보금자리주택의 아이러니
지난 5월 보금자리 5차 지구가 발표됐다. 과천, 고덕, 강일 3·4 지구 등 준 강남권으로 불릴 만큼 입지가 뛰어난 곳들이라 실수요자들의 기대감이 높아지고 있다. 하반기에는 6차 지구가 발표될 것이라고 한다.
보금자리주택은 수도권에 100만 호, 지방에 50만 호 등 반값 아파트 150만 호를 공급하겠다는 야심찬 계획이다. 임대주택 위주의 과거 공공주택 정책과 다른 점은 150만 호 가운데 분양 주택이 70만 호를 차지하고 있다는 점이다.
전체 공급 계획 중 절반가량을 분양 주택으로 공급하는 이유는 임대주택 공급 재원이 부족하기 때문인 것으로 보인다. 임대주택 공급 주체인 한국토지주택공사(LH)의 부채가 125조 원이 넘어 문제가 되고 있기 때문이다.
우리나라 가계 전체의 주택 담보대출 규모가 365조 원에 불과(?)한 것을 감안하면 일개 기업의 부채 규모로는 상당히 높은 수준이다. 이런 상태에서 무리하게 임대주택 위주의 공급 정책을 펴기가 어렵다는 것은 쉽게 짐작할 수 있다.
LH 부채로 임대주택 공급 차질
| ||
하지만 야심차게 출발한 보금자리주택도 땅값 보상이 지연되는 등 여러 군데에서 삐걱대고 있다. 이에 따라 5차 보금자리까지 발표된 공급 물량은 20만 가구가 넘지만 착공 물량은 채 10분의 1도 되지 않고, 그나마 2012년까지 입주 가능한 물량은 4000가구에 불과하다.
2012년까지 수도권에 60만 가구를 조기 공급하겠다는 발표는 물 건너간 지 오래다. 지을 땅만 확보하면 공급이라고 보는 정부와 실입주를 공급이라고 생각하는 일반인의 인식 차이를 느낄 수 있다.
더 심각한 문제는 이런 분양 주택 위주의 보금자리주택 정책이 기존의 시장 질서를 흔들면서 여러 문제를 일으키고 있다는 데 있다. 이런 문제점을 하나하나 살펴보자.
보금자리 주택의 장점은 ‘싸다’는 것이다. 주택의 원가는 땅값과 건축비로 이뤄지는데, 건축비는 누가 짓건, 어느 곳에 짓건 비슷하다.
하지만 땅값은 지역에 따라 천차만별이다. 통상 수도권의 집값이 지방보다 비싼 이유는 상대적으로 비싼 땅값에 기인하는 것이다. 이런 측면에서 그린벨트 위에 싼 택지를 공급한다는 것은 곧 싼 주택을 공급한다는 것을 의미한다. 이렇듯 보금자리주택이 싸게 공급되면 될수록 기존 민간 건설사들이 공급하는 주택의 가격 경쟁력은 약해질 수밖에 없다.
이는 민간 건설 부문의 미분양 사태를 야기하거나, 분양 자체를 기피하게 만들어 결과적으로 공급 부족 사태가 벌어지게 된다. 아파트 건설 실적(허가 기준)을 보면 1990년부터 2007년까지 우리나라 건설 허가 아파트 수는 연평균 42만6333호에 이른다.
하지만 2008년부터 2010년까지의 기간 중 공급은 27만9108호로 예년의 65%밖에 되지 않는다. 분양가 상한제와 함께 보금자리주택이 주택 시장 전체의 공급 물량을 줄어들게 하는 주요 원인이 된 것이다.
이런 공급 부족 현상은 장기적으로 매매 시장뿐만 아니라 임대 시장에도 영향을 끼칠 수밖에 없다. 임대를 줄 물량이 부족하기 때문이다. 더구나 공공 부문 공급의 절반가량을 분양용 주택으로 공급하기 때문에 매매 시장의 안정화에는 기여할 수 있어도 임대 시장엔 오히려 물량 부족을 부채질한다는 문제점이 있다.
수요 측면에서 보면 대기 수요자를 지나치게 양산한다는 문제점이 있다. 얼마 전 ‘통큰 치킨’이라는 이름으로 대형 마트에서 기존 통닭 값의 절반 가격 이하로 통닭을 판매한 적이 있다.
이 저가 통닭이 나오자 인근 통닭집들에는 비상이 걸렸다. 수요가 급감했던 것이다. 겨우(?) 몇 천 원짜리 통닭도 이처럼 가격에 민감하게 반응하는데, 수억 원짜리 집이라면 말할 나위가 없는 것이다.
지금 당장 공급은 되지 않지만 언젠가는 보금자리주택에 당첨돼 싼값에 내 집을 마련할 수 있다는 기대감이 확산되면서 집을 사야 할 실수요자들 상당수가 대기 수요자로 바뀌었다.
