'압류재산‘ 주거용 투자 시 값싸게 낙찰
공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의 경우 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 또 임차인의 문제나 소유권 이전의 책임을 공사가 도맡기 때문에 시간이 오래 걸리는 명도소송에 대한 염려도 없다.
투자자의 자금계획에 맞게 부동산을 고를 수도 있다. 할부구입이 가능하기 때문이다. 유입자산은 1개월에서 길게는 3년까지 분할로 구입할 수 있고, 계약체결 후 구입자의 사정으로 계약기간의 변경을 요구할 때는 5년까지 연장이 가능하다. 수탁재산은 1개월에서 5년까지 분할로 구입할 수 있다. 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다는 장점이 있다.
'유입자산'은 금융기관의 구조개선, 자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수요자들에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는 경우도 흔하다. 특히 집 비우기(명도)를 공사에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없다.
'수탁재산'은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는 데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하며 권리관계가 깨끗한 편이다. 명도관계도 금융기관이 알아서 해준다.
매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다. 금융기관의 승낙이 있을 경우 점유사용료를 납부할 경우 대금을 다 내기 전에 부동산을 점유해 사용할 수도 있어 조건이 좋은 공매물건이다.
'국유재산'은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울·수도권의 경우 1억 원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다.
주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다. 연간 사용료가 많으면 할부납부가 가능하고 일부 수의계약 물건은 연간 사용료의 10%와 함께 신청서만 제출하면 된다.
'압류재산'은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다.
통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.
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경매의 특수권리를 해결하는 법
등기부 외 권리관계는 현장 확인
분묘기지권은 묘지와 관련한 권리로서 ‘지상권과 비슷한 관습상의 물건’을 분묘기지권이라 한다. 임야 등 토지에 묘지가 있다면 낙찰자가 임의대로 이장할 수 없다. 입찰을 결정하기 전 토지 전체를 샅샅이 살펴보고 묘지가 있다면 입찰을 자제해야 한다. 묘지가 있는지를 알아내려면 산에 풀이 우거진 여름이나 봄보다는 가을이나 겨울에 봐야 확실하게 알아낼 수 있다.
법정지상권은 토지 위에 건물이 있으나 토지만 입찰에 부쳐져 낙찰될 경우 건물 소유자에게 토지사용의 권리를 법으로 확보해주는 권리를 말한다. 민법 제366조에 의해 토지와 건물이 동일인에게 귀속하는 경우 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때 법정지상권이 성립된다고 규정하고 있다.
따라서 응찰자는 토지 위에 건물과 수목이 있는 토지가 건물이나 수목은 매각에서 제외되고 토지만 입찰에 부쳐진다면 입찰 참여에 신중해야 한다. 건물이나 수목 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리는 등기부등본 ‘을구’에 표기된다. 또 경매정보지 상 ‘법정지상권 성립여지 있음’으로 표기돼 있으면 주의해 분석해야 한다.
유치권은 경매에 부쳐진 부동산에서 발생한 건축공사비 ․ 개량수리비, 세입자의 집수리비 ․ 시설비 등 물건에 대해 채권이 있는 경우 경매 낙찰자에게 그 비용을 변제받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권에 대한 권리신고가 있어 매각물건명세서 상에 ‘유치권 있음’, ‘유치권 성립여지 있음’이라고 표기되어 있다면 입찰을 자제해야 한다.
유치권은 법원의 매각서류에도 나타나지 않는 경우가 많아 신축건물, 최근 개보수를 마친 부동산은 유치권 여부를 반드시 확인해야 한다. 경매실무에서 유치권 성립여부는 소송을 통해서만 가려지기 때문에 증거가 명백하지 않다면 섣불리 입찰했다가 낭패를 볼 수 있어 투자자의 주의가 필요하다.
입찰하지 말아야 할 경매의 불량식품?
대표적인 위험한 경매물건들..
불량식품이 더 맛있어 보이는 게 보편적인 사람 심리다. 경매 물건 중에 여러 번 유찰돼 값싸 보이는 물건의 대부분은 낙찰 받으면 배탈 나서 후회할 경매의 불량식품이다. 이런 물건을 낙찰 받으면 바로 실패한 경매 투자자가 된다.
아예 관심을 가져서는 안 되는 물건들이다. 불량식품 경매물건은 과감하게 포기할 줄 알아야한다. 싼 맛에 괜히 과욕을 냈다가 거액의 보증금을 날릴 수 있기 때문이다. 경매 권리분석 시 치유가 불가능한 하자 있는 경매물건의 유형에 대해 알아보자.
