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전원주택 / 행정절차 및 집짓기 / 완전한 순서
전원주택을 짓기위해서는 다음 사항을 꼼꼼히 숙지하실 필요가 있습니다.
개발업자들이 아닌바에는 집을 짓기 시작하다가 애를 먹는 경우가 많습니다.
한단계 한단계 별로 낭만적인 이야기는 없지만요.
아래 사항만 잘 숙지하셔서 진행하시면 전원주택 건설에서 땅의 형질 변경까지 부동산 재테크는 물론 꼼꼼한 우리집 짓기에 큰 도움이 될 것입니다.
전원주택 어떻게 지을 수 있나?
1. 택지구입 시 확인사항
땅을 크게
▲도시
▲농지
▲자연환경보전지역 등으로 구분하고, 여기에
▲준도시
▲준농림을 합하여 다섯 가지 지역으로 구분한다.
이들 땅들은 그들 나름대로 정해진 속성에 따라 개발되어야 하고 다른 용도로
이용될 때는 까다로운 허가 절차를 거쳐야 한다. 그렇지 않을 때는 제재를 받게된다.
예를 들어 농민이 아닌 도시인이 농지를 소유하려고 하면 법적 제재가 따른다.
즉 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람이 소유해야 하기 때문에 도시인은
농지취득 증명을 받아야 한다.
해당 면의 농지위원 2명이 농사를 지을 사람이라는 것을 확인 해주고 일년에 30일 이상 농사을 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 해야농지취득증명서를 발급 받을 수 있다.
토지거래허가 구역에서는 도시인이 농지 303평(1,000㎡)이상, 임야 606평(2천㎡)이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다.
신고구역에서는 농지 1,515평(5천㎡), 임야 3,030평(1만 ㎡)이상을 취득할 경우 해당 관청에 신고를 해야한다.
지적법 상 땅들은 한 필지마다 각각의 지목을 갖고 있다.
지목은 그 땅의 용도인데 예를 들어 대지라 하면 건축물의 부지이고 학교용지라면 학교와 부족시설용 토지로 쓰인다는 뜻이다. 그 종류는 모두 24가지다.
집을 짓거나 건축을 하려고 할 때 지목이 '대'로 되어 있어야 쉽다. 그나 다른 지목으로 되어 있다고 하여 집을 못 짓는 것은 아니다. 해당 시, 구청에 지목변경을 신청하여 허가를 받으면 지목을 변경할 수 있다.
앞서 설명한 도시지역이나 농림지역 등을 다른 지역으로 바꾸기는 매우 어렵지만 지목은 특수한 경우를 제외하고는 변경이 비교적 쉽다.
그래서 전원주택을 지을 때, 대지를 구할 수 없는 경우 준농림지역의 전이나 답, 임야 등을 변경하여 집을 짓는다. 준농림지역의 전은 답보다 전용하기가 쉽다.
식량문제로 농지에 대한 규제가 강화되고 있으므로 앞으로 특히 준농림임야가 유망하다고 본다.
그 땅에 대해서 제대로 알기 위해서는 각종 서류를 직접 확인해 보는 것이 좋다. 반드시확인해야 할 서류는 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등이다.
서류를 확인하고 의심나는 사항이 있으면 관계공무원이나 부동산 전문가 등과 상담을 해야 한다.
서류상 문제가 없는 땅이라도 현장을 가보고 직접 눈으로 확인해 보아야 실수가 없다.
토지의 용도확인
국토이용확인
국토이용항목은 용도지역과 용도지구. 개박계획 등의 수립여부로 나누어져 있고
용도지역은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경 보전지역으로 나누어진다.
전원주택을 지을 수있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 해당되어야 한다. 농림지는 농민들이 농사를 지으면서 전원주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택과 카폐, 음식점 등을 지을 수 있다. 만약 자연환경 보전지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데는 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.
도시계획확인
도시계획항목은 용도지역, 용도지구, 도시계획시설, 도시개발사업구역,
도시계획입안사항 등 토지이용계획 확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다. 대부분 전원주택지의 적당한 땅과는 거의 관계가 없는 내용들이 많다. 그러나 구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 고려해 보아야 한다.
군사시설
군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 준다.
이것에 해당되는 토지는 전원주택 짓는데 애로사항이 많다. 그러나 군사시설 보호구역이라 하여 모두 건축을 할 수없는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.
농지
농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 농사를 지을 생각을 갖고 있지
않다면 이곳에서 해당 없음이란 판정을 받아야 전원주택을 짓는데 문제가 없다.
산림
보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다.
전원주택을 짓는데 문제가 없으면 해당 없음 판정을 받아야 한다.
보전임지란 개발이 거의 불가능하다.
자연공원
공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는
해당없음 판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분 이고 이런 곳은 건축이 거의 불가능하다.
수도
상수도 보호구역과 수질보전 대책 특별지역을 확인할 수 있다.
말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군 여주군 가평군 남양주시 이천시 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 규제가 많다.
특히 상수원보호구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다.
이를 지역은 수질보전특별대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데 1권역과
2권역이 있다. 1권역에서는 한 개 필지당 242평(800㎡)이상을 지을 수 없다.
다시 말해 한 필지가 만평이든 천평이든 242평 밖에 집을 지을 수 없다는 이야기다.
2권역에서는 242평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.
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