‘정부 정책’은 아파트값의 중요 변수중 하나다.정부 정책이 ‘부동산투기 억제’ 쪽으로 가느냐,‘부동산 경기 활성화’ 쪽으로 가느냐에 따라 집값의 향배가 달라진다.
실제 외환위기를 맞아 98년부터 부동산 경기 활성화 대책을 잇달아 내놓은 것이 아파트값 폭등에 일조했다.
또 2002년부터 지속적으로 쏟아진 부동산 투기억제책은 아파트값 안정에 기여했다.
따라서 부동산 투자자들은 정부 정책을 항상 주시할 필요가 있다.
◆정책 효과는 항상 느리게 나타난다
정부정책 변수와 관련,투자 고수들은 ‘정책의 효과는 항상 느리게 나타난다’는 점이 투자 포인트라고 말한다.
정부 정책이 부동산 경기 활성화에서 부동산투기 억제쪽으로 방향을 선회했다고 해보자.정부는 처음부터 초강수를 두지 않는다.
처음엔 약한 것부터 시작했다가 그래도 투기가 잡히지 않으면 점진적으로 강도를 높여간다.종국에 가서는 시장경제에 역행하는 무리한 조치까지도 선보인다.
따라서 정부가 초기 투기억제책을 내놓는다고 해서 가격이 떨어지지 않는다.오히려 상승하거나 잠깐 죽은척 했다가 다시 오른다.
실제 지난 2001-2003년의 폭등기간중 정부는 20여차례 투기억제책을 발표했다.이중 굵직굵직한 투기억제책은 8번정도였다.
정부대책이 나온 이후 한달동안의 가격 변동율을 조사해 본 결과 4번은 발표 후 상승률이 둔화됐고, 3번은 발표 후 오히려 가격이 뛰었다.
따라서 초기에 두려워서 성급하게 집을 팔아버리는 실수를 범해서는 안된다.
실전 고수들은 오히려 초기 정부대책이 나왔을 때를 매수 포인트로 잡는다.잠시 주춤하다가 다시 오르는 만큼 조정기를 급매물을 싸게 잡는 기회로 활용하는 것이다.
반대로 부동산 경기 활성화대책이 나올때도 마찬가지다.
DJ정부는 외환위기를 맞아 수많은 부동산 경기 활성화 대책을 쏟아냈다.
98년부터 양도세 면제,기준시가 인하,분양권전매 허용, 분양가 자율화 등 초대형 대책이 하루가 멀다않고 쏟아졌다.
물론 이런 대책의 영향을 받아 98년 하반기 정도에 집값은 바닥을 쳤다.그러나 본격적으로 집값이 오른 것은 2001년부터다.
이같은 경험을 고려할 때 정부정책 변화에 성급하게 반응하는 것은 금물이다.충분한 조치들이 나올 때까지 여유를 가지고 기다리는 것도 방법이다.
이때 충분한 대책이 나오길 기다리면서 부동산을 내집 드나들 듯 들락거리는 것이 중요하다.
중개업소를 자주 들락거리면 폭등 또는 폭락 조짐을 남들보다 앞서 알 수 있기 때문이다.
실제 실전 고수들은 매매문의가 늘어나거나 매물수가 줄어드는 등의 집값 상승 전조조짐은 중개업소에 앉아있으면 쉽게 파악할 수있다고 입을 모은다.
물론 실제 매매를 할 땐 정책외에 수급상황 전세가비율 경기 등 다른 변수들도 함께 고려해야 한다.