수익성.지방.구미.소액.투자>부동산세금.증여.상속>"[양도소득세] 필요경비란 무엇인가요?" [수익형부동산.원룸주택.다가구주택.상가주택.통상가.매매]

[양도소득세] 필요경비란 무엇인가요?

 

 

◆ 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비에는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이

   있습니다. 

◆ 취득가액

   취득가액이라 함은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

 

○ 타인으로부터 매입한 자산

취득가액 등록세 취득세 기타부대비용 현재가치할인차금 - 부당행위계산 시가초과액

 

○ 자기가 행한 건설 등에 의하여 취득한 자산

원재료비 노무비 운임 하역비 보험료 수수료 공과금(취득세․등록세 포함) 설치비 기타부대비용 현재가치할인차금 - 부당행위계산 시가초과액

 

○양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는

    산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 취득원가에서 차감합니다.

 

○금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 취득가액

   취득자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급함으로써 거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 인도한 물품의

   시가에 의하여 취득가액을 계산합니다.

 

○취득시 징수된 부가가치세 등의 필요경비 산입 여부

   취득 등기시 납부한 등록세에 대한 교육세와 아파트 분양시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익 계산시

   필요경비로 산입한다. 이 경우 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세자로서 분양받아 매입세액공제를

   받은 경우에는 그 부가가치세는 필요경비로 산입할 수 없습니다. 

◆ 자본적 지출액

자본적 지출액이라 함은 자산의 취득활동이 종료된 이후 보유하는 단계에서 발생하는 여러 가지 지출액으로써 일반적으로

고정자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요된 아래의 비용을 말합니다.

○ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

○ 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

○ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

○ 재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

○ 기타 개량, 확장, 증설 등

○ 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대한 소송비용과 화해비용 등

○ 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

○ 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

○ 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

○ 토지의 이용편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의

    그 도로된 토지의 가액

○ 사방사업에 소요된 비용

○ 묘지이장비 등의 필요경비 산입

○ 경락받은 매수인이 대항력 있는 전세보증금을 지급한 경우

   주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서

   매수인이 부담하는 금액을 취득가액에 포함합니다.

○ 상기 이와 유사한 비용

◆ 양도비 등이라 함은 다음에서 열거하는 것들을 말합니다. 

○ 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등과 같이 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용

○ 주식의 양도시 납부한 증권거래세

○ 토지 또는 건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에

    양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 일정률 이상의 중개수수료라도 특단의 사정이 없는 한 실지지급액을 양도비로 봅니다.

 

양도소득세 신고시 제출할 서류는?

◆ 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 할 때에는 ｢양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서』, ｢양도소득금액 계산명세서』, ｢취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서』에 아래의 증빙서류를 첨부하여 주소지 관할세무서에 제출하여야 합니다.

 

[부동산, 부동산에 관한 권리를 양도한 경우]   ① 토지대장 및 건축물대장 등본(공무원 확인사항 동의시 신고인 제출 생략) ② 토지 및 건물 등기부등본(공무원 확인사항 동의시 신고인 제출 생략) ③ 환지의 경우：환지예정지증명원․잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수     있는 서류 등   ④ 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본     ※ 이 경우 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을       날인하여야 합니다. ⑤ 양수자의 인감증명서 ⑥ 자본적 지출액․양도비 등의 명세서 등 [주식, 기타자산을 양도한 경우] ① 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본 ② 양도비 등의 명세서 ③ 법인(주권상장법인 외의 법인을 포함)의 대주주 등에 해당하는 경우에는     주식거래내역서 ④ 법인의 주주 1인 및 기타주주로서 소득세법시행령 제157조 4항 1호 후단에     해당하는 대주주가 되는 경우에는 대주주 등 신고서 등

 

양도소득세 과세대상 자산은 무엇입니까?

◆ 양도소득세 과세 대상자산은 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분, 기타자산으로 구분합니다.

 

○ 부동산

  - 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것)

  - 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)

 

○ 부동산에 관한 권리

   - 부동산을 취득할 수 있는 권리

   - 지상권

   - 전세권과 등기된 임차권

 

○ 주식 또는 출자지분

- 상장주식 : 상장법인의 주식 등으로서 직전사업년도 종료일 현재 3% 이상 지분 소유 또는 시가총액 100억원 이상을 소유한 대주주가 양도하는 주식 등

   

- 코스닥 상장주식 : 코스닥상장법인의 주식(제3시장에서 거래되는 벤처기업  육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업 포함)등으로서 직전사업년도 종료일  현재 5%이상 지분 소유 또는 시가총액 50억원 이상을 소유한 대주주가 양도하는 주식 등

 

- 기타 비상장주식

   ※ 상장법인, 코스닥상장법인주식을 단 1주라도 장외 양도시 과세대상이나

      상장, 코스닥 상장법인기업의 소액주주가 장내 양도시 과세 제외합니다.

