부동산노트.정보[경북구미(지방)노후대책임대사업투자건물] 용도지역이 땅 팔자를 결정한다 ■수재블[지방상가주택임대사업부동산투자]정보제공

부동산노트.정보[경북구미(지방)노후대책임대사업투자건물] 용도지역이 땅 팔자를 결정한다   ■수재블[지방상가주택임대사업부동산투자]정보제공

용도지역이 땅 팔자를 결정한다

토지이용계획확인서에 나와 있는 용도지역( 지구, 구역, 권역)은 그 땅에 어떤 행정규제가 있는지를 보여준다. 땅의 종류에 따라 규제를 한다는 점에서 지복과 유사하지만, 규제의 강도나 땅의 가치에 미치는 영향은 지목과 비교가 되지 않을 정도로 엄청나다.

 

첫째, 그 땅에 지을 수 있는 건물의 종류이다.

투자비를 1년 안에 회수할 수 있을 정도의 수익률이 높은 건물( 예: 식당,오락시설 등)을 지을 수 있는 땅과 농가주택밖에 지을 수 없는 땅이 가치는 다를 수밖에 없다.

 

둘째, 건물의 층수이다.

100층 사무실을 지을 수 있는 땅과 2층 단독주택만 지을 수 있는 땅은 층수 이상으로 가치가 차이난다.

 

셋째, 바닥면적의 활용 정도이다.

대지면적의 90%(건폐율)까지 건물을 지을 수 있는 땅과 20%만 지을 수 있는 땅은 활용도만 보더라도 4~5배 차이가 난다.

 

 

그런데 이들 세 가지, 즉 지을 수 있는 건축물의 종류, 건물의 층수, 바닥면적(건페율과 용적률에 의해 정해짐)은 용도지역에 의해 결정된다. 용적률을 몇 십 퍼센트로 늘리거나 줄이면 그 땅의 가치가 어떻게 달라지는가는 재건축 아파트의 용적률 조정에서 엿볼 수 있다. 서울시가 2006년 2월, 서울 대치동 은마아파트를 비롯한 재건축을 추진하는 아파트의 용적률을 210%(법적으로는 200% 이상 300% 이하)로 조정한다고 발표하자 재건축 아파트 가격이 떨어졌다. 용적률이 하향 조정되면 재건축하더라도 평수가 늘어나지 않는 등 사업성이 떨어지기 때문이다.

 

더욱이 용도지역은 한 번 지정되면 변경하기 매우 어렵고,최소 몇 만평 이상의 땅이 같은 용도지역으로 지정되므로 그 지역의 개발에 미치는 영향은 실로 지대하다고 할 수 있다. 그래서 어떤 용도지역에 속하느냐에 따라 땅값 차이가 엄청난 것이다. 예를 들어 서울 충무로 상업지역은 공시지가가 평당 1억원을 넘지만 평창동이나 성북동과 같은 전용주거지역의 공시지가는 500만 원 안팎에 불과하다.

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 네 개로 나뉜다. 세분하면 21개로 더 나뉘는데, 용도지역별 건폐율과 용적률은 아래 표와 같다.

건폐율•용적률 비교 

구 분		건 폐 율			용 적 률			대 지 의 분할제한
근거법령    용도지역		국토계획법 (제77조 제1항)	국토계획법 시행령 (제84조 제1항)	서울시도시계획조례 (제55조 제1항)	국토계획법 (제78조 제1항)	국토계획법 시행령 (제85조 제1항)	서울시도시계획조례 (제56조) (사대문안)	건축법 (제49조 제1항)	서울시 건축조례(제25조)
주 거 지 역	제1종 전용주거지역	70% 이하	50% 이하	50% 이하	500% 이하	50~100% 이하	100% 이하	60㎡ 미만	90㎡ 미만
	제2종 전용주거지역		50% 이하	40% 이하		100~150% 이하	120% 이하
	제1종 일반주거지역		60% 이하	60% 이하		100~200% 이하	150% 이하
	제2종 일반주거지역		60% 이하	60% 이하		150~250% 이하	200% 이하
	제3종 일반주거지역		50% 이하	50% 이하		200~300% 이하	250% 이하
	준주거지역		70% 이하	60% 이하		200~500% 이하	400% 이하
상 업 지 역	중심상업지역	90% 이하	90% 이하	60% 이하	1500% 이하	400~1500% 이하	1000% 이하 (800%이하)	150㎡ 미만	150㎡ 미만
	일반상업지역		80% 이하	60% 이하		300~1300% 이하	800% 이하 (600%이하)
	근린상업지역		70% 이하	60% 이하		200~900% 이하	600% 이하 (500%이하)
	유통상업지역		80% 이하	60% 이하		200~1100% 이하	600% 이하 (500%이하)
공 업 지 역	전용공업지역	70% 이하	70% 이하	60% 이하	400% 이하	150~300% 이하	200% 이하	150㎡ 미만	200㎡ 미만
	일반공업지역		70% 이하	60% 이하		200~350% 이하	200% 이하
	준공업지역		70% 이하	60% 이하		200~400% 이하	400% 이하
녹 지 지 역	보전녹지지역	20% 이하	20% 이하	20% 이하	100% 이하	50~80% 이하	50% 이하	200㎡ 미만	200㎡ 미만
	생산녹지지역		20% 이하	20% 이하		50~100% 이하	50% 이하
	자연녹지지역		20% 이하	20% 이하		50~100% 이하	50% 이하
관 리 지 역	보전관리지역	20% 이하			80% 이하	50~80% 이하		60㎡ 미만
	생산관리지역	20% 이하			80% 이하	50~80% 이하
	계획관리지역	40% 이하			100% 이하	50~100% 이하
농 림 지 역		20% 이하			80% 이하	50~80% 이하
자연환경보전지역		20% 이하			80% 이하	50~80% 이하

 

이 표를 보면 도시지역의 건폐율과 용적률이 상대적으로 높은 것을 볼 수 있다. 도시지역의 건폐율과 용적률이 높아지므로 땅이 가치 또한 도시지역이 높다.

즉 땅의 가치는 도시지역 -> 관리지역 -> 농림지역 -> 자연환경보전지역 순이 된다. 건폐율과 용적률이 정해지면 건물 층수도 결정된다. 건폐율 40%,용적률 80%인 계획관리지역에서는 2층 건물을 지을 수 있다.

상업지역의 건폐율은 70~90%로, 지을 수 있는 층수는 15층 정도이지만, 만일 건폐율을 30%로 낮추면 50층, 더 낮추면 100층 이상의 고층건물도 지을 수 있게 된다.

 

건폐율과 용적률은 '국토계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법)에서 상한선을 정하고, 시>군 등 지방자치단체에서 그 지역에 맞게 정한다.

한편 용도지역별로 지을 수 있는 건축물도 국토계획법에서 정하는데, 이들을 정리하면 아래 표와 같다.(자세한 내용은 국토계획법 시행령 , 건축법 시행령을 참고)

 

 

이 표를 보면 상업지역이 가장 자유롭고 녹지지역이나 농림지역 등은 지을 수 있는 건물이 몇 개 되지 않음을 알 수 있다.

건물의 종류 면에서도 땅의 가치는 상업지역이 가장 높고 공업지역 -> 주거지역 -> 녹지지역 -> 관리지역 -> 농림지역 -> 자연환경보전지역의 순서임을 알 수 있다.

 

* 토지이용계획확인서에 용도지역이 많은 땅은 일단 피하는 것이 좋다.

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