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부동산 경매 잘하려면 ....
등기부등본에 없는 권리도 꼼꼼히 따져봐야
실제랑 서류가 다른경우 종종 현장확인 거친뒤 낙찰받아야
투자처를 찾지 못한 자금이 부동산 경매에 몰려 올 상반기(1~6월) 시장 규모가 약 7조원에 이르렀다고 한다.
그렇지만 남이 한다고 무작정 따라서 덤볐다가는 참담한 ‘실패’를 맛볼 수 있다.
부동산을 경매를 통해 구입한다는 것이 생각만큼 쉬운 일은 아니다. 경매기간이 길고 절차가 복잡하기 때문에 경우에 따라서는 예상치 못한 권리 관계로 인해 비싼 ‘수업료’를 지불할 수도 있다.
경매 물건을 잘 고르고, 권리분석을 통해 안전한 물건인지 여부를 따져보면서 명도계획과 자금계획을 세우는 데 철저한 주의를 기울여야 한다.
일반적으로 부동산의 가치는 미래의 수익성이 보장되어야 한다. 경매 물건도 예외는 아니다. 투자가치가 없는 경매 물건은 아무리 싸게 나왔다 해도 덥석 골라서는 안 된다. 경매로 나온 땅의 미래가치를 평가하기 위해서는 반드시 토지대장을 비롯해 토지 이용계획 확인원, 지적도 등을 확인해 미래의 수익가치를 따져봐야 한다.
경매 물건을 골랐으면 물건에 대한 철저한 권리 분석에 착수해야 한다. 권리 분석을 하기 위해서는 등기부등본에 나와 있는 권리 관계를 중심으로 근저당권 등 경매로 소멸되는 권리와 지상권 등 소멸되지 않는 권리를 구분해야 한다. 또 등기부등본에 나타나지 않는 권리 분석도 소홀함이 없어야 한다.
권리 분석이 끝난 물건에 대해서는 반드시 현장 확인을 거쳐야 한다. 경매 물건은 서류상의 내용과 실제 물건 내용이 다른 경우가 많기 때문이다. 현장 확인을 하지 못한 채 낙찰을 잘못 받으면 손해는 당연한 것이고, 다른 부동산으로 교체할 수도 없다.
낙찰자가 경매 물건을 가장 어렵게 생각하는 부분 중에 하나가 실질적으로 주택·토지 등을 넘겨받는 명도 문제다. 대금 납부를 마치면 낙찰자는 법률적으로 소유권을 취득하게 되지만, 전(前) 소유자나 임차인 등이 집을 비워주지 않으면 사용권, 수익권, 처분권 등을 행사할 수 없기 때문이다.
명도의 가장 좋은 방법은 전 소유자, 임차인 등과 협상을 하는 것이다. 만약 협상이 원만하게 해결되지 않을 때에는 곧바로 인도 명령을 신청해야 한다.
인도 명령은 대금 납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 하며, 만약 기일 이내에 신청을 하지 못한 경우에는 명도소송을 해야 한다. 이때 명도소송은 신속하게 진행해야 하며, 소송비용과 6개월 정도의 소송기간을 감안해야 한다.
마지막으로 주의해야 할 점은 경매 참가 전에 입찰 가격을 정하고, 여기에 따라 자금계획을 짜야 한다는 것이다. 입찰보증금의 10~20%만 있어도 쉽게 경매에 참가하여 낙찰 받을 수는 있다.
그러나 나머지 대금을 납부할 자금이 부족하다면 입찰 보증금을 떼일 수도 있다. 시중은행에서는 잔금 납부를 위한 경매 대출을 해주고 있는데, 은행마다 경매 대출에 대한 규정이 다르기 때문에 미리 대출 가능 금액을 확인해야 한다.
(고준석·신한은행 부동산재테크팀장 )/조선일보
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