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거침없이 치솟는 전세가 폭등에 세입자들이 집 없는 설움을 톡톡히 겪고 있다. 한마디로 전세대란이다. 이 때문에 비교적 저렴하게 내집 마련이 가능하다는 경매로 눈길을 돌리는 사람들이 많아지고 있다.
전세금을 대폭 올려주느니, 일반매매보다 적은 대출을 받아 내집을 마련해보겠다는 심산이다. 하지만 경매에 대한 편견이 적지 않은 게 현실이다.
왠지 모를 불안감과 복잡하다는 인식이 팽배하다는 것. 경매정보업체 부동산태인 이정민 팀장이 '경매에 대한 편견과 진실' 을 여섯 가지로 정리했다. 이 팀장은 '경매에 대한 잘못된 편견을 바로잡아야 한다'고 밝혔다.
1. 경매는 남의 집을 빼앗는 것이다
경매는 채권자의 채권회수를 목적으로 채무자의 부동산을 강제로 매각해 그 대금으로 채권자의 채권을 충당하는 강제집행 절차다. 경매라는 제도가 없다면 채무자가 돈을 변제하지 않을 경우 채권자는 경제적인 손실을 고스란히 떠안을 수 밖에 없다.
이렇게 되면 개인은 물론 은행에서도 돈을 빌려주려 하지 않을 것이고, 일반인들도 돈을 빌리기 쉽지 않을 것이다. 이러한 측면에서 본다면 경매는 돈의 흐름을 원활하게 해주는 순기능을 하게 되는 것이고, 낙찰자는 이러한 순기능이 원활하게 이뤄질 수 있게 하는 경제정의 실현 주체가 되는 것이다.
2. 경매를 하면 집을 반값에 살 수 있다
부동산 경매에서는 1회 유찰이 되면 최저경매가가 감정가 보다 20~30% 저감 된다. 즉 한 물건이 2~3회 연속 유찰되면 최저경매가는 감정가의 50% 선까지 낮아지게 된다.
하지만 응찰자들은 이러한 물건을 반값에 낙찰 받을 수 있다는 기대감에 사로잡혀 입찰에 응하지만 낙찰가격은 감정가의 절반 이상에서 낙찰되곤 한다. 물론 선순위 임차인이 있거나 유치권 등의 특수한 권리관계가 있는 물건의 권리관계를 잘 해결해 반값에 낙찰 받을 수 있겠지만 정상적인 물건이 반값에 낙찰되는 사례는 극히 드물다.
최근 수도권아파트 낙찰가율은 80%대 중반수준까지 올라와있고, 부동산시장이 침체기였던 지난 2008년 금융위기 당시에도 수도권아파트 낙찰가율은 70%대 초반에 불과했다. 부동산 경매는 급매보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 재테크 수단이지 경매가 복권과 같이 한 순간에 대박을 안겨주진 않는다.
3. 명도가 어려워 소유권취득 후 권리행사가 힘들다
과거 경매에서는 낙찰을 받고 소유권을 취득하는 과정이 쉽지 않았을 뿐만 아니라 소유권을 취득했더라도 명도가 어려워 권리행사를 제대로 하기가 쉽지 않았다. 우선 낙찰허가결정을 받았다고 하더라도 불필요한 항고가 남발돼 소유권을 취득하는데 오랜 시간이 걸렸고, 잔금납부를 통해 소유권이 취득됐음에도 점유자 등의 격렬한 저항으로 인해 권리행사가 힘들었다.
하지만 지난 2002년 7월 1일 민사집행법이 시행되면서 이러한 문제들이 쉽게 해결 됐다. 우선 항고남용을 방지하기 위해 모든 항고인은 항고보증금을 공탁하게 했고, 만일 항고가 기각될 경우 항고보증금을 몰수토록 했다. 불필요하고 악의적인 항고의 남용을 막게 한 것이다.
또 인도명령의 대상을 넓혀 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위임차인, 선순위전세권자, 유치권자 등을 제외하고는 인도명령을 할 수 있도록 했다.
4. 경매는 어려워 고수들만 하는 것이다
부동산법원 경매를 한번도 접해보지 못한 사람들 중 상당수는 '경매는 아무나 하는 것이 아니다. 선수(프로, 꾼)들만이 할 수 있는 분야다'라는 선입견을 가지고 있다. 물론 경매가 권리분석, 임장활동, 수익성분석 등 신경 쓸 부분이 많긴 하지만 그렇다고 일반사람들이 접근하기 어려울 정도의 전문성을 요하는 것은 아니다.
최근 경매카페가 활성화 되고 있고, 대학교의 사회교육원, 문화센터 등에서 경매교육이 인기 강좌로 자리 매김하고 있는 것을 보면 경매는 결코 고수들만의 영역이 아닌 것이다.
경매와 관련한 기본적인 법률지식을 공부하고, 부동산등기부등본의 권리관계를 분석하는 연습을 충분히 한다면 누구나 경매를 할 수 있다. 또 부동산태인과 같은 경매정보업체에서는 기본적인 권리분석과 함께 입찰에 필요한 공부들이 잘 정리돼 있기 때문에 이를 활용한다면 경매에 대한 두려움이 많이 사라질 것이다.
5. 경매장에는 브로커, 조폭이 있다?
'호가경매'방식으로 진행되던 1993년 이전에는 브로커들이나 조폭들이 경매에 참여해 가격을 담합하거나 입찰자에게 위협을 했다고 한다.
하지만 1993년 서울지방법원이 '입찰제도'를 통한 매각방식을 도입했고, 이러한 방식은 전국적으로 확산돼 현재까지 사용되고 있다. 이러한 입찰제도 도입과 지난 2002년 7월 1일 시행한 민사집행법 등은 경매를 대중화로 이끌었고 그 결과 최근 경매법정에는 연일 사람들로 북새통을 이루고 있다.
6. 부동산침체기에는 경매가 일반매매보다 불리하다
사람들은 부동산시장침체기에는 경매를 하는 것보다 급매를 사는 것이 더 싸게 매입할 수 있다고 생각한다. 하지만 경매에 참여하는 입찰자들은 이미 철저한 시장조사를 마쳤기 때문에 어떻게 해서든 급매물 보다 낮은 가격에 입찰표를 작성할 것이다. 시세파악을 소홀이해 낙찰가격이 급매물가격과 별반 차이가 없다는 그것은 경매를 잘 했다고 볼 수 없다.
따라서 입찰에 참여하는 사람은 주변 시세파악을 철저히 하는 것이 중요하다. 이때는 국토부의 실거래가를 확인하신 후 이를 토대로 매수자입장에서, 매도자입장에서 각각 2개 이상의 중개업소를 통해 가격을 파악하는 것이 좋다.
<스포츠서울닷컴 성강현기자>
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