선순위 처분금지 가처분이 있어 재경매에 부쳐진 20% 물건은 낙찰로 인해 소멸되지 않는 물건이다. 가처분 등기가 설정된 이유는 채무자의 소유권이전, 저당 전세권설정 임차권설정 양도 증여 교환등 기타 일체의 처분행위를 금지하도록 하고 선순위가처분권자의 동의 없이 체결한 계약은 무효를 주장하는 물건이다. 가처분권자가 법원에 본안소송을 제기해 승소하면 가처분권리 설정 이후 모든 처분행위 원칙 무효가 되기 때문에 위험하다.
선순위 가등기는 말소 안 되는 권리이다. 소유권 이전청구 가등기는 본등기 요건이 갖추어져 있지 못한 경우 장래의 본등기에 대비해 미리 순위를 보존하기 위해 행하는 예비등기로써 가등기권자가 가등기에 기해 본등기를 신청하면 법원은 가등기권자에게 소유권을 일방적으로 이전해 준다. 다만 가등기가 배당요구 종기일 이전에 배당요구를 했다면 ‘담보 가등기’로써 낙찰 후 소멸하는 권리다. 소유권 이전청구 가등기인지 담보 가등기인지를 확인하고 법원의 주의사항에 ‘낙찰로도 말소 안 되는 선순위 소유권이전청구보전가등기 있음’이라고 표기돼 있다면 입찰하지 말아야 한다.
선순위 지상권 있는 물건은 말소되지 않으므로 입찰해서는 안 된다. ‘지상권’은 타인 소유의 토지에 건물이나 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 등기한 것이다. 지상권이 최선순위로 말소되지 않은 경우는 지상권이 설정되고 그 다음에 말소권리, 다음에 압류가 설정되고 경매신청등기가 설정된 경우이다. 다만 1순위 저당권자가 설정한 지상권(담보가치 훼손 방지위해)인 경우 채권을 모두 만족하면 추가로 말소하는데 동의해준다. 말소여부를 사전에 확인하고 입찰 여부를 결정해야 한다.
유치권 성립여지 있는 물건도 신중을 기해 입찰하거나 아예 포기하는 것이 바람직하다. 유치권이 신고 되거나 성립여지가 있을 때 중요한 것은 진정한 유치권이 있는지 여부다. 유치권은 등기부 상의 권리가 아닌 채무자뿐 아니라 그 물건의 양수인, 낙찰자 등 모든 이에게 주장할 수 있는 권리여서다. 입찰 전 유치권자를 탐문해보면 주장하는 채권의 실체와 진위여부, 해결 여부 등을 어느 정도 파악할 수 있어 유치권 해결에 도움이 된다. 낙찰 후라면 일단 대화를 통해 해결을 시도하고 대화화로 해결되지 않으면 별도의 소송을 통해 해결해야 한다.
예고등기있는 경매물건도 설정 순위에 상관없이 경매 결과로 말소되지 않는 권리이다. 소유권 이전에 관한 소송이 진행되는 예고등기는 아무런 법적효력이 없는 일종 경고적 의미이지만 원인소송이 완료될 때까지 말소되지 않는 권리여서 낙찰 후 문제의 될 여지가 농후하다.
꺼림칙한 경매물건은 입찰하지 마라
특수물건은 연구한 후 치유하고 입찰
경매 투자를 ‘검의 양날’이라고도 한다. 경매 투자경험이 없는 초보자들은 고개가 갸우뚱하다. 투자가치 있는 부동산을 싸게 사는 경매가 왜 검의 양날일까? 좋은 부동산을 싸게 사는데…. 그러나 그 말이 사실 정확히 맞는 말이다.
검(劍)은 도(刀)와 달리 두 날이 서있다. 한 날로는 정말 값싼 부동산을 잡는 도구로 사용하지만 까딱 잘못 휘둘렀다면 한 날로 나를 베어 다치게 할 수도 있는 게 경매투자인 것이다. 권리분석을 할 때는 먼저 경매의 썩은 부분을 도려낼 수 있거나 충분히 이를 감지하고 해결할 수 있을 때 입찰해야 하는 게 기본이다. 경매의 썩은 부동산은 어떻게 도려내야 할까?
경매 투자를 하는 이유는 높은 수익률 때문이다. 일반 매매부동산과 달리 고수익이 경매투자의 가장 큰 즐거움이다. 그러나 경매의 낙찰 사례를 들여다보면 알겠지만 그리 녹록치 않은 게 현실이다. ‘경매 대중화’로 인해 권리관계가 깨끗하고 손쉬운 물건은 낙찰가율이 80%대를 보인다. 너도나도 입찰에 참여해 남는 것이 없는 경매시장이 된 것이다.
고수익 물건을 잡으려면 경매 특수물건에 대해 연구하고 해결해보려는 노력이 필요하며 이런 물건을 낙찰 받아야 저가매입의 즐거움을 누릴 수 있다. 특수물건은 통상 초보자가 입찰하기를 꺼리는 물건을 말한다.
