나쁜 뉴스는 투자에 절호의 기회다
부정적이고 비관적인 경제 뉴스로 가득했던 2011년 한해를 부자노트 독자님들은 어떻게 마무리하고 계시나요? 저는 깊은 산속에 들어가 한해를 정리할 생각입니다.
이번 주 닥터아파트 오윤섭의 부자노트에서는 나쁜 뉴스에서 왜 투자 기회를 잡아야 하는지를 설명하겠습니다.
로버트 기요사키는 ‘인기 없는 것에 투자하기’라는 칼럼에서 다음과 같이 말했습니다.
“성공한 투자자 역시 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 좋은 뉴스가 아닌 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래건을 찾아 돌아 다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다. <중략>
성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고, 활력차고, 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 더 많이 들을수록, 더 행복해진다. 나에게는, 호경기든지 불경기이든지 행복해지고 부자가 되는 것이 삶을 사는 훌륭한 방법인 것이다.”
2008년 10~12월 신문에 실린 뉴스들
아래는 2009년 1월 강남권 재건축 가격이 반등하기 직전 2008년 10월부터 12월까지 신문에 실린 기사들입니다. 우리가 역사를 잊지 말고 배우는 것은 그것이 현재와 미래에 영향을 미치기 때문일 것입니다. 투자자에겐 똑같은 실수를 반복하지 않기 위해서일 것입니다.
-서울 재건축 5년 만에 최대 폭락(한국경제, 2008년 10월 24일)
정부가 부동산경기 회복을 위해 갖가지 시장안정대책을 내놓았지만 시장반응은 냉담하기만 하다.
-재건축 아파트 혹시나 했는데…(서울경제, 2008년 11월 20일)
정부의 11ㆍ3대책 이후 단지별로 최대 1억원 이상 올랐던 재건축 아파트 가격이 다시 속절없이 떨어지고 있다.
-한달새 서울 아파트값 11조원 증발(매일경제, 2008년 12월 4일)
재건축 규제와 전매제한을 대폭 완화한 `11.3대책`이 나왔음에도 불구하고 서울 아파트 값이 가파르게 떨어지고 있는 것으로 나타났다.
-강남구 재건축 3.3㎡당 4천만원 무너졌다(파이낸셜뉴스, 2008년 12월 6일)
서울 강남구 일대의 재건축 대상 아파트의 3.3㎡당 평균 시세가 4000만원 아래로 떨어졌다. 강남구의 재건축 대상 아파트값이 3.3㎡당 4000만원 아래로 내려간 것은 2006년 4월 이후 2년 7개월 만에 처음이다.
위 기사는 샘플에 불과하고 10월부터 12월 중순까지 수백건의 비관적이고 부정적인 전망을 하는 재건축 기사들이 쏟아졌습니다. 이러다 2008년 12월말에 갑자기 ‘재건축 아파트값 하락세 멈춰’라는 기사가 나오면서 강남권 재건축 가격은 반등세로 돌아섰습니다.
이로부터 3년이 흘러 2011년 12월 현재 최근 3개월간 어떤 재건축 기사들이 나왔는지 들여다보세요. 그리고 이를 어떻게 분석하고 판단할지 생각해보시기 바랍니다.
차가운 머리가 없다면 차라리 뉴스를 멀리하라
2008년 하반기는 그해 9월 리먼브러더스 파산으로 미국 서브프라임 사태로 비롯된 미국발 금융위기가 절정에 달한 시기였습니다.
그리고 3년이 흐른 2011년 하반기는 그리스 등 유럽발 금융위기가 고조된 시기였습니다.
역사를 통해 우리는 비관론이 팽배하다 지나고 나면 비관론이 팽배한 바로 그 시기가 투자하는데 절호의 기회였다는 것을 알게 됩니다.
