소액 땅테크 치고는 짭짤하게 돈이 된 법정지상권 4
1. 재개발 될 때까지 땅세나 받아먹자
전포동에 있는 토지 44.5평이 경매에 나왔는데 이 지상에는 지하 1층, 지상 3층 건물이 버티고 있다.
지역의 가치로 보면 전포 2구역 주택재개발구역이므로, 나중에 아파트는 한세대는 얻어 걸릴 수도 있겠는데, 땅 위에 3층 건물이 떡하니 버티고 있으니, 나중에 재개발 될 때까지는 지료라고 하는 땅세나 받아먹으면 되겠다.
첫 경매의 최저입찰가는 7200만원인데 한번 유찰되어 5760만원, 지하 1층에 지상 3층 저렇게 번듯한 건물이 법정지상권이 없을 수 없을 터이니, 최저가 비슷한 가격에 낙찰 받아서 년 300만원 정도 땅세나 받아먹으면 은행이자는 되겠고, 주택재개발 조합원자격은 어차피 있으니, 나중에 알맞은 아파트나 한 채 받으면 되겠다. 나는 30만원 더 올려서 5790만원에 단독으로 이 토지를 낙찰 받았다. 이제는 잔금 내고 선생님한테 가서 지료청구소장이나 써 달라고 하면 된다.
2. 법원에 가서 감정평가서, 경매신청서 복사해 와!
잔금을 내자마자 내 딴에는 3년씩이나 열심히 다니는 경매학원에 갔다. 원장 선생님은 학원에 다니는 회원들의 경매에 관한 소송은 전부 다 해주시니까 법무사에 가서 소장을 써 달라고 할 필요도 없으며, 선생이 이렇게 될 것이라고 미리 예측하고, 판단하고 소장을 써주어서 다른 판결이 난 적은 내가 알기로는 단 한 번도 없었다. 나는 선생님에게 잔금납부 영수증을 보여 드리고, 지료청구소송을 해 달라고 부탁을 드렸다. 그런데 선생님은 가만히 사건을 들여다 보시드니 느닷없이 법원에 가서 경매신청서와 감정평가서를 복사해서 가져오라고 하신다. 이유는 구태여 내가 알 필요도 없이 선생님이 시키는 것이고 돈 드는 것도 아니니까 얼른 해 와야지... 나는 바로 법원 경매계에 가서 열람등사신청을 하여 경매신청서와 감정평가서를 복사하여 학원에 갖다 드렸다.
3. 어! 감정가는 1억270만원인데 왜 최저 매각가는 7200만원?
선생님은 나를 앉으라고 하시고 설명을 해주셨다.
첫째, 이 사건의 감정평가액은 1억270만원인데, 제시 외 건물이 전부 들어서 있으므로 토지의 사용수익에 미치는 영향을 고려하여 30%를 감한 가격인 7200만원에 경매를 시작한 것이다.
둘째, 이 사건의 건물의 소유권자는 법정지상권이 없다.
네가 법원에서 복사한 서류 중에서 경매신청서를 보면, 건물은 단층 블록조 슬레이트 지붕 15평을 경매해 달라고 신청을 했다는 것을 알 수가 있지?
그런데 집행관이 현장에 나가서 보고, 감정평가사가 현장에 나가서 보니 경매를 해 달라는 건물 단층 블록조 슬레이트 지붕 15평은 온대간대 없고, 이 땅위에는 지하 1층 지상 3층 건물이 들어서 있다고 감정평가서에 나와 있지?
너는 집을 보고 이 큰 건물이 법정지상권이 없겠느냐고 생각했겠지만, 대법원에서 2003년 12월 18일 판결한 98다43601 건물철거사건의 판례를 보면 법정지상권이 없다. 판례를 읽어봐라.
동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후, 그 지상건물은 철거되고 새로 건물을 신축한 경우에는, 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고, 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에게 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립되지 않는다.”
이 판례를 보면 이 건물의 소유자가 건물을 허물고 새로 건물을 지었다면, 먼저 있던 건물과 같은 순위 즉 토지의 저당권과 같은 순위로 새로 지은 건물에 대해서도 근저당권을 설정해 주어야 하며, 이렇게 신의칙을 지켜서 저당을 해주지 않은 경우에는 법정지상권이 성립될 수 없다. 는 취지인 것이다.
4. 그럼 세입자는 어떻게 되나요?
법정지상권이 없다는 것은 그 건물을 철거할 수도 있다는 것이다. 실감이 나지는 않지만 선생님이 하시는 말씀이니, 절대 사실일 것이다. 그런데 이 건물의 세입자들이 4가구나 살고 있는데 그 사람들은 어떻게 해야 하는 것일까?
