[신재테크②]수익형 상품 어떻게 투자할까
지난 4월 입찰한 광교 신도시 A19(배후세대 2298가구) 블록의 LH 단지내상가는 최고 360.1%의 낙찰가율을 기록했다. 수도권 인기 신도시라는 점과 LH 단지내상가의 안정성이 맞물리면서 낙찰가율이 높아진 것이다.
같은 달 포스코건설이 분양한 '서울숲 더샵' 오피스텔도 최고 144.3대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 계약도 지정기간 내 100% 끝났다. 서울 도심의 대학가 역세권 오피스텔인데다 분양가가 주변 시세보다 저렴했던 것이 경쟁률을 높인 이유였다.
그러나 금리 상승기인 최근 LH 단지내상가나 오피스텔 등 수익형상품에 대해 신중한 자세가 필요하다는 지적이 나온다. 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산 투자자 대다수는 투자금의 일정부분을 은행 대출로 조달하고 있다. 그렇다보니 주택보다 금리에 더 민감할 수밖에 없다.
기준금리는 지난 2009년 2월 사상 최저치인 2.0%까지 떨어진 이후 지난해 7월부터 지난 3월까지 네 차례에 걸쳐 각각 0.25%씩 인상됐다. 현재 기준금리는 3.0%다. 지금 추세대로라면 연말까지 3.25~3.50%까지 오를 수 있다는 게 채권 전문가들 분석이다.
이같은 기준금리는 수익형 상품 투자에 부담스러운 수준이라는 것이 부동산 전문가들의 분석이다. 금리 인상에 맞춰 오피스텔 수익률이 하락하고 있다는 점도 이를 뒷받침한다. 부동산114에 따르면 4월말 현재 서울 시내 오피스텔의 평균 수익률은 5.72%다. 이는 기준금리가 사상 최저 수준이었던 2009년말 수익률 5.97%보다 0.25%포인트 떨어진 수준이다. 지난해 말 수익률 5.78%보다도 0.06%포인트 하락했다.
상가 역시 기준금리에 민감하게 반응한다. 예를 들어 10억원짜리 상가를 20%(2억원)의 대출을 끼고 매입한 경우 금리가 6.50%라면 월 대출 이자는 108만3333원이다. 하지만 분양금의 40%(4억원)를 대출받았다면 매월 216만6667원을 이자로 내야 한다. 이를 반영한 실질 연수익률은 각각 6.32%(대출 20%시), 6.23%(대출 40%시)다.
따라서 금리상승기에는 대출 비율을 줄여야 한다는 게 전문가들 조언이다. 상가의 경우 대출금이 분양가의 30%를 넘지 않도록 하고 수익률 확보가 가능한 은행, 마트 등의 장기 임차인이 입점한 선임대 상가에 투자하는 안정지향적인 투자전략을 세우는 것이 좋다고 강조했다. 인기 투자상품인 LH 단지내상가도 입찰가의 150%를 넘기지 말 것을 권고했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "수익형상품 중 인상된 대출금리 때문에 수익률이 역전된 사례도 종종 나오고 있다"며 "레버리지 효과를 기대해 대출을 끼고 투자했다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여나가야 한다"고 조언했다.
오피스텔은 수요가 정확히 파악된 곳 중심으로 투자에 나서야 한다. 또 서울 강남권이나 역세권만 알아보기보다는 호재가 있는 수도권 다른 지역에 관심을 갖는 것도 좋다. 또 금리상승기에는 주거용보다 업무용이 유리한 면이 있다. 업무용의 경우 재계약시 임차인에게 금리 상승분을 전가하기 쉬운 편이다. 임대료가 세금계산서로 처리되기에 임대료 지출분만큼 추후 소득세를 줄일 수 있어서다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "분양업체에서 제시하는 수익률은 변동금리를 기준으로 하고 있기 때문에 금리가 인상된다면 수익률은 떨어지는 구조다"며 "실질 임대수익률을 꼼꼼하게 따져보고 접근해야 한다"고 강조했다.
[신재테크①]금리뛸땐 상환능력 먼저 체크
대출 금리 상승세가 꺾이지 않고 있다. 한국은행이 지난 13일 5월 기준금리를 동결했는데도 주택담보대출 금리는 가파르게 오르고 있다. 특별한 돌발 변수가 없다면 정부가 물가 잡기 차원에서 올해 기준금리를 두 세차례 추가 인상할 가능성이 크다는 게 전문가들의 분석이다.