 

○ 기타자산

- 특정주식 : 당해 법인의 자산총액중 부동산 보유비율이 50%이상이고, 당해 법인의 주식합계액 중 소유비율이 50%이상이며,당해법인의 주식합계액 중 양도비율이 50%인 주식 등

 

- 부동산과다보유법인의 주식 : 부동산의 보유비율이 80%이상이고, 골프장, 스키장, 콘도미니엄 등 사업을 영위하는

   법인의 주식 등

   - 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권

   - 특정시설물이용권과 그와 관련된 주식 등

 

 

양도소득기본공제 방법은?

◆ 양도소득기본공제

양도소득기본공제는 양도소득세 과세대상 자산 모두를 대상으로 하는 것입니다. 다만, 미등기 양도자산은 제외하는 것입니다. 그러나, 미등기양도자산이라도 영 제168조에서 규정한 미등기양도자산에서 제외되는 자산은 양도소득기본공제가 적용되는

것입니다. 

 

◆ 기본공제 방법

양도소득기본공제는 거주자를 중심으로 1과세연도 중에 다음의 각각에 대하여 250만원을 공제한다. 

㉮ 토지ㆍ건물ㆍ부동산에 관한 권리 및 기타자산(법 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호)

㉯ 유가증권(법 제94조 제1항 제3호) 

- 1과세연도 중 여러 개의 자산을 양도하고 과세대상 자산과 감면대상 자산이 있는 경우 양도소득기본공제는

  과세대상

   자산에서 먼저 공제하고 과세대상 자산 중에서는 먼저 양도한 자산에서부터 순차로 공제한다.

 

 

 

양도소득세 신고는 주소지 관할인지, 아니면 물건지 관할인지?

◆ 거주자의 양도소득세 납세지는 주소지 관할세무서입니다. 다만 그 주소지가 없는 경우에는 그 거소지로 합니다.
○ 주소지가 2 이상인 때에는 「주민등록법」에 의하여 등록된 곳을 납세지로 하고, 거소지가 2 이상인 때에는

생활관계가 보다 밀접한 곳을 납세지로 합니다.  

 

 

양도 소득세 분납은?

◆ 분납 거주자로서 예정신고 자진납부세액 및 확정신고 자진납부세액이 각각 1천만원을 초과하는 경우에는 다음의 세액을 그 납부기한 경과 후 45일 이내에 분납할 수 있으며, 이때  분납하는 세액에 대하여는 납부불성실 가산세가 적용되지 아니한다.    ㉮ 납부할 세액이 2,000만원 이하인 때에는 1,000만원을 초과하는 금액   ㉯ 납부할 세액이 2,000만원을 초과할 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액  국세기본법 제6조 및 동법 시행령 제2조에 규정한 기한연장사유로 납부기한을 연장받은 경우에는 분납기한도 연장된 납부기한 경과일로부터 45일 이내가 되는 것임〈소득 22601-87, 1993. 1. 12〉.  ◆ 분납의 신청 납부할 소득세의 일부를 분납하고자 하는 자는 시행규칙 제85조의 규정에 따라 납세지 관할세무서장에게 신청하여야 한다.    -예정신고서 또는 확정신고서에 분납세액을 표시하지 아니하였더라도 법정 분납기일 내에 적정하게   분납할 세액을 납부한 경우에는 예정신고세액공제는 물론 이를 정당한 분납신고로 봅니다

 

 

장기보유특별공제란 무엇인가요?

◆ 장기보유특별공제제도는 3년 이상 보유한 토지, 건물을 보유기간에 따라서 일정 금액을 양도차익에서

    공제하여 주는 것을 말합니다.

 

○ 아래에 해당하는 경우 장기보유특별공제대상에서 제외됩니다.

