부동산시장.동향.전망[지방재테크부동산투자] MB정부 5년. 재건축.재개발이 달라졌다 ■수재블(지방상가주택투자)정보제공
재개발,재건축,규제완화
올해에도 MB정부의 주택분야 규제 손질은 이어질 전망이다. 정권 말기에 들어선 만큼 추진 동력이 약화될 가능성은 높다. 하지만 재건축, 재개발에 남아있는 초과이익환수나 분양가상한제 등의 규제완화 추진은 계속될 것이라는게 전문가들의 분석이다.
5일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 MB정부는 지난 4년간 후분양제 폐지, 조합원 지위양도 금지 폐지, 소형주택 및 임대주택 의무비율 완화, 강남3구 투기과열지구 해제 등 재건축, 재개발과 관련된 핵심 규제들을 지속적으로 완화했다.
이같은 기조는 올해에도 이어진다. 우선 2월 이후 분양가상한제 폐지를 추진하고 재건축 초과이익부담금은 향후 2년간 부과를 중지할 방침이다. 상반기 중에는 조합원의 2주택 소유권을 허용하고 분양계약 미 체결자의 현금청산, 임대주택 건립의무 등이 추가로 완화된다. 정책 추진 결과에 따라 재건축, 재개발 시장 투자자들의 손익계산이 달라질 수 있는 만큼 관련된 사항을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
▲재건축 초과이익 부담금 2년 간 한시 부과 중지=2012년부터는 재건축 초과이익 부담금이 2년간 한시적으로 부과 중지될 예정이다. 수혜를 볼 수 있는 대상은 법이 통과된 이후 2년 내 관리처분인가를 신청한 단지 기준이다. 다만 법 통과 이전에 관리처분인가를 신청한 단지들까지 소급 적용돼 사업초기를 제외한 대부분의 재건축이 수혜를 본다. 특히 조합설립인가와 사업시행인가 단계에 있는 재건축 사업장들은 사업을 서두를 경우 2년 내 관리처분인가 신청이 가능해 추진이 빨라진다.
▲민간택지 분양가 상한제 폐지 추진=정부는 국회에 계류 중인 민간택지 분양가상한제 폐지법안을 2012년에 2월 이후 통과시키거나 하위법령을 정비해 비현실적인 규제를 제거한다는 방침이다. 하위법령에는 주택건설 비용 인정범위 확대, 분양가 공시항목 축소 등이 담겨있다. 하지만 계획처럼 법이 통과될지 여부는 여전히 불투명하다. 지난해 3월22일 주택거래활성화 방안을 통해 분양가상한제 폐지 추진을 밝혔지만 한해가 지나도록 논의조차 이뤄지지 못한 실정이다.
▲용적률 인센티브제 전국 확대, 임대주택 의무건설 비율 일부 완화=과밀억제권역 내의 재건축사업 등 일부 사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도가 전체 정비사업으로 확대된다. 용적률 인센티브 제도란 정비사업 용적률을 국토계획법상의 법적 상한까지 허용해주는 대신 증가한 용적률의 일부는 임대주택 건설에 할당하는 제도다. 늘어난 용적률의 최대 25~75%까지 임대주택을 의무적으로 건설해야 했지만 앞으로는 75% 범위 내에서 시행령이 정하는 비율에 따라 건설규모가 정해진다.
▲조합원 2주택까지 소유권 허용=재건축, 재개발 조합원은 앞으로 본인 주택 외에 전용 60㎡이하 소형주택 1가구를 더 분양받아 임대할 수 있게 된다. 현재는 조합원 1명당 사업지구 내 1주택 소유만 허용하고 나머지는 현금청산 대상이었다. 다만 추가로 받게 되는 소형주택 1가구는 조합원이 보유한 권리가액 내에서만 분양 받을 수 있다. 또한 권리가액을 초과해서 받을 수 없고 3년간 매매와 증여가 금지된다.
▲분양계약 미 체결자 현금청산 가능=아파트 분양신청 이후 계약하지 않은 조합원들도 아파트 대신 현금청산 대상이 된다. 현행법에서는 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 조합원만 현금청산 대상이다. 개정안에 따르면 시행자는 정비구역 내 토지나 건축물 소유자 등이 분양계약 기간까지 계약을 체결하지 않으면 150일안에 현금 청산을 해야한다. 사업 시행자의 입장에서는 사업부담이 높아질 수 있다. 하지만 조합원 입장에서는 투자에 따른 위험부담이 줄어드는 셈이다.
▲불합리한 제도 개선=제도 개선도 함께 추진한다. 지지부진한 사업장은 2년간 조합원 동의를 받아 구역해제를 할 수 있도록 한다. 신규 정비사업은 일몰제가 적용된다. 소규모 사업장(30~100가구 또는1000~5000㎡ 이하)은 소규모 가로주택정비사업이 도입될 것으로 보인다. 공공 역할도 키운다. 재정비촉진구역(뉴타운) 기반시설 설치비 정부지원 확대, 공공관리 업무범위 확대, 이주 비와 이사비용 현실화 추진 등이 이에 해당된다. 특히 구역해제를 위한 일몰제 도입은 주요 관심대상이다. 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합 설립 후 3년 이내에 후속 단계로 진행되지 않는 경우 정비구역이 자동 해제된다.
윤지해 부동산114 연구원은 "재개발, 재건축 시장은 정부의 규제완화 제도 개선으로 투자여건은 개선됐지만 시장 반응은 아직까지 미온적"이라며 "규제완화 대책이 2월 국회 통과되고 저가 매물들 중심으로 거래되면 하반기부터는 재개발, 재건축 규제완화 효과가 나타날 것"이라고 내다봤다.