이에 따라 낮은 금리로 돈을 빌려 부동산을 샀거나 매입하려는 실수요자와 투자자는 금리 상승기를 맞아 재테크 전략을 다시 짜야 할 것 같다. 기준금리 인상은 시장 금리 인상으로 이어져 대출자들의 이자 부담을 가중시킬 것으로 예상되기 때문이다. 김규정 부동산114 본부장은 "대출 규제와 시장 침체, 수요 기근 등의 여파로 부동산 매수세가 크게 줄어든 상황에서 대출 금리까지 오를 경우 대출자들의 심리적 부담도 커질 수밖에 없다"며 "채무 상환 능력을 철저히 따지는 등 보수적인 전략이 필요하다"고 말했다.
◆임대시장 노크해 볼만
금융권에 따르면 5월 기준금리가 동결되긴 했지만, 최근 주택담보대출 금리의 경우 2년 4개월만에 최고 수준으로 오르는 등 인상 폭이 가파르다. 대출 금리의 기준인 양도성예금증서(CDㆍ91일물) 금리는 16일 현재 3.46%로, 2009년 1월 이후 최고치를 경신했다. 이에 따라 국민은행의 CD 연동 주택담보대출 금리는 연 5.2~6.5% 정도로, 6개월 만에 0.8%포인트 뛰었다. 코픽스(COFIX) 연동 금리도 반년 전에 비해 은행별로 0.25~0.59% 포인트씩 올랐다.
이에 따라 내집 마련 전략의 수정도 불가피해졌다. 전문가들은 금리가 오르고 집값이 약세일 때에는 집을 사기보다는 임대시장에 머무는 것도 방법이라고 조언한다. 은행 빚을 안은 채 집을 사서 '하우스 푸어'로 살기보다는 전세로 들어가 사는 것이 더 유리하다는 것이다.
특히 공공 임대아파트는 보증금과 임대료가 싼 데다 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 게 장점이다. 그동안 임대주택은 주거 기능에만 초점을 맞춰 교통이 불편하고 편의시설이 부족한 약점이 있었다. 하지만 서울 장기전세주택(시프트) 등 최근에는 역세권과 택지개발지구에서 공급되는 물량이 많아 관심이 늘고 있다.
LH(한국토지주택공사)에 따르면 올해 공급되는 임대주택(시프트 제외)은 수도권에만 27개 단지 2만9556가구에 달한다. 서울시가 공급하는 시프트도 올해 3500여가구가 공급될 예정이다.
◆대출 원금부터 줄여라
은행 빚을 지고 집을 산 경우 가능한 한 대출 원금을 줄이는 게 좋다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "금리 상승기에는 예금보다 대출 금리 상승 속도가 훨씬 더 빠른 만큼 대출 상환에 적극 나서야 한다"며 "돈을 모아 한꺼번에 갚기보다는 조금씩이라도 빚을 줄여 나가는 게 좋다"고 말했다.
여윳돈이 없어 대출금 상환이 어렵다면 소유한 주택을 전세 놓고 그보다 더 싼 전세로 옮겨 차액을 상환하는 것도 이자 부담을 없애거나 줄일 수 있는 방법이다.
특히 두 채 이상 다주택자는 집값이 덜 올랐거나 상승 여지가 크지 않은 주택부터 처분하는 것도 고려해 봐야 한다. 박원갑 부동산1번지 연구소장은 "집값 하향세가 뚜렷한 데다 대출 이자마저 올라 부동산으로 수익을 내기가 어려워졌다"며 "대출 부담이 크고, 시세 상승 기대감이 없는 부동산이라면 처분하는 것이 낫다"고 조언했다.
만약 처분조건부 대출(1년 내 기존 주택을 파는 조건의 특약이 체결된 대출)을 받았다면 1년 안에 처분하지 않을 경우 3개월간 15%의 연체이자가 부과되고 경매로 넘어갈 수 있다는 점도 유념해야 한다.
◆무리한 대출은 금물
반면 집을 사려는 수요자는 좀 더 기다리는 게 좋다. 집값이 당분간 약세를 가능성이 크기 때문에 굳이 서두를 이유가 없다는 것이다. 물론 각종 개발 호재 등으로 상승 여력이 높은 곳은 예외다.
중요한 것은 집을 구입하더라도 무리한 대출은 피해야 한다는 점이다. 전문가들은 가급적 대출 이자가 소득의 20~30%를 넘지 않는 범위 내에서 대출액을 결정하는 게 좋다고 조언한다.
매입 부동산 선택도 중요하다. 고종완 RE멤버스 대표는 "금리 인상기에 굳이 내집을 마련한다면 실수요자가 선호하는 미래 가치와 내재 가치가 풍부한 곳을 살펴봐야 한다"고 조언했다.