수익형(성)[부동산노트/부동산정보]"평생월세" 벗어나려면..."10년뒤 한국에도 전세사라진다" 수재블[부동산노트/부동산정보]제공

'평생 월세' 벗어나려면

"10년 뒤 한국에서 전세 사라진다."

우리나라 주택 임대거래에서 중심을 이뤘던 전세가 사라지고 있다.

국민은행에 따르면 지난달 말 기준으로 전국에서 이뤄진 임대차계약 중 월세 비중은 44.8%, 전세 비중은 55.2%였다. 이중 보증부 월세 비중이 1995년 23.3%에서 16년 만에 2배 가까이 늘어났다.

서울·인천·경기 등 수도권을 제외한 지방만 높고 보면 월세 비중이 이미 전세를 추월한 것으로 나타났다. 6대 광역시와 기타 지방은 월세 비중이 각각 51%, 53%로 나타났다. 서울은 전국에서 월세 비중이 가장 낮지만 그래도 약 40%에 이른다.

바야흐로 전세시대는 저물고 '월세시대'가 열리고 있는 것. 서민들은 짓누르는 월세 부담에 "평생 월세로 전전할까 두렵다"고 하소연한다.

과연 '월세시대', 내집이 없는 서민들의 주거계획은 어떻게 세워야할까. 부동산 및 자산관리 전문가 5인의 혜안(慧眼)을 모았다.

"집에 연연 말고 돈을 어떻게 모을까 고민하라"

"부동산시장에는 급한 마음으로 가지 마라."

집값은 장기적으로 예전과 같은 좋은 모습(가격 상승)이 연출되기 어렵다. 저출산 및 고령화에 낮은 경제성장률 등이 맞물려 있다. 성장률이 낮고 임금이 빠르게 오르지 않으면 집값 상승도 쉽지 않다.

이럴 때는 "언제 집을 장만할 것이냐"는 고민보다는 "돈을 어떻게 모을 수 있을 것인가"를 고민하는 것이 보다 현실적이다. 돈이 부족한데 전세가 부족하다고 집부터 덜컥 사면 대출 부담으로 허리가 휜다.

우선 조금이라도 안 쓰고 저축해서 종잣돈을 모으고, 돈이 모이기 시작하면 금융자산으로 불려라. 이렇게 집에 들어가는 비용을 최소화해 돈을 모으다가 청약을 통해 임대주택에 들어가거나 앞으로 정부가 서민들을 위해 특별 공급할 수 있는 물량 등 '기회'를 잡을 준비를 하는 것이 바람직하다.

"임대아파트나 관악 ·구로 등 저평가된 매물 잡아라"

무주택자이고 청약저축에 가입돼 있다면 임대아파트를 공략하는 것이 좋다. 청약통장이 없다면 지금이라도 마련하는 것이 필요하다. 적금이라고 생각하고 불입해도 좋다. 청약통장을 가지고 있으면 언제든 유용하게 활용할 때가 올 수 있다. 자녀가 많은 가정이라면 더욱 임대주택 공략이 적합하다.

자금이 있는 경우라면 소형이라도 저평가된 매물을 찾는 것이 좋다. 전반적으로 주택시장이 하락세라고 해도 모든 주택의 가격이 떨어지는 것은 아니다. 서울에서는 강북이나 관악구, 구로구 등에 저평가돼 있으면서도 개발계획이 많은 곳들이 있다. 주거환경도 향후 좋아질 것으로 기대된다. 송파구에서도 문정동이나 마천 같은 지역은 아직 저렴한 편이다. 김포 한강신도시 같은 지역에서도 서울의 전세 가격으로 내집을 장만할 수 있는 곳이 많다. 현재만 보고 평가하는 것이 아니라 미래의 가치까지 내다보고 투자한다면 요즘처럼 시세가 떨어져있을 때가 내집 마련의 적기일 수 있다.

"당장은 종자돈 마련…향후 부동산 하락 기회를 노려라"

전세가 월세로 전환되는 추세는 거스를 수 없을 것 같다. 서민들의 월세 부담이 커진다는 것은 재테크 관점에서는 매우 불리하다. 이러한 때는 조금이라도 월세 부담을 낮추는 방법을 찾아야 한다.

출퇴근시간이 20~30분 더 길어지더라도 외곽으로 나가서 월세 부담을 줄이는 것이 좋다. 특히 자녀가 어리거나 자녀가 없는 신혼이라면 학군 문제 등에 얽매이지 않아도 되므로 가급적 월세부담을 낮추도록 하자.

직장인이라면 통신비나 식비 등 최대한 지출을 줄이고 대신 월 50만~100만원씩 적립식펀드에 투자해 목돈 만들기 전략을 세워보자. 향후 부동산 가격이 떨어질 수 있기 때문에 금융소득을 쌓아가면 보다 수월하게 주택을 장만할 수 있는 가능성이 있다.

"월세보다 저렴한 대출 활용해 주거마련 전략을 세워라"

전세 가격이 치솟으면서 전세 보증금의 인상분만큼 월세로 올려 받는 것이 유행이 되고 있다. 이러한 때는 보금자리주택 등 분양가가 저렴한 주택을 분양을 받거나 시프트 등 저렴한 임대주택에 들어가는 것이 이상적이다. 그러나 이는 정부의 충분한 공급정책이 따라줘야 하는데, 부동산시장이 침체되면서 공급 물량이 줄고 있다는 게 문제다.