법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 예고등기 등 썩은 사과 경매물건인 것이다. 이런 물건을 잡으려면 우선 정확하게 경매대상 물건이 어떤 하자를 안고 경매에 나왔으며 어떤 문제를 해결하고 낙찰 받아야 하는지를 꼼꼼히 분석하고 연구해야 한다.
우선 ‘특별매각조건’ 있는 경매물건에 관심을 가질 필요가 있다. 경매 사건에서 법원은 주의사항 란에 이런 내용을 표기한다. 예를 들어 ‘유치권 성립여지 있음’ 등으로 표기한다. 법원은 낙찰로 인해 발생되었거나 법정매각조건과 다르게 적용할 경우 특별히 법원에서 표기하는 물건으로 낙찰자를 보호하기 위한 법원의 특별한(?) 경고의 물건인 셈이다.
경매시장의 틈새물건인 동시에 기회의 물건이라는 점에서 깊이 연구해 입찰을 고려해 볼 수 있다. 재경매 물건(입찰 보증금 20%)도 특별매각조건 물건으로 누가 한번 경매로 낙찰을 받았지만 낙찰을 포기한 경우다.
전 낙찰자가 입찰보증금 10%를 포기했다는 것은 경매물건에 문제가 있거나 아니면 자금계획을 잘 못 세웠거나 낙찰 후 문제를 발생해 거금 10%를 포기했다는 뜻이므로 이 물건에 대해 심도 있는 조사를 해보면 남들이 꺼리는 꺼림칙한 물건을 값싸게 낙찰 받을 수 있다.
고수익 경매는 현장에서 발굴하라
썩은 물건 도려내 알짜로 만들자
고수익 특수물건을 잡으려면 가장 먼저 서류상의 하자를 충분히 살피고 현장을 찾아 직접 그 해결점을 찾아내야 한다. 책상머리에 앉아 해결하려다보면 머리만 아프다. 전문가에게 물어봐도 애매하게 답해주기 마련이다.
특수물건은 ‘현장에서 푸는 힘’이다. 정확한 하자를 알고 꼼꼼한 현장조사와 탐문과정을 거쳐야 한다. 복잡한 물건을 치유하거나 문제점을 안고 낙찰 받아 해결하려면 몇 가지 핵심내용을 체크하고 해결방안을 강구해야 한다.
특수권리에 대한 성립요건을 이해한 다음 현장을 찾아 실무적으로 해결할 여지가 높다고 판단한다면 충분한 조사를 통해 미리 반박하거나 입증할 자료를 마련해 두면 협상에서 유리하다. 특수권리의 경우 얼마든지 협상과정을 거쳐 해결할 수 있으며 이를 주장하는 사람과 서로 해결할 수 있도록 한다면 합의를 통해 값싸게 권리를 인수할 각오로 임하면 수월하게 낙찰과정을 거칠 수 있다.
유치권 있는 경매물건은 등기부등본 상에 기재되지 않은 권리임으로 매각물건명세서 상에 ‘유치권 성립여지 있음’으로 표기되거나 유치권자가 점유하며 유치권 주장여부를 건물 외부에 게시해 놓기도 한다. 이럴 경우 유치권 주장금액을 인정하고 유치권을 주장하는 권리자를 만나볼 필요가 있다.
유치권 신고금액이 거액이라면 입찰 전 합의를 유도해 가격을 깎거나 조정해 볼 수 있다. 다만 유치권 신고금액이 적다면 가격조정이 어려우므로 여러 번 떨어져 수익이 충분히 날 때 그 금액을 인수하고 낙찰 받아도 된다.
법정지상권이 있는 물건의 경우 경매 목적물이 건물이고 법정지상권이 성립될 경우에는 지료를 낼 각오를 하고 건물의 활용도와 수익성 여부에 따라 투자성을 판단해 낙찰 받아도 된다. 다만 대출과 임대가 모두 불리한 점은 각오해야 한다.
또 경매 목적물이 대지이고 법정지상권이 성립될 경우 낙찰 받기 전 건물주에게 대지 매입 여부나 건물 매도 가능성 또는 대지와 건물을 공동으로 팔 것을 협상해볼 필요가 있다. 통상 대지 낙찰자의 지료청구는 시세 대비 60∼70%선에서 감정되고 이에 대해 연 6∼7%의 이자를 지급하는 게 통례이다.
분묘기지권은 묘지 있는 땅으로써 땅 주인이 묘지로 썼다가 다른 사람에게 되팔았을 경우 묘지 권리를 인정하는 권리이다. 땅은 풍수지리적으로 묘지가 없는 땅보다 몇 기의 묘지가 있는 땅이 훨씬 좋은 땅이다.