이것은 상당히 걱정스러운 문제가 아닐 수 없다. 건물철거판결을 받아본들 세입자 문제가 해결되지 않으면 절대로 좋은 일이 아닌 것일 터이다. 세입자의 전세보증금도 전부 8000만원에 이른다. 지금 토지만 경매한 이 사건을 가지고도 임차인들은 소액임차인 우선변제와 확정일자에 의한 우선변제를 집이 팔렸을 때와 똑 같이 법원에서 받아갈 수 있는데, 법정지상권이 없는 집에 세를 들어 살면 역시 합법적인 세입자로 자격이 인정되지 않으니까, 이 사건은 토지 소유자들을 상대로 건물철거 및 토지인도청구소송을 하면서 세입자들에게는 건물에서 나가 달라는 퇴거의 청구도 함께 하면 된다. 고 선생님은 나에게 설명하셨다. 머릿속에서 개념이 빨리 잡히지를 않는다. 지료나 받아먹다가, 나중에 아파트분양권이나 하나 얻으려고 시작한 것이 건물 소유자가 법정지상권이 없으면 대체 어떻게 되는 것인지 잘 모르겠다.
5. 건물철거 및 토지인도, 퇴거청구의 소
이 긴 제목의 소송이 내가 건물주인과 세입자를 상대로 한 소송의 제목이다. 집주인은 원래 주인이 돌아가셔서 그 상속인들로 전부 다섯 명이고 세입자는 네 명이니 피고가 전부 아홉 명이나 되었다. 소송의 내용인즉 건물의 법정지지상권이 없으므로 건물의 소유자는 건물을 철거하여 토지를 나에게 인도하여 주고 세입자들은 법정지상권이 없는 건물을 임차하여 거주하고 있으므로, 합법적인 임차인이 아니므로 이 건물에서 퇴거를 하여 달라는 것이다.
6. 불똥이 튄 세입자
소송을 해보니 건물을 상속 받은 다섯 명의 상속인들은 아예 재판하러 오지도 않았으나 문제는 세입자들이 자기 전세금을 손해보고 쫓겨나가야 되니, 변호인을 선임하여 대항하였다. 변호사선생님도 법정지상권 만큼은 우리 선생님보다 못하였는지, 세입자들에게 이기는 재판이라고 생각하고 사건을 수임하였다고 한다. 하기야 법정에서도 쟘바떼기를 걸치고, 그리 똑똑해 보이지 못한 내가 나가서 변론을 제대로 하는 것도 아니니까 변호사께서도 쉽게 생각했을 수도 충분히 있을 것이다. 그러나 재판이 한번 두 번 진행되면서 내가 낸 준비서면(일일이 선생님이 작성하여 주신 것)을 보면서 변호사도 긴장이 되지 않을 수 없었고 재판의 정황은 이미 건물주에게는 법정지상권이 없다는 것이 판명되어 가는 것이다. 변호사는 급기야 조정신청을 하였다. 조정하는 내용인즉 세입자들이 내가 낙찰 받은 토지를 매입하고, 전세보증금을 매입대금으로 하여 건물소유자에게 건물을 사겠다는 것이다.
나는 선생님에게 조정에 참가하는 요령을 엄하게 교육 받았다. 판사님이 뭐라고 하셔도, 토지의 원 감정가인 1억270만원 이하는 절대로 조정에 응할 수가 없다고 하라고 하셨다.
세입자들은 첫 경매가격인 7200만원에 조정을 시도했지만 조정실에서 선생님이 시키는 대로 1억270만원을 죽어도 고집하는 나에게는 결국은 지고 말았다. 합의조정이 되는 순간, 6000만원을 들여서 매입한 땅을 몇 달 만에 4000만원이 남고 파는 계약을 하는 것과 마찬가지인 순간인 것이다.
7. 왜 조정조서로 소유권이전을 해?
돈을 받고 소유권 이전을 해주는 절차를 밟기 위해 선생님에게로 갔다. 담당부장님이 소유권이전등기서류를 만들어 주는 것을 선생님에게 갖다 드렸다. 선생님은 “ 세입자들에게 땅값을 600만원만 깎아주지 그래?” 라고 하신다.
아니 감정가에서 한 푼도 양보하지 말고 조정을 하고 오라고 시켜놓고 지금은 또 값을 깎아주라니? 이 노인네는 알다가도 모를 노인네다. 라고 생각하고 있는데 “소유권이전은 반드시 조정조서로 안해도 되니까, 세입자들 한집에 150만원씩 인심 팍팍 써서 깎아주고 그 대신에 일반매매로 매매대금을 6100만원 정도 하면 세금에서 네가 훨씬 더 이익 아니냐? 고 하신다.
1년 이내의 양도차익에 대한 양도소득세 2000만원과 주민세 200만원 내는 대신 600만원 값을 깎아주는 것이 더 낫지 않느냐는 말씀이다. 그렇지 않아도 양도소득세 내는 것 때문에 밥맛이 없을 정도였는데, 그 말을 듣고 나니 앞이 제대로 보인다. 600만원 깎아주고 말고요.... 군대에서는 잘 지내려면 줄을 잘서야 한다지만, 경매는 제대로 하려면 선생님을 잘 만나야 한다.