     ․ 미등기양도자산

     ․ 60％의 양도소득세율이 적용되는 1세대 3주택 이상자의 양도주택

     ․ 60％의 양도소득세율이 적용되는 조합원입주권 수를 포함한 1세대 3주택 이상자의 양도주택

     ․ 50％의 양도소득세율이 적용되는 1세대 2주택자의 양도주택

     ․ 50％의 양도소득세율이 적용되는 1세대 1주택과 1조합원입주권 보유자의 양도주택

     ․ 60％의 양도소득세율이 적용되는 비사업용 토지

     ․ 60％의 양도소득세율이 적용되는 비사업용 토지 과다보유 법인의 주식

 

○ 공제금액 (08.3.21이후 양도분 부터 아래의 공제율을 적용합니다)

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 10
4년 이상 5년 미만	100분의 12
5년 이상 6년 미만	100분의 15
6년 이상 7년 미만	100분의 18
7년 이상 8년 미만	100분의 21
8년 이상 9년 미만	100분의 24
9년 이상 10년 미만	100분의 27
10년 이상	100분의 30

 

- 일반자산 : 일반자산의 경우  해당 자산의 양도차익에  표에 규정된

보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.

- 1세대1주택 : 1세대1주택(이에 부수되는 토지 포함)  해당 자산의 양도차익에

    규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.

 

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 12
4년 이상 5년 미만	100분의 16
5년 이상 6년 미만	100분의 20
6년 이상 7년 미만	100분의 24
7년 이상 8년 미만	100분의 28
8년 이상 9년 미만	100분의 32
9년 이상 10년 미만	100분의 36
10년 이상 11년 미만	100분의 40
11년 이상 12년 미만	100분의 44
12년 이상 13년 미만	100분의 48
13년 이상 14년 미만	100분의 52
14년 이상 15년 미만	100분의 56
15년 이상 16년 미만	100분의 60
16년 이상 17년 미만	100분의 64
17년 이상 18년 미만	100분의 68
18년 이상 19년 미만	100분의 72
19년 이상 20년 미만	100분의 76
20년 이상	100분의 80

 

 

 

비사업용 토지 판단 요령은?

◆토지를 실수요에 따라 생산적 용도로 사용하지 아니하고 재산증식의 수단으로 사용하는 것을 막기 위해 비사업용 토지 및 비사업용 토지를 과다 보유한 법인의 주식을 양도하는 경우 60%의 세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하는 것으로 2007.1.1.이후 양도분부터 적용합니다.

◆ 비사업용 토지의 판정 요령은 아래와 같습니다.

<1단계>토지 지목 판정

○ 토지의 지목이

① 농지

② 임야

③ 목장용지

④ 주택 부속토지

⑤ 별장건물 및 부속토지

⑥ 기타(나대지, 잡종지) 중 어느 것에 속하는지 확인합니다.

- 토지지목의 판정은 사실상 현황에 의하며, 사실상 현황이 불분명한 경우 공부상 등재현황에 의합니다.

 

<2단계>기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인

○ 상속, 20년이상 소유, 수용, 종중소유, 이농 등의 사유로 기간기준에 관계없이사업용으로 보는 토지에

    해당하는지 확인합니다.

-여기에 해당하는 경우 다른 기준을 검토할 필요없이 비사업용 토지에서 제외합니다.

 

<3단계>토지 지목별로 비사업용 토지 해당여부 검토

○ 토지 지목별로 재촌, 자경기간, 도시지역 외 소재 여부, 특정 기간 동안 사업용으로 사용하였는지 여부 등의

    기준으로 판단합니다.

 

 

8년 자경농지의 양도에 따른 감면은 무엇인가요?

◆ 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 때에는 양도소득세가 감면되는데,

    다음의 3가지 요건을 모두 충족하여야 합니다. 

 

○ 양도당시 농지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함)이 되는 토지일 것

○ 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지 및 연접 시․군․구에 거주할 것

○ 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 재촌하고 직접 자경한 농지일 것

  

※ 재촌이란 농지소재지 시.군.구 또는 연접한 시.군.구 또는 농지로부터 직선거리 20㎞  이내 지역에 거주하는 경우

  ※ 직접 자경이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나

      농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말함. 

◆ 다음에 해당하는 토지는 감면이 배제되고 양도소득세가 과세됩니다. 

○ 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(군지역 제외) 또는 시(읍ㆍ면지역을 제외)에 있는 농지 중 『국토의 계획 및 이용에 관한 법 률』에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 경과된

농지.

