초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다.
그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능한 일이다. 즉 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법 등이다. 세입자 유입과 건물만 입찰하는 등 몇 가지 적은 금액으로 경매에 참여하는 법을 알아보자.
세입자 유입 물건
살고 있는 집이 경매에 부쳐진 경우 세입자 본인이 경매과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰 받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는 데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다.
임차인은 대항력이 있어 여러 번 유찰돼 최저가가 전세금 정도까지 내려가기도 한다. 이 때 세입자가 전세금 상계처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금만으로 살고 있는 집을 낙찰 받는 것이다.
통상 제3자가 낙찰 받으면 대항력이 있는 전세입자의 전세보증금을 물어줘야 하기 때문에 낙찰이 쉽게 이루어 지지 않으며 기존 세입자의 전세금 정도에서 낙찰되기 일쑤다.
이럴 때 세입자는 받아나갈 보증금 대신해 낙찰 받은 후 받을 전세금으로 상계처리를 하면 살고 있는 집의 주인이 됨과 동시에 유찰된 만큼 값싼 주택을 매입한 격이 된다. 기존 전세금으로 내 집을 값싸게 장만하고 이사를 가지 않아도 돼 일석이조다.
건물만 입찰 물건
아파트와 다세대, 상가와 같이 대지지분과 건물이 함께 있는 집합건물에서 대지권이 빠진 상태에서 건물 한쪽만 입찰에 부쳐지는 경우가 발생한다. 대지권이 없는 아파트인 경우 공동주택은 주택을 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기되어 건물만 입찰되는 경우다.
이럴 경우 우선 아파트(건물분)만 입찰해 낙찰 받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다.
대지권이 빠진 상태에서 건물분만 입찰돼 낙찰 될 경우 토지가 없어도 전세를 놓거나 살기에 불편이 없어 건물을 사용·수익하는 데는 이상이 없다. 전세금 정도의 적은 투자금으로 내 집 장만과 함께 값싸게 낙찰 받아 임대수익을 얻을 수 있다.
다만 낙찰 부동산을 매도할 경우 대지권을 나중에 추가 매입하면 온전한 소유권을 취득하게 된다. 건물만 입찰하는 물건의 경우 초기 자금이 적게 들뿐 더러 값싸게 낙찰 되는 게 통례이다.
임대차 문제는 세입자 탐문부터
부동산 경매에서 가장 신경 쓰이는 부분이 세입자 문제이다. 세입자가 한 두 세대 정도 살고 있으면 아무래도 이사비도 조금씩은 챙겨줘야 한다. 또 체납관리비와 등 공과금도 낙찰자가 최종적으로 정리해야 한다. 싸게 낙찰 받았다는 점 때문에 세입자들의 고충과 고민도 들어줘야 할 때도 있다.
경매물건의 세입자 처리 문제는 낙찰 받은 부동산의 가장 마지막에 마무리하는 아주 중요한 과정인 셈이다. 세입자 없이 직접 채무자가 살고 있다면 그런 수고를 덜어주어 여러모로 편하지만 대체로 경매 부동산에는 임차인이 거주해 낙찰 후 속을 썩이는 경우도 왕왕 발생하기 때문에 입찰 전 꼼꼼한 탐문을 필수 체크사항이다.
초보 경매 투자자가 간과하기 쉬운 경매 부동산의 임대차 관련 문제와 경매 낙찰 시 문제가 되는 임대차 문제의 몇 가지를 알아보고 대처방법을 찾아보자.
특수주소 변경이란 공동주택 세입자는 주민등록상 주소 ․ 지번과 함께 동․호수 표시(예: ○○빌라 ○동 ○호)가 기재돼 있어야 하나 지번만 기재돼 있는 경우 주택 세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.
나중에 이를 바로잡아 등기부 상의 주소와 세입자의 주소를 정정하는 것을 특수주소 변경이라 한다. 공무원의 착오로 주소가 바로잡아질 경우 종전 전입일을 대항력 일자로 보고, 세입자의 실수로 주소를 고쳤을 경우에는 주소를 고친 날에 세입자의 전입일로 보게 된다.
세대합가란 한 세대의 가족이 분리되어 있다가 다시 합쳐지는 것을 말한다. 주택의 점유와 주민등록이라는 요건은 대항력 취득 시에만 족한 것이 아니고 계속 존속하고 있어야 한다. 따라서 중간에 임차인이 주민등록을 옮긴 경우는 원상회복한 시점부터 다시 대항력을 취득한다.
다만 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우는 대항력을 잃지 않는다. 따라서 주민등록을 확인할 경우 일시적으로 임차인만 주민등록을 옮기고 처와 가족은 임차주택에 계속 거주하고 있는 경우에는 대항력이 지속된다. ‘세대합가’란 말이 나오면 주민등록 초본을 확인해 세대원 중 가장 먼저 전입한 날짜를 기준해 세입자 분석을 해야 한다.
체납관리비는 전 소유주나 세입자가 사용하다 밀린 아파트(빌라, 공장 등) 관리비 유무를 입찰 전에 미리 확인해야 한다. 보통 몇 백에서부터 많으면 몇 천 만원까지 밀린 경우도 있다. 대법원 판례에서는 ‘아파트의 전 입주자가 체납한 관리비 중 공용부분에 대한 것은 낙찰자가 납부할 의무가 있다’고 판시했다.
즉 전용부분을 제외하고 공용부분만 체납관리비를 납부하면 된다. 따라서 체납관리비가 존재하는 부동산에 입찰할 경우에는 체납관리비의 금액을 미리 고려해 입찰가격을 정해야 한다. 입찰 전 관리사무소를 방문하거나 관리사무소 직원과 전화 통화를 해 입찰 직전까지 관리비가 얼마나 연체됐는지를 파악한 후에 입찰해야 한다.
