부동산노트{임대시장의 구조변화에 주목해야 한다} {수재블부동산임대시장제공]

임대시장의 구조변화에 주목해야 한다

주택시장 침체가 전세대란으로 이어지면서 임대시장에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 이번 전세난에서는 전세의 월세전환 현상이 크게 증가한 것이 과거와는 다른 특징이다. 이러한 현상에 대해서 근본적으로 우리나라 임대시장이 구조적으로 변화하고 있기 때문이라는 주장도 나타나고 있다. 앞으로 주택가격 상승에 대한 기대가 낮아짐에 따라 전세의 이점이 사라지고, 우리나라도 외국과 같은 월세형 임대방식이 주류가 될 것이라는 것이다.

과연 지금까지 뿌리 깊게 자리 잡혀온 전세시장은 점차 붕괴될 것인가?

임대시장의 당사자인 임대인, 임차인은 물론 전세문제 해결을 위해 고민하고 있는 정책당국이나 향후 새로운 사업모델을 고민하고 있는 주택사업자 등 모두의 관심사 일 것이다.

전세의 역할과 시장이 유지되기 위한 조건은 무엇인가?

전세의 가장 중요한 역할은 레버리지 효과다.

간단한 예를 들어보자 지금 3억원짜리 주택에 투자하려고 하는데 수중에는 1억5천만원 밖에 없다. 나머지 1억5천만원은 누군가에게 빌려야한다. 여러 가지 대안이 있겠지만 은행에서 빌리는 경우와 전세를 주는 경우에 한정해 비교해보자.

먼저 은행에서 빌리는 경우는 매달 대출이자를 지불해야한다. 반면 전세자금을 이용하는 경우에는 이자를 지불하지 않기 때문에 은행에서 차입했을 경우와 비교해 대출이자 만큼의 임대수익이 발생한 것과 같다.

그러나 단지 대출이자 만큼의 임대수익으로는 만족할 수 없을 것이다. 투자된 1억5천만원의 자기자본에 대한 투자수익과 집을 구입하기 위해 발생한 각종 비용(세금, 탐색비용 등)을 포함한 수익이 보상되어야 할 것이다.

이러한 추가수익은 집값 상승을 통해 회수될 수 있다. 즉 주택가격이 상승하는 경우에는 전세자금의 레버리지효과를 통해 수익 실현되기 때문에 전세의 이점이 발생하게 된다.

이러한 전세의 메리트는 은행에서의 차입이 어렵거나 대출이자가 높을수록 더 크게 작용할 것이다. 즉 전세방식의 임대는 가격상승에 대한 기대가 클수록, 은행권에서의 차입이 어려울수록, 금리가 높을수록 이점이 커진다.

과거 고도성장기에 정책적으로 산업자본에 우선적으로 신용할당이 이루어졌기 때문에 개인이 은행에서 차입하기는 매우 어려웠을 뿐 아니라 대출금리도 10%대 이상의 매우 높은 수준이었다. 이러한 요인이 전세시장을 뿌리내리게 한 중요한 원인이기도 했다.

전세시장은 사라지게 될 것인가?

전세시장에 영향을 미치는 요인에 대해 전망해 보자.

첫째, 주택가격의 상승 가능성 여부이다.

향후 주택가격에 대한 전망은 여러 가지 관점에 따라 시각이 엇갈리지만 당분간 안정적이 추세가 지속될 것으로 보는 것이 대세이다.

최근 몇 년간 주택가격상승률은 3%이하에서 머물고 여전히 불투명한 상황이 지속되고 있지만, 중요한 것은 주택가격이 장기적인 하향안정 추세로 진입했는가의 여부다.

주택재고 확대, 인구감소, 베이부머 은퇴 영향, 고령화 등의 요인으로 추세적으로는 주택가격 상승기조를 기대하기 어렵지만, 주택가격은 경제적 변수에 가장 큰 영향을 받기 때문에 예측은 쉽지 않다.

<그림> 주택가격지수 추이

둘째, 은행권의 대출 이용 용이성이다.

2000년대 들어서 저금리기조와 함께 주택금융 확대로 개인의 은행대출 이용은 상대적으로 용이해졌다. 주택가격의 30%～40%에 해당하는 자기자본이 있으면 나머지 부분은 쉽게 담보대출을 이용할 수 있게 되었다.

그러나 주택대출에 대한 가계부채가 크게 증가하면서 DTI규제 등 주택에 대한 대출규제가 강화됨에 따라 상대적으로 은행권에서의 대출은 어려워지고 있다. 일시적인 문제이기는 하나 금융권에서 차입이 어려워진 만큼 전제자금의 역할은 커진다.

셋째, 금리 수준의 문제이다.

그동안 저금리가 지속되면서 집주인 입장에서는 상대적으로 전세자금의 메리트가 크지 않았다. 그러나 최근 물가상승 압력이 커지면서 기준금리가 인상되었다. 중동지역의 정치 불안, 일본의 대지진, 구제역 파동 등 국내외 여건을 고려할 때 식재료 및 원자재 가격 상승으로 인한 물가상승압력은 지속될 것으로 보인다.

이러한 기본적인 세가지 요인만을 고려할 때 쉽게 전세시장이 사라지고 월세시장으로 빠르게 바뀔 것이라고 장담하기는 어렵다.

그러나 추세적으로는 전세시장이 갖는 이점은 점차 감소할 것이라는 것 예측은 가능할 것이다. 특히 향후 베이부머세대의 은퇴로 이들이 임대시장에 대거 참여하게 될 경우, 그 특성상 월세소득을 선호할 가능성이 높기 때문에 전세시장에 미치는 영향은 클 것이다.

임대수요 증가는 추세적 현상, 임대주택 정책, 제도의 정비가 필요하다

지금까지 우리나라 임대시장은 전세시장이라는 특유의 구조에서 형성되어왔다. 그러나 저출산, 고령화, 가구분화 등이 진행되면서 다양한 임대수요가 발생하고, 더욱이 주택가격 안정화가 정착되면 소유보다는 거주에 대한 의식이 중시되어 임대수요도 추세적으로 증가할 것이다. 주택가격이 상승하지 않는 구조에서는 주택을 소유함으로서 발생하는 각종 비용(대출이자, 보유세, 감가상각 등)이 임대로 생활하는 비용보다 커지기 때문이다.

최근의 전세난 문제가 이러한 추세적 현상에 의한 것인지, 아니면 조정기 과정에서 나타나는 과도기적 현상에 불과한 것인지 보다 조심스럽게 관찰해야 하지만, 분명한 것은 점차 임대수요의 증가와 함께 수요특성도 다양화될 것이라는 것이다. 앞으로 임대시장의 변화를 주시하고 이에 대응한 정책적 패러다임의 변화를 빠르게 시도해야 한다.

정부도 도시형생활주택 등 소형임대주택공급을 위한 노력을 하고 있지만, 민간의 임대주택공급을 활성화하기 위한 근본적인 정책적 인식의 전환이 필요하다.

주택시장은 과거의 ‘자가보유 촉진정책’, ‘분양주택 일변도의 사업’, ‘재산증식을 위한 주택소유’라는 틀에서 점차 새로운 방향으로의 전환 모색을 요구하고 있다. 임대시장의 변화를 주시해야하는 이유이다.