그러나 분묘기지권이 성립된다면 낙찰자는 권리행사에 제한이 따를 수 있다. 따라서 묘지가 있는 땅은 동네 이장으로부터 묘지 내역과 후손 등 주인을 확인해 이장(移葬) 가능하거나 묘지수가 작다면 낙찰 받아도 무방하다. 낙찰 후 분할매매나 전체 매매 또는 가족묘지로 활용하면 된다.
매각에 도움 되는 전문가를 만나라
전문 중개업소나 매각 전문가 활용하면 유리
침체된 부동산경기 때문에 돈 되는 부동산에 투자하는 것 못지않게 이제는 잘 팔리는 부동산을 잡는 것이 더 중요한 때이다. 시절이 시절인 만큼 사는 것이 중요하기보다 잘 팔아 현금화하는 게 중요한 시기인 셈이다. 앞으로는 잘 파는 전문가를 알아두고 친하게 지내서 어떤 합당한 가격에 되팔아야할 지 고민하게 한다.
부동산 거래현장의 부동산 컨설턴트는 매각에 도움이 되는 전문가일수록 유리하다. 실제 부동산을 잘 파는 실력 있는 사람들이 있다. 그들은 대부분 네트워크가 잘 형성된 중개업자나 현장경험이 많은 베테랑 전문가들이다. 요즘에는 유수 기업 출신의 마당발 고급인력에다가 전직 은행 간부급 출신들이 대거 포진해 업계를 주름잡고 있다.
부동산을 팔려는 마음이 앞서 동네에 있는 여러 군데의 중개업소에 내놓는다고 해서 빨리 팔리는 것은 아니다. 물론 지역 중개업소에서 처리할 수 있는 부동산은 현지 중개업소를 이용하는 것이 효율적이지만, 쉽게 팔리지 않는 상가건물이나 일반주택은 그 지역 중개업소보다는 전문 업소나 전문가를 활용하는 게 유리하다.
수요자 입장에서도 지나가는 동네 중개업소에 의뢰하기보다는 업계 전문가를 통해 돈 되는 부동산을 매입해 달라고 부탁하는 게 현실인 만큼 되도록 빠르고 만족할 매매가로 팔기를 원한다면 업계 전문가를 만나야 한다.
우리나라 부동산 전문가들은 크게 두 부류로 나뉜다고 보면 틀림없다. 하나는 연구소 ․ 언론 ․ 부동산 유관단체에서 종사한 사람들이고, 또 하나는 중개 ․ 컨설팅 ․ 건설사에서 일한 사람들이다. 전자는 이론에 강하지만 실무에는 약하다. 또한 막강한 자금력을 동원하기 때문에 개발사업이나 리츠, 분양사업에 뛰어들어 활발하게 활동한다.
반면 후자는 인력 ․ 정보는 떨어지지만 현장감과 실무경험이 능해 부동산 최일선에서 일하는 경우가 많다. 진정한 컨설턴트라면 문무를 겸해야 투자 가이드를 잘할 수 있다. 부동산은 임장활동이고 현장에서 움직여야 한다. 이론이 뒷받침되는 것도 중요하고 거래의 사소한 것까지 파악할 줄 아는 능력 있는 컨설턴트만이 부동산 거래의 실패를 줄인다.
업계에는 나름대로 전문지식과 소양을 갖춘 전문가가 많다. 이들은 도심 빌딩, 전원주택, 토지 등 부동산 종목별로 특화된 서비스와 노하우를 갖추고 효율적인 영업마케팅을 구사하는 사람들이다. 이러한 전문가들은 일단 자금여력이 많은 고객이 풍부하기 때문에 매물 소화가 빠르고 적정 값에 팔아준다.
이들은 단지 매스컴에 이름이 자주 오르내리는 유명업자가 아니라 현장경험과 이론이 뒷받침되어 있는 실력 있는 컨설턴트들이다. 매물 홍보(PR)와 현황보고서 작성이 능해 고객에게 설득력도 강하다. 단순히 말빨로 매입을 권유하는 게 아니고 여러 우량물건 중 투자 고객의 구미와 자금대에 맞게 알선해 주는 능력이 뛰어나다.
이 같은 매도전문 컨설턴트는 대체로 동네 중개업소가 아닌 중개업소 네트워크가 잘 연결된 큰 시장에서 활동한다. 주로 중개법인 ․ 컨설팅사 ․ 부동산 교육 관련단체에서 일하는데, 능력을 인정받기 때문에 고객층이 다양한 편이다.
규모가 큰 전문 중개업소를 이용하면 중개사고가 발생했을 때 일정의 손해배상금도 받을 수 있고 고급정보, 투자지식도 쌓을 수도 있다. 이러한 전문가 두세 명과 친하게 지낸다면 쉽게 팔고자 하는 부동산을 팔수 있을뿐더러, 최근의 부동산시장 트렌드 및 투자정보를 쉽게 얻을 수 있어 평생 부동산 투자에 있어서 ‘준전문가’라는 소리를 들을 수 있다.
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