임대주택사업투자지역]정보제공

부동산거래 유의사항[경북구미(지방)오피스텔투자지역] 오피스텔 불법 선분양 주의보   ■수재블[지방다가구임대주택사업투자지역]정보제공

오피스텔 불법 선분양 주의보

건축허가·신탁계약·용지매입 `3無` 상태로
시행사들 PF대출 막히자 신도시 상가에서 불법 기승…투자금 날려도 구제 힘들어

 

 

은퇴 후 별다른 소득이 없던 최기준 씨(57ㆍ가명)는 최근 "왕십리역 도보 2분, 실투자금 5900만원 오피스텔"이라는 전단을 보고 분양 사무실을 찾아간 사실을 생각하면 지금도 아찔하다.

 

계약 전 혹시나 하는 마음에 구청에 전화를 걸었더니 관할구청인 서울 성동구청이 오피스텔이 들어설 예정이라던 왕십리 도선동 15에 어떠한 건축허가도 내준 사실이 없다는 걸 확인해줬기 때문이다.

 

최씨와 같은 민원 사례가 많아지자 성동구청은 2월 초 "건축 허가를 내주지도 않았고 심의한 적도 없다"는 내용의 보도자료까지 냈다.

자금력이 약한 시행사들의 불법 상가ㆍ오피스텔 선분양이 늘고 있다.

신탁사와 신탁 계약을 맺지 않고 분양 신고도 돼 있지 않은 현장에서 `분양 신청금` 등을 받고 분양계약서 대신 약정서와 영수증 등을 제공하는 형태로 불법 선분양이 성행하고 있는 것.

 

정상적으로 상가와 오피스텔을 분양하려면 건축허가를 받고 토지대금을 완납한 후 착공용 토지사용허가서를 발급받아야 한다. 이를 어기면 `건축물 분양에 관한 법률`에 따라 3년 이하 징역이나 3억원 이하 벌금에 처해진다.

상가 업계에 따르면 불법 선분양은 시행사들의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 길이 막힌 것이 가장 큰 원인이다.

과거에는 용지 계약만 하면 금융회사의 PF 대출을 통해 곧바로 공사대금 마련이 가능했지만 지금은 용지를 매입한 후 실제 분양계약서를 보여줘야 간신히 은행 대출을 받을 수 있다.

 

은행 건전성 규제 심화로 은행과 저축은행의 대출 심사 기준이 까다로워진 탓이다.

 

계약한 토지의 잔금을 치르지 못한 시행사들은 결국 자금 마련을 위해 착공 허가도 받지 않고 불법 선분양을 택한다는 것이 전문가들의 이야기다.

그러나 이 같은 불법 선분양을 통해 상가에 투자한 투자자들은 시행사가 부도가 나거나 분양 신청금을 다른 용도로 유용했을 경우 정식 계약서를 받지 못한 탓에 법적으로 구제를 받기 어렵다.

 

상가 투자자들을 보호할 수 있는 장치가 법적 서류인 분양계약서에 집중돼 있기 때문이다.

 

강북의 한 뉴타운 상가는 시행사가 계약서 발급을 차일피일 미뤄 계약자들이 소송을 제기했지만 언제 분양신청금을 돌려받을 수 있을지 아직 막막한 상황이다.

심지어 건축허가가 나지 않았음을 자신있게 알리는 시행사들도 있다. 어떤 시행사들은 입지가 좋은 땅을 보여주면서 "건축 심의 중인 물건이다. 벌써 1층 주요 자리에 약국 등 계약이 끝났다"면서 투자자들을 재촉한다. 다른 투자자들이 투자한 약정서를 보여주는 식이다.

하지만 전문가들은 이런 상가의 경우 "100% 분양 사기"라면서 "투자금을 모두 날려도 투자자가 할 말이 없는 물건"이라고 경고한다.

업계에 따르면 경기도 판교ㆍ광교와 남양주 별내 등 신도시에서 특히 불법 선분양 사례가 많다.

이들 지역에서는 불법 선분양과 함께 가짜 선임대도 기승을 부리는 것으로 나타났다. 분양대행사가 투자자에게 임대 계약서를 보여줘 계약을 유도하는 것이다.

 

대행사의 영업 수수료가 임대 계약금보다 큰 경우 입주 시점에 임대 계약을 파기시키고 차액을 가져가는 형태다. 정상적인 임대 계약이라면 시행사와 계약을 맺어야 하기 때문에 투자자 확인이 요구된다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "최근 판교ㆍ광교 등지 근린상가에서 불법 선분양이 만연하고 있다"면서 "분양계약서가 아닌 영수증이나 청약신청 관련 접수증 등 대체물을 주면 불법 선분양을 의심해야 한다"고 강조했다.



<매일경제 정동욱기자>

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