다만, 대규모 개발사업지역 내에 편입된 농지는 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 인하여 편입된 날부터

3년이 지난 농지는 3년 경과 후 양도시에도 자경농지 감면을 인정합니다. 

   

※ 대규모 개발사업

      가. 토지소유자가 1천명 이상이거나, 사업시행면적이 100만㎡(약 30만평) 이상인 경우

      나. 택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡(약 3만평)

○ 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지

◆ 감면 방법은 다음과 같습니다.

○ 당해 농지의 양도로 인하여 발생한 양도소득세의 감면액이 농지 대토(조세특례제한법 제70조)에 따른 양도소득세

    감면액과 합하여 5개 과세기간 동안 합계액이 1억원을 초과하는 경우 1억원까지만 감면됩니다.

   - 농어촌특별세는 비과세됩니다.

○ 다만 주거지역․상업지역․공업지역에 편입된 경우 등의 감면대상 판단은 아래와 같이 판단합니다.

 

   - 2001.12.31.이전에 주거지역․상업지역․공업지역에 편입된 경우 감면대상 판단

지 역 구 분	편입된 날부터 기산하여
	3년 이내	3년 경과
특별시․광역시․시	감면(100%)	과    세
광역시의 군(郡)․시(市)의 읍․면	감면(100%)	감면(100%)
대규모 개발사업	감면(100%)	감면(100%)

 

   - 2002.1.1.이후에 주거지역․상업지역․공업지역에 편입된 경우 감면대상 판단

지 역 구 분	편입(지정)된 날부터 기산하여
	3년 이내	3년 경과
특별시․광역시․시	① 일부감면	② 과    세
광역시의 군(郡)․시(市)의 읍․면	① 일부감면	① 일부감면
대규모 개발사업	① 일부감면	① 일부감면

 

※ 주：① 일부감면：편입(지정)된 날까지 양도소득은 감면하고 편입(지정)일 다음날부터의 양도소득은 과세

              감면소득금액 = 전체의 양도소득금액 × (주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가) / (양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)

           ② 과    세：감면없이 전체 양도소득에 대하여 과세를 의미함

 

 

부재지주이더라도 비사업용에서 제외되는 농지는?

◆ 농지법 그 밖의  법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 아래에 해당하는 경우 사업용 토지로 인정합니다.

   (단 도시지역 중 주거․상업․공업지역에 편입된 지 2년 이상 경과된 농지 제외)

○ 학교 실습농지, 종묘생산지(농지법 제6조 제2항 제2호)

○ 세대당 1,000㎡ 이내의 주말ㆍ체험영농 목적의 농지(농지법 제6조 제2항 제3호)

○ 개발사업지구 안에 소재하는 1,500㎡ 미만의 농지(농지법 제6조 제2항 제9호)

○ 한국농촌공사 소유의 농지, 공유수면 매립농지(농지법 제6조 제2항 제10호 가목. 다목)

○ 상속에 의하여 취득한 후 그 상속개시일 부터 3년이 경과하지 아니한 농지(농지법 제6조 제2항 제4호)

○ 농지법 제6조 제2항 제5호의 규정에 따라 이농 당시 소유하고 있던 농지로서 그 이농일로부터 3년이 경과하지

   아니한 농지

○ 농지전용허가를 받은 농지, 농지전용협의 완료농지(농지법 제6조 제2항 제7호,제8호)

○ 개발사업자가 토지수용, 공익사업, 개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우

    (농지법 제6조 제2항 제10호 라목 내지 바목)

○ 종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득하여 소유한 농지

○ 5년 이상 계속하여 재촌ㆍ자경한 농지를 소유자가 질병(1년 이상), 고령(65세 이상), 징집, 취학, 선거에 의한

   공직 취임 등의 사유로 재촌․자경할 수 없어 임대하는 경우

○ 비영리사업자 소유농지

 

 

 

 

건물(상업용 건물, 오피스텔)에 대한 기준시가는?

 

건물에 대한 기준시가는 크게 일반건물에 대한 기준시가, 국세청장이 일괄산정 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가로 나누어 산정합니다.

 

○ 일반건물에 대한 기준시가

일반건물이라 함은 주택(그 부속토지 포함)과 국세청장이 일괄산정 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물(그 부수토지 포함)을 제외한 건물을 말하며, 일반건물은 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액을 기준시가로 합니다.

 

- 건물기준시가 산정방법은 아래와 같습니다.