평범한 투자자들은 비관론이 팽배할 때는 누구도 사지 않으니까 사지 않고 기다리다 비관론이 사그라들고 낙관론이 꿈틀대 가격이 오르면 또 오른다는 이유로 역시 지켜보기만 할뿐입니다.
이 때문에 나쁜 뉴스에 자신만의 투자 원칙을 고수하는 평정심(平定心)을 유지할 수 없다면 차라리 뉴스를 멀리하세요. 뉴스를 보고 따라해 투자해서 성공했다는 사람은 들어본 적이 없습니다. 주변을 보더라도 지금 재건축 아파트를 살 생각을 하는 사람이 없는 시기, 즉 나쁜 뉴스로 도배되는 시기에 투자해 성공하더군요.
주식이든 부동산이든 투자는 심리 게임이며 시간 싸움입니다. 나쁜 뉴스가 쏟아져도 흔들리지 않는 마음이 중요합니다. 부동산을 사고 1년도 안돼 팔 생각을 한다면 아직 투자할 준비가 돼있지 않은 것입니다. 투자에서 명백한 실수를 하지 않았다면 최소한 3년간 보유할 수 있는 힘(인내력 자제심)을 키워야 합니다.
필립 피셔는 책 ‘나의 투자철학’에서 “투자 세계에서 가장 큰 이익은 금융시장을 아는 대부분의 사람들이 이쪽으로 갈 때 혼자만 정확히 올바른 길을 찾아 저쪽으로 가는 사람에게 주어진다. 그러나 투자에 관한 일반적인 흐름에서 벗어나 이와 반대방향으로 갈 때는 반드시 자신의 판단이 정확하다는 확신, 또 확신이 있어야 한다.”고 했습니다.
또 짐 로저스는 “열심히 공부하고 부단히 배우라. 준비된 자에게는 반드시 행운이 따른다.”고 말했습니다.
2011년 12월 현재 투자 기회를 잡을 때입니다. 그리고 기회를 잡으려면 준비를 해야 합니다. 짐 로저스의 말처럼 최대의 수익이라는 행운은 준비된 자에게 자연스럽게 따라오는 것입니다. 산속 계곡물이 왜 찬란한 봄을 앞둔 2월말 3월초에 가장 차가울까요?
3대 변수로 2012년 주택시장을 엿보다
2011년 마지막 달인 12월도 속절없이 흐르고 있습니다. 하지만 주택시장은 갈수록 불확실해지고 있구요. 국내외 전문가들의 여러 가지 말말들을 들으면 시장의 앞날을 예측하긴 더욱 힘들고 혼란스럽기만 합니다.
이번 주 닥터아파트 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 새해를 앞두고 주택시장에서 존재하는 여러 가지 변수들을 3대 변수로 압축해 정리해봅니다.
변수1: 12.7대책으로 부자들은 움직일까?
부자노트 칼럼을 쓰고 있는 지금 MB정부는 올들어서만 여섯 번째 규제완화책인 12.7대책을 발표했습니다. 박원순 서울시장의 반시장 재건축 정책(?)을 의식한 듯 강남 재건축을 살리는데 올인했더군요. 거래 활성화를 위해 강남 3구 투기과열지구를 해제해 조합원분이나 일반분양분 분양권 전매를 완화했습니다. 또 다주택자 양도소득세 중과세를 폐지했고 재건축 초과이익 부담금 부과도 2년간 중지하기로 했구요.
강남 재건축 규제가 대폭 완화됨에 따라 부자들의 움직임이 주목됩니다. 부자들이 움직이면 중산층이 움직이고, 중산층이 움직이면 서민들이 뒤따라 움직이니까요.
현금 보유를 늘리며 시장을 관망하는 부자들이 과연 이번 12.7대책으로 움직일까요? 이번 대책만으로 강남 재건축 가격이 오르진 않겠지만 부자들간의 사고 팔고 즉 거래는 점차 늘어날 것입니다. 거래를 통해 옥석가리기도 진행될 것입니다. 재건축 사업속도가 늦고 기대수익이 낮은 ‘돌’은 가격이 하락하고 사업속도가 빠르고 내재가치가 높은 ‘구슬’은 희소가치로 가격이 오르겠지요.
