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증여세27

수익성.수익형.소액.지방.임대사업.투자>부동산세금.증여.상속>"가족간의 매매가 인정 받을 수...?" [수익형부동산.원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가.매매] 1세대 1주택 비과세 위한 ‘3년 이상 보유’ 적용사례 세무상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속받은 주택 등 이미 1세대 1주택 비과세요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 제때에 팔지 못하고, 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리는 경우를 종종 보게 된다. 이하 보유기간을 적용하는 기준에 대해 살펴보고자 한다. 1. 1세대 1주택 비과세 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 분당․일산․평촌․산본․중동은 거주기간 2년 이상)인 것에 대해서는 양도소득세를 비과세 한다. 2. 보유기간 기산의 원칙 이 경우 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하며, 원칙적으로 당해 주택의 대금을 청산한 날을 취득일 또는 양도일로 본.. 2011. 1. 15.
구미.지방원룸주택.상가주택.통상가.매매>부동산세금.증여.상속>"자녀에게 부동산을 증여할때 유의할 점..." [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매물] 1. 자녀에게 증여시 유의할 점 자녀에 대한 증여는 배우자에 대한 증여에 비해 증여재산공제액이 상대적으로 적기 때문에 상속증여 절세플랜 목적으로 미리 증여를 한다할지라도 세부담 절세효과가 그다지 크지 않다. 하지만 상속절세플랜의 최종목적은 부모의 재산을 자녀에게 이전하는 것이므로플랜차원에서는 어느 정도 세금을 부담하더라도 자녀에 대한 증여가 필요하다. 부유층의 자녀에 대한 증여는 결국 사전에 상속을 목적으로 행하여 지기 때문에 공제액을 초과하는 수준에서 이루어지는 것이 보통이다. 상속재산이 많은 경우 높은세율(50%)로 상속세를 부담하는 것보다 일정액의 증여세를 부담하는 것이 훨씬 유리하기 때문이다. 하지만 30%를 초과하는 세율(증여세과세표준을 5억원을 초과하는 분)의 증여는 절세 목적상 바람직하지는 .. 2011. 1. 15.
지방원룸.임대사업.구미수익성>부동산생활정보>내 금융자산들을 가족명의로 돌리고 싶은데...?" [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매매] Q. 50대 초반의 전문직 자영업자입니다. 가정주부인 아내와 대학에 다니는 자녀 2명이 있습니다. 현재 대부분의 금융자산을 제 명의로 가입해 운용하고 있습니다. 하지만 올해 펀드수익률이 좋아 금융소득종합과세에 해당될 것으로 예상됩니다. 이번 기회에 가족 명의로 분산해 가입할까 생각하고 있습니다. 장기적으로 어떻게 운용할까요. 현재 펀드는 본인 외에 가입할 수 없습니다. 또 본인의 소득으로 가족 명의 예금에 가입하는 것은 차명예금에 해당하기 때문에 이는 앞으로 금융소득에 대한 본인의 소득으로 다시 합산돼 종합소득 미신고분에 대한 가산세가 부과될 수 있으므로 바람직하지 않습니다. 그렇다고 본인 명의로 계속 운용한다면 시간이 지날수록 금융자산이 커져 종합소득세와 상속 자산이 늘어나게 됩니다. 따라서 이를 줄이.. 2011. 1. 10.
수익성.노후.소액>부동산유익한정보>부동산용어>"권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리" [수익형부동산.원룸.다가구.상가주택.통상가.매물] 1. 말소기준권리 (1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 가압류, (4) 압류, (4) 전세권(집합건물), (6) 강제경매기입등기 중에서 등기부상 갑구와 을구에 가장 먼저 설정 등기된 채권이고, 이들이 말소기준권리가 되기 위해서는 매각 대상물건 전체에 대해서 영향을 미칠 수 있는 채권이고, 배당받고 소멸되는 채권이어야 한다. 2. 최우선변제금(특별우선채권) (1) 임차인의 소액보증금 중 일정액 (2) 근로자의 최종3월분 임금, 최종3년분 퇴직금, 재해보상금 3. 최우선변제금 지급기준 권리 (1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 전세권 등, 다만 확정일자는 이들보다 선순위 이거나 동순위인 경우에 이들에 우선하지 못하는 소액임차인보다 우선한다. 자세한 내용은 소액임차인 결정기준 칼럼을 참고하기 바.. 2011. 1. 4.
수익형부동산>경매/공매주의사항>"선순위 전세권자가 배당요구한 경우" [원룸/다가구/상가주택/통상가/소액투자/노후대비-매매] Q: 선순위 전세권자가 배당요구한 경우 A: 전세권이 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수한다. 다만, 그 전세권자가 배당요구의 종기까지 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. Q: 선순위 가압류 및 담보물권의 대위변제를 통한 순위상승 A: 경매의 배당절차에서 소위 말소기준권리가 되는 가압류의 피보전채무, 근저당 등 담보물권의 피담보채무를 경매목적 부동산의 이해관계 있는 후순위 권리자가 대위변제하고 그 등기를 말소하여 순위상승을 기대하기 위해 하는 변제를 말한다. 선순위 가압류 및 선순위 근저당 등이 말소기준권리가 됨으로 인해서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없는 주택임차인 등이 선순위 권리의 소멸을 통하여 대항력을 취득하고자 할 때 주로 행하여진다. Q: 선순위 가등기, .. 2010. 12. 21.