위장 임차인은 경매서류를 잘 보면 쉽게 가려낼 수 있다. 경매개시결정일 2~3개월 전 전입한 경우에는 집이 경매로 넘어간 사실을 알고도 입주한 경우다. 또 집주인 가족 또는 친인척 관계이거나 보증금 액수가 일률적으로 최우선 변제금액 범위라면 가짜일 가능성이 크다. 가짜 임차인이라도 괜히 긁어 부스럼을 낼 필요는 없다. 명도저항과 입주지연을 시키며 추가비용을 내야하는 경우가 아니면 위장임차인이 많아도 낙찰자는 입찰해도 무방하다.
큰 돈 없이 부동산 사들이는 법
적은 돈으로 부동산을 사들이는 방법에 대해 의구심을 갖는 사람들이 많을 것이다. 남을 속여서(기망) 재물의 교부를 얻는 ‘사기’가 아닌 한 어떻게 제 값 안 치르고 부동산을 값싸게 사들일까 하고 의심을 품는 건 당연한 일이다. 그러나 시세보다 현저하게 저렴하게 부동산을 매입하거나, 계약금만으로 또는 돈 한 푼(?) 들이지 않고도 부동산을 구입하는 합법적인 방법은 얼마든지 있고 또 충분히 가능한 일이다.
결론부터 말하면 틈새 부동산 거래기법을 이용하는 것이다. 그동안 부동산 거래현장에서 고수들이 다년간 관례처럼 이용해온 방식들이다. 예를 들어 채권‧채무와 경매, 빈껍데기 부동산의 권리를 인수한 다음 수익을 내고 되파는 방법 등이다. 이런 거래관행은 여러 개의 사례를 들어 소개할 수 있을 정도다. 다만 이런 사례들은 어느 정도 변칙 거래방법이 동원되거나 가끔 잘못 알려져 오해의 소지가 있어 편법 거래기법으로 알려지기도 한다.
채권 ‧ 채무를 활용한 부동산 투자
부동산을 사는 사람이 매물로 나온 목적물에 관한 기존 부동산 소유자의 채무금액 전체를 안고 소유권을 인수하는 방법이다. 전 소유자의 대출금 모두를 승계하는 대신 잔금을 지불하지 않는다는 조건으로 계약을 맺고 부동산을 사들이기 때문에 돈이 전혀 들어가지 않는다. 이런 거래방식이 가능한 이유는 투자목적으로 샀거나 수익이 나오지 않는 부동산의 대출 원금과 이자 부담을 벗기 위해 다른 사람에게 소유권을 넘기는 경우이다.
최근에 나온 ‘채무인수’ 조건 급매물의 사례이다. 지방광역시에 소재한 2,314㎡의 임야를 소유한 K씨는 산을 대지로 바꿔 빌라를 지을 요량으로 2007년 이 땅을 사들였다. 시세 4억5000만원 상당의 땅이지만 추가자금이 없어 1년 전 제2금융권에서 2억4000만원의 대출을 받았다. 거래 침체기인데다 분양 사업에 자신이 없어 급매물로 내놨지만 팔리지도 않고 이자 부담이 커지자 K씨는 융자금만 인수한 채 소유권을 인수할 사람을 찾고 있다.
채무자의 부동산을 채권자가 직접 인수하거나 경매에서 직접 낙찰 받아가는 사례도 늘어나고 있다. 부동산을 담보로 잡고 채무자에게 돈을 빌려줬지만 채무자가 파산해 경매에 부쳐진 경우 채권자가 경매과정에서 직접 유입하는 것이다. 실제 채무금보다 채권최고액이 훨씬 많아 다른 경쟁자보다 유리하기 때문에 직접 유입 받을 가능성이 높다. 최근에는 채무부담 등 때문에 채권자에게 소유권을 직접 넘겨주는 사례도 늘고 있다.
경매‧공매를 통해 부동산 인수하기
전세 든 집이 경매‧공매에 부쳐진 경우 임차인이 직접 낙찰 받으면 큰 돈 들이지 않고도 살던 집을 살 수 있다. 임차인이 최초저당보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는 데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 최저가가 전세금 정도까지 내려간다. 이 때 세입자는 전세금 상계처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금으로 낙찰 받는 것이다. 전세금으로 집을 장만하고 이사를 가지 않아 일석이조다.
반대로 투자자가 대항력 있는 임차인의 돈을 물어주고 싸게 낙찰 받는 전략이다. 예를 들어 경매에 부쳐진 주택의 임차인이 말소기준등기보다 앞서서 전입신고를 마치고 살고 있으나 법원에 배당요구를 하지 않았으면 매수인이 전세금을 물어줘야 한다. 인수금이 커서 여러 번 유찰돼 낙찰가는 낮아지게 된다. 임차인이 계약기간 만료일에 보증금 반환을 요구하면 전세금을 돌려줘야 하지만 적은 초기자금으로 값싸게 부동산을 매수할 수 있다.
사정이 딱한 다급한 부동산을 가치에 비해 아주 값싸게 또는 계약금만 치르고 소유권을 인수해오는 방법도 있다. 통상 경매 등 강제집행에 부쳐진 부동산은 시장에 나오기 전 전소유자가 초급매물로라도 처리하기 위해 다양한 매도전략을 세운다. 그러나 막상 경매가 진행되면 집주인은 팔기 위한 노력을 포기하기 일쑤다. 일반 거래가 사실 상 불가능한 매물이 된 시점에는 채무인수 조건으로 경매가 이하의 가격 정도에서 거래가 이루어진다.
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