    (1) 기준시가 = ㎡당 금액 × 평가대상 건물의 면적(㎡)

    (2) ㎡당 금액 = 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율

    

※ 2008.1.1.시행 건물신축가격기준액은 ㎡당 510,000원입니다.

 

○ 국세청장이 일괄산정 고시하는 오피스텔 및 상업용 건물(동.층별 호수가 구분되는 대형상가 및 오피스텔)에

   대한 기준시가

- 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함)에 대하여 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액을 기준시가로 합니다.

 

- 기준시가 산정방법은 아래와 같습니다.

    기준시가 ＝ 각 호별 단위면적(㎡)당 가액 × 건물면적(전유면적과 공용면적을 합한 면적)

 

 

 

상속재산의 법정상속분 비율은?

◆ 피상속인이 공동상속인의 상속분을 지정하지 아니하였을 경우의 상속분은 민법이 규정한

    법정상속분으로 상속이 됩니다. (민법§1009∼§1010)

○ 법정상속분은 상속순위에 따라 결정되며, 같은 순위 상속인이 여러 명인 경우 상속분은  균등하며,

○ 다만, 배우자의 상속분에 대하여는 가산제도가 적용됩니다.

   직계비속과 공동상속시 직계비속의 상속분의 5할이 가산되고,

   직계존속과 공동상속시 직계존속의 상속분의 5할이 가산됩니다.
 

◆ 법정상속분 비율의 계산 사례 

구       분	상    속    인	상 속 분	비    율
자녀 및 배우자가   있는 피상속인의   경우	장남, 배우자만 있는 경우	장남 1    배우자 1.5	2/5    3/5
	장남, 장녀(미혼),    배우자만 있는 경우	장남 1    장녀 1    배우자 1.5	2/7    2/7    3/7
	장남, 장녀(출가), 2남, 2녀,   배우자가 있는 경우	장남 1   장녀 1   2남 1   2녀 1   배우자 1.5	2/11    2/11    2/11    2/11    3/11
자녀는 없고 배우자   및 직계존속이 있는   피상속인의 경우	부모와 배우자만 있는 경우	부 1    모 1   배우자 1.5	2/7    2/7    3/7

 

 

부동산 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일은 언제로 봅니까?

◆ 토지, 건물 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일은 다음의 경우 등을 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 합니다.

 

○ 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록 접수일 또는

   명의개서일

 

○ 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기․등록부 또는 명부 등에

    기재된 등기접수일

 

○ 상속에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날(사망일)이 되는 것이며, 증여에 의하여 취득한

    경우에는 증여를 받은 날 즉 증여등기 접수일이 되는 것입니다.

 

◆ 취득일과 양도일은 보유기간의 계산, 양도차익의 산정, 신고기한의 결정, 비과세 또는 감면의 적용 등에 있어서 매우 중요한 기준이 되므로 양도소득세 과세대상 자산을 취득 또는 양도할 때에는 반드시 취득일과 양도일을 명확하게

하는 것이 중요합니다.

 

 

양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 요건은?

 

◆ 양도일 현재 국내에 3년이상 보유(서울․과천․5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)한 고가주택이 아닌 1세대 1주택(그 부수토지로서 도시지역내의 경우 건물정착면적의 5배, 도시지역밖의 경우에는 10배 이내의 토지를 포함)의 양도에 대하여는 양도소득세가 비과세됩니다.

 

○ 비과세 요건을 세분하면 다음과 같습니다.

   - 1세대가 국내에 1주택을 보유할 것

   - 3년이상 보유할 것(단 서울, 과천, 5대 신도시지역의 주택은 2년이상 거주 요건 포함)

   - 양도가액이 9억원(고가주택)을 초과하지 아니할 것

   - 주택의 부수토지로서 도시지역내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의

     토지 포함

   

※ 5대 신도시：분당, 일산, 평촌, 산본, 중동신도시를 말하며, 해당 동, 번지 여부는 관할 세무서 또는

   국세청 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

 

토지와 주택을 교환하는 경우에도 양도소득세가 과세되는 것입니까?

◆ 교환이란  당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. (민법 제596조)이러한 교환도 자산이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세의 과세대상이 됩니다. 그러나 지적공부상의 등기착오 사실만을 바로잡기 위하여 교환 등기한 경우에는 양도에 해당하지 아니합니다.

 

아파트 분양권에 대한 양도소득세는 어떻게 과세됩니까?