권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리 [구미원룸매매/구미상가주택매매/구미통상가매매] 권리분석에서 반드시 이해해야 될 사항 및 용어정리 1. 말소기준권리는? (1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 가압류, (4) 압류, (4) 전세권(집합건물), (6) 강제경매기입등기 중에서 등기부상 갑구와 을구에 가장 먼저 설정 등기된 채권이고, 이들이 말소기준권리가 되기 위해서는 매각 대상물건 전체에 대해서 영향을 미칠 수 있는 채권이고,배당받고 소멸되는 채권이어야 한다. 2. 최우선변제금(특별우선채권)이란? (1) 임차인의 소액보증금 중 일정액 (2) 근로자의 최종3월분 임금, 최종3년분 퇴직금, 재해보상금 3. 최우선변제금 지급 기준 권리는? (1) 근저당권, (2) 담보가등기, (3) 전세권 등, 다만 확정일자는 이들보다 선순위 이거나 동순위인 경우에 이들에 우선하지 못하는 소액임차인보다 .. 2010. 12. 20.
소액투자/임대사업>부동산세금/증여/상속>"관리능력이 없는 장애인에게 증여하기 불안하신가요" [수익형/원룸/다가구/상가주택/통상가-매매] 장애인에게 금전이나 부동산을 증여하려고 하는데 만약 장애인 중 관리능력이 없는 경우엔 증여를 해도 불안할 수밖에 없다. 그러나 신탁회사를 통해 수익자를 장애인으로 특정하고 재산을 신탁하게 되면 신탁재산에서 발생한 이자 등 수익은 장애인에게만 귀속되기 때문에 증여한 재산의 관리가 안전하다. 또 장애인은 사망할 때까지 일정한 수익을 얻을 수 있어 증여를 한 사람 입장에서는 안심할 수 있는 방법이다. 신탁회사를 통해 장애인에게 증여를 하는 경우엔 5억원까지는 증여세를 면제해준다. 여기서 장애인이란? '장애인복지법'에 의한 장애인, '국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률'에 의한 상이자 및 이와 유사한 자로서 근로능력이 없는 자, 또는 지병이 있어 항시 치료를 요하고 취학이나 취업이 곤란한 중증환자를 말한다.. 2010. 12. 13.
"수익형/소액투자>부동산세금/증여/상속>"다주택자가 연내 배우자에게 증여 활용을 해볼만" [원룸/다가구/상가주택/통상가-매매] Q서울에 거주하고 있는 최현철 씨(45)는 8년 전에 자기 고향인 전남 강진에 있는 농지를 2억원을 주고 매입하였다. 현 시세는 약 9억원이고 공시지가는 7억원이다. 하지만 그곳에서 거주하거나 직접 농사를 짓지는 않아서 비사업용 토지에 해당되어 내년 이후에 팔면 무거운 양도소득세를 낸다 하여 걱정이다. 최씨가 중과세를 피할 수 있는 방법은 없는 것일까. A농지를 매입하여 일정기간 이상 그곳에서 거주하면서 직접 농사를 짓지 않고 팔면 비사업용 토지라 해서 내년 이후에 팔게 되면 장기보유특별공제를 받을 수 없고 60%의 높은 세율을 적용받는 등 무거운 양도소득세를 내야 한다. 하지만 2009년 3월 16일부터 올해 말까지 취득해서 파는 농지는 파는 시기와 관계없이 매매차익의 크기에 따라 6%에서 35%까지의.. 2010. 12. 13.
노후대비/소액투자>부동산세금/증여/상속>"채무금이 4억있는 10억짜리 아파트를 부인에게 증여 혹은 채무도 부인이 부담하면" [수익형/원룸/다가구/상가주택/통상가-매매] 상당수 사람이 아파트를 구입하면서 은행 대출을 받는다. 또한 주택이 두 채 이상이면 그중 한 채는 임대를 하고 있다. 은행 대출을 받았거나 임대를 했다면 대출금과 임대보증금은 집주인으로선 앞으로 갚아야 할 채무다. 이렇게 채무가 있는 부동산을 양도하거나 상속 또는 증여할 때 채무에 대한 처리방법이 다르다. 첫째, 부동산을 타인에게 양도하면 양도소득세를 계산해서 내야 한다. 양도소득세는 부동산을 사고팔아서 남는 금액, 즉 양도차액에 대해 내는 세금이므로 은행에서 대출을 받아 구입했다면 대출이자는 남는 금액에서 빼야 하는, 비용으로 인정받아야만 한다고 생각할 수 있다. 그러나 은행 채무는 비용으로 인정해주지 않는다. 따라서 채무에 대한 이자비용도 비용으로 인정받을 수 없다. 둘째, 상속세는 상속재산에 대해 .. 2010. 12. 13.
소액투자>부동산세금/증여/상속>"증여받은 부동산 시가 결정은" [수익형부동산/원룸/다가구/상가주택/통상가/노후대비-매매] 증여(상속)를 받은 경우 3개월(상속은 6개월) 이내에 신고하고 납부하여야 한다. 이때 현금이나 상장주식을 받는 경우에는 금액이 확정되어 있기 때문에 고민할 필요가 없지만 부동산을 증여(상속)받은 경우엔 그 부동산을 금액으로 평가해야 증여세(상속세)를 계산할 수 있다. 부동산을 증여(상속)받은 경우 그 부동산은 시가로 평가하도록 되어 있다. 시가란 증여일로부터 3개월(상속은 6개월) 전후에 이루어진 다음 중 어느 하나에 해당하는 가액을 말하며 다음의 것들에 해당하는 가액이 2 이상 있는 경우에는 그중 증여일(상속일)로부터 가장 가까운 날의 가액을 시가로 본다. ① 실제 매매가 이루어진 사실이 있다면 그 부동산의 실제 매매가액 ② 2 이상의 감정평가법인이 감정 평가한 감정가액의 평균액 ③ 그 부동산이 수용.. 2010. 12. 13.

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