이러한 추세라면 돈이 없다고 월세를 내기보다는 월세보다 금리가 저렴한 대출을 활용해 주거마련 전략을 세워보는 것도 좋을 것이다. 이를 테면 전월세 수요가 있는 서울 외곽의 아파트를 구입해서 월세를 놓고, 그 월세를 받아 실제 살고 싶은 지역에 전세나 전월세 주택을 계약해 들어가는 방식도 생각해볼 수 있다.

또한 임대형 부동산에 투자해 월세를 뽑아내거나 시세차익을 거두는 방법도 고려해볼 수 있다. 베이비부머 세대는 과거 젊은 시절에 저렴한 주택을 사서 집값 상승의 수혜를 많이 누렸고, 다음 세대에 '비싼 집'을 팔 수 있는 기회를 가진 경우가 많다. 현재 퇴직을 앞둔 이들 세대가 관심 있어 하는 주된 투자대상이 수익형 부동산이다.

그렇다면 중장년 세대가 젊은 세대에 넘겨주려는 '비싼 집'을 받기보다는 역으로 젊은 세대가 반격해 50대가 관심 있어 하는 시장에 먼저 뛰어드는 것도 한 방법. 수익형 부동산으로 임대소득을 만들고, 경제력이 있는 기성세대에 팔아 시세차익을 거둘 수 있다면 내집 마련 자금도 효과적으로 조달할 수 있을 것이다.

"30년 장기모기지로 주거 안정 전략이 효과적"

전세제도는 앞으로 10년 이내 없어질 것 같다. 주택을 투자 개념이 아니라 평생 주거용으로 심리적인 안정성을 이루고 싶다면 지금 시점에서 구입을 고려하는 것도 좋을 것이다. 그러나 주택을 구입한다고 대출 비율이 총자산의 40%를 넘는다면 곤란하다. 대출 부담이 그 이상이 아니라면 1~2인 가구의 증가로 수요가 꾸준히 뒷받침되고 있는 중소형 주택의 구입을 지나치게 망설이지 않아도 된다.

단 5~10년 내 주택담보 대출을 바짝 갚고 시세 차익을 누리기를 기대하기보다는 장기모기지론을 활용해 30년 등 장기할부로 주거 안정에 목적을 두는 것이 바람직하다. 15년 이상 모기지론을 이용하면 소득공제도 받을 수 있고, 임대 만기 때마다 이사로 인해 지출되는 부대비용도 줄일 수 있다.

주택 구입 자금이 부족하다면 1~2년을 목표로 적립하는 자금은 우량한 저축은행의 적금을 이용하고, 3~5년을 목표로 하는 자금 마련은 70% 이상을 적립식펀드 등 공격적 운용으로 종자돈을 빠르게 모으는 전략을 추천한다.

임대아파트 청약 어떻게?

전세난이 갈수록 심각해지면서 임대아파트 관심이 높아지고 있다. 부동산정보업체 내집마련정보사(www.yesapt.com)를 통해 임대(시프트, 국민, 공공, 민간)아파트 청약 자격 및 유의점을 알아봤다.

◇시프트

시프트는 들어갈 때 보증금만 내면 20년 동안 내집처럼 편안하게 살 수 있다. 시프트 청약자격은 입주자모집공고일 현재 서울시에 거주하는 무주택세대주로서 거주기간이 1년 이상이며 1순위, 1년 미만은 2순위다.

▶60㎡ 이하 주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(매입형은 100%) 이하

▶60㎡ 이상 85㎡ 이하는 150% 이하

▶85㎡ 이상은 180% 이하로 제한된다. 이에 따라 이 소득기준을 넘어서면 무주택자라도 시프트 신청자격에서 배제된다.

이 기준은 최초 입주 당시뿐 아니라 시프트에 거주하는 동안 적용된다. 재계약 시 소득기준의 50% 범위 내 초과 시 재계약 금액의 5~20%를 더 내야한다. 초과율이 50%를 넘어서면 임대차기간 종료일로부터 6개월 이내에 퇴거당한다.

◇국민임대

모집공고일 현재 본인과 세대원 전원이 무주택인 세대주만 신청할 수 있다. 가구당 월평균 소득이 272만원(4인 가구는 296만원 이하, 5인 이상 가구는 329만원 이하) 이하, 부동산 1억2600만원 이하, 자동차 2424만원 이하 등의 요건을 갖춰야 한다. 당해 주택이 건설되는 지역에 거주하는 자가 1순위, 연접한 지역의 거주자는 2순위, 1·2순위에 해당되지 않는 자는 3순위로 신청 가능하다.

◇공공임대

공공임대아파트는 5년, 10년 임대 후 분양전환이 가능하다. 입주한 지 절반이 지난 2년6개월과 5년이 되면 임대사업자와의 협의를 통해 분양주택으로 조기 전환도 가능하다. 집값이 상승할 것으로 예상된다면 분양받아 시세차익을 얻을 수 있다.

공공임대아파트는 입주자 모집공고일 현재 해당 지역에 거주하는 본인과 배우자를 포함한 세대원 전원이 무주택인 세대주로 청약저축 가입자다. 취약계층에만 공급되는 국민임대나 영구임대와 달리 소득제한이 없다. 5년이나 10년 뒤 분양전환 받을 때는 임대인이 임대보증금과 분양가의 차액만 지불하면 된다.

◇민간임대

공공택지에서 공급되는 민간임대 청약자격은 전용면적 60㎡ 이하의 경우 청약저축에 가입한 무주택 세대주여야 한다. 또 전용면적 85㎡ 이하는 무주택 세대주인 청약저축, 청약부금·예금 가입자가 대상이다.