한편 내년 4월 총선과 12월 대선 전후로 분양가 상한제 폐지, 대출규제 완화 등 추가 완화책이 나올 가능성이 높은 만큼 2012년 재건축 시장은 오르든 내리든 현재보다 더욱 많이 움직일 것입니다.
변수2: 입주물량 감소가 집값을 끌어올릴까?
내년 1, 2월 즉 봄 이사철 성수기에 전셋값이 주택시장 분위기를 좌우할 것입니다. 2009년부터 3년간 반복된 전세난이 2012년에도 재연될까요?
2012년은 아파트 입주물량이 10년만에 최저입니다. 이는 중산층 이상 내집마련 유효수요자에게 대기수요에서 실수요로 전환케 하는 동력이 될 것입니다.
2006년까지 20만가구를 넘은 분양실적(아파트 주상복합)이 2007년 19만2천가구로 하락했고 2008년에는 12만가구로 떨어졌습니다. 2010년에는 10만6천가구로 급감했습니다. 이는 2~3년 뒤 고스란히 입주물량 감소로 이어져 결국 2012년에 10년만에 최저를 기록했습니다. 입주물량 감소세는 수도권을 중심으로 최소한 2014년까지 계속될 것입니다.
따라서 2012년에도 봄 이사철을 맞아 전세난이 재연될 가능성이 높습니다. 특히 전셋값이 두자릿수 상승한 2010년에 계약한 세입자가 2012년에 재계약이 다가오는 시점에서 엑소더스(지역으론 서울에서 인천 경기 등으로, 주택종류론 아파트에서 다세대 도시형 생활주택 등으로 이주)냐 내집마련이냐를 놓고 고심할 것입니다.
가계부채가 많고 실질소득감소로 주택 구매력이 떨어진데다 유럽발 경제위기 등 악재가 계속되고 있지만 결국 내집마련 수요는 내년 하반기부터 본격적으로 늘어날 것으로 예상합니다.
변수3: 인플레이션, 경제성장률,금리는 어떻게 될까?
인플레이션이란 물가가 올라 화폐 가치가 떨어지는 것입니다. 통상적으로 화폐 가치가 떨어지면 부동산 등 자산시장으로 돈이 몰려 주택 가격이 오르는 게 정상입니다. 하지만 미국에 이은 유럽발 경제위기로 경기에 대한 불확실성이 높아지면서 주택 가격은 2007년 이후(특히 수도권) 소폭이지만 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 부산 등 지방 대도시는 2년 연속 상승세지만 말입니다.
노무라금융투자는 한국 인플레이션이 올해 4%에서 내년에 3.3%로 느그러질 것으로 전망하고 있습니다. 경제성장률은 올해(3.5%)보다도 낮은 3%로, 정책금리는 두차례 인하를 통해 현 3.25%에서 2.75%로 낮아질 것으로 내다봤습니다.
지난 4년간 꾸준히 하락한 집값은 2012년에 최소한 경제성장률만큼 오르지 않을까 예상해봅니다. 지역별 평형별 양극화가 심하겠지만 말입니다. 지난 2년간 가격이 내릴 만큼 내렸다는 가격 상승 기대심리와 인플레로 가격이 오른 지방이 내년 약세장을 보인다면 수도권은 규제완화, 전세난, 금리인하 등 지난 4년간 누적적 효과로 인해 내집마련 수요가 늘어나면서 강세장으로 돌아설 것으로 봅니다.
2012년 부자들이 움직이고 전세난이 재연되고 또 금리가 인하될 경우 내집마련 유효수요자인 전셋값 2억원 이상 세입자들이 내년 재계약을 앞두고 어떤 선택을 할지? 지켜보는 것도 흥미로울 것입니다.
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