부동산노트.부동산정보[경북(지방)구미통상가부동산투자매물] 상가투자방법과 주의사항 ■수재블[지방수익좋은통상가매매건물]정보제공
상가투자방법과 주의사항
상가투자에는 특별한 규제 조치가 없으며 투자의 안전성이 보장된다는 것과 처분시 환금성이 좋다는 것이 장점이다. 그러나 상가투자에는 위치나 주변의 여건에 따라 수익성 및 환금성에 상당한 영향을 미친다.
보통 상가에 투자하는 사람은 분양을 받아서 임대를 하여 별도의 수익을 원하는 경우, 자영을 하려는 경우, 분양받은 후 상가 값이 오른 후 처분해 매매차익을 원하는 경우 등 다양한 유형이 있다.
주택이나 아파트의 투자는 가격의 등락폭이 적기 때문에 투기적 성향으로 투자를 하는 경우라도 큰 손해를 볼 우려는 없으나, 상가투자는 분양받은 상가의 상권이 활성화 되느냐의 여부에 따라 가격의 변수가 크기에. 위험부담이 상존한다는 점을 감안해야 한다.
상가분양 방법에 대해서 알아보자.
상가의 분양방식에는 공개경쟁입찰제와 선착순으로 하는 수의계약방식 등 두 가지가 있다. 입찰이란 분양을 원하는 사람들이 분양가격을 써내서 그중 가장 높은 가격을 써낸 사람에게 분양을 해주는 방식이다.
대단위 아파트단지 상가나 대규모의 상가빌딩의 경우는 분양 경쟁이 치열하므로 업체들은 최고가격낙찰제와 공개경쟁 입찰제를 택하는 것이 보통이다.
경쟁 입찰에 의한 분양방식은 최고금액이 낙찰되는 가격이므로, 예를 들어 내정가가 5천만원선으로 예상될 경우 5천만 원을 써넣을 수도 있고 7천만 원도 쓸 수도 있으나 낙찰은 최고가를 써낸 사람이 당첨이 되는 것이다.
그러나 무조건 많은 금액으로 당첨하는 것이 목적이 아니라 입찰할 상가의 투자가치를 정확한 판단을 해야 하는데 , 상가는 내부의 위치, 권장업종, 층별, 상가 주 출입구와의 거리에 따라 분양가가 달라지므로 주변상가의 시세와 분양가를 참작해 낙찰가를 잘 판단해야 한다.
상가 투자가들이 입찰가를 판단할 때 유의해야 할 점은 우선 분양업체 직원과의 상담을 통해 분양내용에 대한 상세한 내용을 들어야 한다.
이 과정에서 정확한 분양내정가를 알 수는 없지만, 근사치에 가까운 상당한 정보를 입수할 수 있다. 또 입찰상가의 주변에 있는 부동산중개업소를 찾아서 , 자문을 얻는 것도 좋은 방법이다.
이와 함께 본인이 직접 분양상가 주변 지역의 상권을 분석하여 부동산이나 분양업체의 직원에게 들은 정보를 비교 분석하여 스스로의 분양가격을 판단해야 한다.
제일 쉬운 방법은 분양상가 주변에 유사한 상가가 얼마나 있으며 업종에 따른 점포수는 몇 개이고 현재 점포의 거래가격 수준은 어떤가를 등을 알아본 후 분양할 상가의 입지조건과 유사한 상가의 가격 등을 비교하면 어느 정도 입찰가격을 예상 할 수 있는 것이다.
또 다른 방법은 투자예상금액이 1억 원이라고 하면 임대를 할 경우 통상 상가는 부동산가에서 투자금액의 1%를 월세로 받는 기준으로 삼으니 월세가 100만원이 될 수가 있는가 로도 판단의 기준을 삼을 수가 있는 것이다.
보증금과 월세로 구분을 하면 보증금1천만 원에 80만원의 월세가 발생되면 당해 상가의 투자가치는 있다고 판단된다.
하지만 투자수익은 분양받은 후 건물이 완공되고 상가가 활성화 된 후 발생된다는 것을 명심해야한다. 통상적으로 상가건물이 활성화 되려면 적어도 2년 이상 길게는 5년 이상의 기간이 필요하기도 하다. 분양상가 투자시 깊이 판단해야 할 사항이다.
마지막으로 상가투자에서 주의할 점은 상가분양에서 홍보물이나 광고, 분양업자의 설명에는 분양상가의 장점만을 부각시키기에 액면 그대로 믿을 수는 없는 것이니, 객관적인 판단을 하기에는 다양한 정보를 수집 철저히 비교 분석하여 투자에 임해야 할 것이다.
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