구미소액투자블러그『부동산거래 유의사항』임대차기간이 묵시적으로 갱신... [지방소액투자블러그]

임대차계약의 묵시적 갱신

주택이나 상가 등 임대차에 있어서 임대차기간이 묵시적으로 갱신되는 경우가 있다. 임차인과 사이가 좋지 않았던 임대인으로서는 기간만료 시 어떻게든 임차인을 내보내려고 하게 마련이다.

그런 임대인에게 기간이 만료되었음에도 임대차계약이 묵시적으로 갱신돼 버리면 계약에서 정한 기한까지는 내보낼 수 없게 돼 낭패이다.

그러면 임대인으로서는 어떻게 대처해야 원치 않는 계약갱신을 막을 수 있을까? 임대차의 대상인 주택, 상가건물, 기타 부동산을 나눠 살펴보면 다음과 같다.

먼저 주택의 경우, 임대인이 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’에 임차인에게 갱신거절의 통지 등을 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주택임대차보호법 6조).

따라서 2009년 12월 31일 임대차기간이 끝난다면 6개월 전인 2009년 6월 30일부터 1개월 전인 11월 30일까지는 갱신거절 등의 내용이 담긴 내용증명우편을 임차인에게 도달하도록 보내야 한다.

한편 임차인도 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우 묵시적으로 갱신이 돼 계약을 끝낼 수 없게 된다.

다만 이때 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있는데, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 경과해야 해지의 효력이 생긴다.

그러나 임대인의 입장에서 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 무단전대 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 그런 사유를 주장, 입증하면 임대차를 끝낼 수 있다.

상가건물임대차의 경우에도 주택임대차와 마찬가지 내용의 묵시적 갱신 규정을 뒀는데 다만 갱신된 임대차의 존속기간을 1년으로 보는 점, 임차인이 통지하지 않아도 묵시적 갱신이 되는 규정이 없는 점이 특색이다(상가건물임대차보호법 10조).

구분해 보면

▲ 임대차기간이 만료됐다고 하더라도 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

▲임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

▲임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

▲임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

▲임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우외에는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 연장이 허용되고, 따라서 임대인은 위 경우 외에는 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절하지 못한다.

그런데 주의할 것은 임차인이 가만히 있어도 갱신되는 것은 아니라는 점이다. 임차인이 갱신을 원할 경우에는 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구해야 한다는 것이다.

만약 위 기간에 갱신요구를 하지 않을 경우에는 임대인이 반대한다면 갱신이 허용되지 아니한다.

기타 부동산 임대차를 규율하는 민법도 ‘임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 규정을 두고 있다(635조).

다만 이때에는 임대인도 언제든지 해지통고를 할 수 있고 통고한 날로부터 6개월이 경과하면 해지의 효력이 생기는 점이 특색이다.