<아시아경제 배경환기자>
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재개발,재건축,규제완화
MB정부 5년…“재건축 · 재개발”이 달라졌어요
올해에도 MB정부의 주택분야 규제 손질은 이어질 전망이다. 정권 말기에 들어선 만큼 추진 동력이 약화될 가능성은 높다. 하지만 재건축, 재개발에 남아있는 초과이익환수나 분양가상한제 등의 규제완화 추진은 계속될 것이라는게 전문가들의 분석이다.
5일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 MB정부는 지난 4년간 후분양제 폐지, 조합원 지위양도 금지 폐지, 소형주택 및 임대주택 의무비율 완화, 강남3구 투기과열지구 해제 등 재건축, 재개발과 관련된 핵심 규제들을 지속적으로 완화했다.
이같은 기조는 올해에도 이어진다. 우선 2월 이후 분양가상한제 폐지를 추진하고 재건축 초과이익부담금은 향후 2년간 부과를 중지할 방침이다. 상반기 중에는 조합원의 2주택 소유권을 허용하고 분양계약 미 체결자의 현금청산, 임대주택 건립의무 등이 추가로 완화된다. 정책 추진 결과에 따라 재건축, 재개발 시장 투자자들의 손익계산이 달라질 수 있는 만큼 관련된 사항을 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
▲재건축 초과이익 부담금 2년 간 한시 부과 중지=2012년부터는 재건축 초과이익 부담금이 2년간 한시적으로 부과 중지될 예정이다. 수혜를 볼 수 있는 대상은 법이 통과된 이후 2년 내 관리처분인가를 신청한 단지 기준이다. 다만 법 통과 이전에 관리처분인가를 신청한 단지들까지 소급 적용돼 사업초기를 제외한 대부분의 재건축이 수혜를 본다. 특히 조합설립인가와 사업시행인가 단계에 있는 재건축 사업장들은 사업을 서두를 경우 2년 내 관리처분인가 신청이 가능해 추진이 빨라진다.
▲민간택지 분양가 상한제 폐지 추진=정부는 국회에 계류 중인 민간택지 분양가상한제 폐지법안을 2012년에 2월 이후 통과시키거나 하위법령을 정비해 비현실적인 규제를 제거한다는 방침이다. 하위법령에는 주택건설 비용 인정범위 확대, 분양가 공시항목 축소 등이 담겨있다. 하지만 계획처럼 법이 통과될지 여부는 여전히 불투명하다. 지난해 3월22일 주택거래활성화 방안을 통해 분양가상한제 폐지 추진을 밝혔지만 한해가 지나도록 논의조차 이뤄지지 못한 실정이다.
▲용적률 인센티브제 전국 확대, 임대주택 의무건설 비율 일부 완화=과밀억제권역 내의 재건축사업 등 일부 사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도가 전체 정비사업으로 확대된다. 용적률 인센티브 제도란 정비사업 용적률을 국토계획법상의 법적 상한까지 허용해주는 대신 증가한 용적률의 일부는 임대주택 건설에 할당하는 제도다. 늘어난 용적률의 최대 25~75%까지 임대주택을 의무적으로 건설해야 했지만 앞으로는 75% 범위 내에서 시행령이 정하는 비율에 따라 건설규모가 정해진다.
▲조합원 2주택까지 소유권 허용=재건축, 재개발 조합원은 앞으로 본인 주택 외에 전용 60㎡이하 소형주택 1가구를 더 분양받아 임대할 수 있게 된다. 현재는 조합원 1명당 사업지구 내 1주택 소유만 허용하고 나머지는 현금청산 대상이었다. 다만 추가로 받게 되는 소형주택 1가구는 조합원이 보유한 권리가액 내에서만 분양 받을 수 있다. 또한 권리가액을 초과해서 받을 수 없고 3년간 매매와 증여가 금지된다.
▲분양계약 미 체결자 현금청산 가능=아파트 분양신청 이후 계약하지 않은 조합원들도 아파트 대신 현금청산 대상이 된다. 현행법에서는 분양신청을 하지 않거나 신청을 철회한 조합원만 현금청산 대상이다. 개정안에 따르면 시행자는 정비구역 내 토지나 건축물 소유자 등이 분양계약 기간까지 계약을 체결하지 않으면 150일안에 현금 청산을 해야한다. 사업 시행자의 입장에서는 사업부담이 높아질 수 있다. 하지만 조합원 입장에서는 투자에 따른 위험부담이 줄어드는 셈이다.
▲불합리한 제도 개선=제도 개선도 함께 추진한다. 지지부진한 사업장은 2년간 조합원 동의를 받아 구역해제를 할 수 있도록 한다. 신규 정비사업은 일몰제가 적용된다. 소규모 사업장(30~100가구 또는1000~5000㎡ 이하)은 소규모 가로주택정비사업이 도입될 것으로 보인다. 공공 역할도 키운다. 재정비촉진구역(뉴타운) 기반시설 설치비 정부지원 확대, 공공관리 업무범위 확대, 이주 비와 이사비용 현실화 추진 등이 이에 해당된다. 특히 구역해제를 위한 일몰제 도입은 주요 관심대상이다. 정비구역 지정, 추진위 구성, 조합 설립 후 3년 이내에 후속 단계로 진행되지 않는 경우 정비구역이 자동 해제된다.
윤지해 부동산114 연구원은 "재개발, 재건축 시장은 정부의 규제완화 제도 개선으로 투자여건은 개선됐지만 시장 반응은 아직까지 미온적"이라며 "규제완화 대책이 2월 국회 통과되고 저가 매물들 중심으로 거래되면 하반기부터는 재개발, 재건축 규제완화 효과가 나타날 것"이라고 내다봤다.
<아시아경제 배경환기자>
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