주식 투자는 본인의 의사에 따라 사도 되고 사지 않아도 된다. 하지만 주택은 다르다. 집을 사지 않는다고 결정하는 순간 임차인(세입자)이 되어 누군가의 집에서 세를 살아야 한다. 매매 수요가 줄어드는 만큼 임대 수요가 늘어난다는 뜻이다.
분양 주택 위주의 보금자리주택 정책은 다주택자에게도 영향을 끼친다. 다주택자가 집을 여러 채 사는 이유는 무엇일까. ‘시세 차익’ 기대감 때문이다. 1가구 1주택자는 그 집에서 실거주하기 때문에 시세 차익이 없다고 해도 심리적 안정 등을 감안하면 굳이 손해라고 할 수는 없다.
하지만 다주택자는 투자의 목적으로 집을 보유하는 것이기 때문에 시세 차익을 거둘 수 없다면 집을 사려는 사람이 줄어들 수밖에 없다. 그나마 시세 차익이 없거나 적더라도 임대 수입이 크다면 다주택자는 투자용 집을 사려고 할 것이다.
하지만 한국의 임대료 수준은 국제적으로 보아도 낮은 수준이다. 이 때문에 우리나라에서 임대 사업을 하면 별 이익이 없다. 게다가 최근 일부 정치권에서 전월세 상한제 실시를 검토 중이라는 것을 감안하면, 아직까지는 임대 수입만 노리고 다주택자가 되는 것은 위험 요소가 많다. 결국 이런 시장의 판단이 다주택자 수를 줄이고 있다.
돈 있어도 집 안 사는 사람 늘어
그동안 다주택자는 주택 값을 올리는 투기꾼(?)으로 몰려 왔다. 주택 수가 절대적으로 부족하던 시기에 1가구 1주택자에게 돌아갈 주택을 선점해 가격을 올리는 주범으로 지목됐던 것이다. 하지만 이는 다주택자의 순기능을 무시하기 때문에 생기는 편견이다.
매매 시장에서는 다주택자가 1가구 1주택자의 경쟁자이지만, 임대 시장에서는 임대주택의 공급자라는 역할을 한다. 시장에 다주택자가 없고 1가구 1주택자나 무주택자만 있다면 전세 물건이 나올 수 없다.
다주택자들이 자신이 살 집 한 채를 제외하고 임대 시장에 주택을 공급하기 때문에 전세 시장이 존재하는 것이다. 결국 다주택자는 정부가 해야 할 임대주택 공급을 대신하고 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 주택이 부족하던 시대의 편견에 빠져 다주택자를 억제하는 정책을 펴고 있기 때문에 시장에서 전세 매물이 줄어들게 된 것이다.
이와 같이 보금자리 주택이 시장에 미치는 역작용을 알아봤다.
첫째, 보금자리주택이 분양 주택 위주로 운영되면서 과거보다 상대적으로 공공 임대주택 공급이 축소됐다는 점이다.
둘째, 민간 분양 주택의 공급 축소와 전세 공급자라고 할 수 있는 다주택자 수가 줄어들었기 때문에 민간 임대주택도 줄어들게 됐다.
셋째, 반면 집을 살 수 있는 계층이 대기 수요자가 되면서 기존의 임대 수요와 함께 전세난을 불러왔던 것이다.
결국 서민을 위한다고 만들어진 보금자리 정책이 전세대란이라는 형태로 부메랑이 되어 서민을 괴롭히고 있는 것이다. 문제는 전자의 서민과 후자의 서민이 같은 계층이 아니라는 것이다. 보금자리주택이라도 신청할 수 있는 전자는 그나마 상대적으로 나은 사람들이다.
분양을 받을 정도의 자기자본은 있기 때문이다. 만약 이런 정도의 자본이 형성되지 않은 계층에게 보금자리주택을 분양하는 것으로 기획됐다면 그야말로 ‘하우스 푸어’를 양산하는 꼴이 된다.
반면 분양받기에는 자산이나 소득이 부족해 임대주택에 살아야 하는 진짜 서민도 있다. 이들은 자신이 왜 전세난에 시달려야 되는지 모르고 전세대란의 피해를 고스란히 받고 있다.
한마디로 집을 분양받을 수 있는 능력을 지닌 차상위 서민을 위한 정책이 그런 능력도 갖추지 못한 진짜 서민의 삶을 짓누르고 있는 것이다. 보금자리주택 정책의 아이러니다.
결국 이런 문제를 잡기 위해서는 보금자리주택 정책에서 분양 주택 부분을 줄이고 임대주택 부분을 늘려야 한다. 또한 분양 주택도 시장에서 소화할 수 있을 만큼 속도를 조절하면서 공급하는 것이 보금자리의 역효과를 줄이면서 시장에서 안착할 수 있게 만드는 길이라고 할 수 있다.
마산원룸주택매매▶부동산[정보/노트]서민 위한 정책이 서민에겐... ☞수재블원룸주택매매[부동산정보/노트]정보제공
http://www.hankyung.com/landplus/news/landplus_bestinvest_view.php?id=_column_194_1&no=75