◆ 분양권에 대한 양도차익은 원칙적으로 실거래가액에 의하여 계산합니다.

다만, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 과세관청이 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에

의하여 취득가액 또는 양도가액을 추계결정 할 수 있습니다.

 

   - 분양권은 장기보유특별공제가 적용되지 않음.

계산사례

양도가액：150,000,000원 (실지거래가액)   취득가액：100,000,000원 (실지거래가액)   필요경비：  5,000,000원 (중개수수료 등)   보유기간：38개월(3년 이상)     신고여부：예정신고 기한 내에 신고 및 납부   (1) 양도차익 = 150,000,000원(양도가액) - 100,000,000원(취득가액)               - 5,000,000원(필요경비) = 45,000,000원 (2) 과세표준 = 45,000,000원(양도차익) - 2,500,000원(양도소득기본공제)                = 42,500,000원 (3) 세    율 =9-36% 초과누진세율(2년 이상보유 시 적용되는 세율)   (4) 산출세액 = 42,500,000 x 27% - 4,500,000(누진공제) = 6,975,000     ( 10,000,000 x9% 30,000,000ㅌ18% 2,500,000x27% =6,975,000)   (5) 납부세액 = 6,975,000원(산출세액) - 697,000원(예정신고납부세액공제)                = 6,277,500원

 

 

 

 

양도 소득세 물납이란?

 

◆ 물납이란

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 토지 등이 양도되거나 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 기타 법률에 의하여 수용됨으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 금전으로 납부하기 곤란한 경우에는 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 채권으로 납부할 수 있습니다. 


◆ 물납 대상 채권

○ 물납대상 채권의 범위

양도소득세의 물납에 충당할 수 있는 채권은 공익사업을 위한 토지 등의 취득및 보상에 관한 법률 제63조의 규정에 의하여 사업시행자가 발행한 보상채권을 말한다

   

○  물납대상 채권의 평가

물납에 충당할 채권의 수납가액은 신고납부기한 일을 기준으로 상증법 제63조  제1항 제2호의 규정에 의한 국ㆍ공채 등 기타 유가증권의 평가규정을 준용하여 평가한 가액에 의해 산정한다(시행령 제175조의 2 제2항). 

 

○ 물납의 한도

양도소득세의 물납은 공공사업의 시행자에게 양도하거나 수용되어 발생한 양도차익에 대한 양도소득세액을 한도로 토지 등을 양도한 연도의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에 한하여 적용한다. 이 때 납부세액이라 함은 가산세는 포함하고 공제감면세액과 기납부세액은 모두 공제한 세액으로서 당해 토지  등을 양도한 사업연도의 양도소득세 납부세액을 말한다. 

 

○ 물납의 신청 및 통지

양도소득세를 물납하고자 하는 자는 양도소득세 과세표준 예정신고기한 또는 확정신고기한 10일전까지 양도소득세물납신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 

- 양도소득세의 물납 신청을 받은 납세지 관할세무서장은 양도소득세 과세표준  예정신고기한 또는 확정신고기한 전일까지 채권수납가액을 평가하여 그 물납에   대한 결정상황을 양도소득세 물납결정상황통지서를 통해 신청자에게 통지하여야 한다

 

○ 물납시 예정신고납부세액공제의 적용

양도소득세를 물납하는 경우에도 법 제108조의 규정에 의한 예정신고납부세액공제를 적용하여 그 납부할 세액에서 예정신고납부세액공제액을 차감한 금액을 자진 납부할 수 있다

 

 

취득당시 계약서 등이 없는 경우에도 실지취득가액을 인정받을 수 있는 방법은?

◆ 부동산 취득시 다음의 방식으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 그 가액을 취득가액으로 간주하여 양도소득세를 계산합니다. (소득세법 시행령 제163조 제11항) 현 소유자(취득자)가 전 소유자의 양도세 신고시

현 소유자의 인감증명서 제출

 

* 계약서사본에는 현 소유자의 인감증명에 사용하는 인장 날인

부동산 취득으로 인해 부동산 실거래가 신고(또는 주택거래 신고)시 실제거래가격을 확인 하는 경우

다만 전 소유자가 1세대 1주택 등 비과세되는 경우로서 실제 양도가액보다 높은 가액으로 UP계약서를 작성하는 경우 적용 배제함.

○  2008.2.22이후 양도분 부터 적용합니다.

 

주식에 대한 양도소득세는 어떻게 과세됩니까?

◆ 주식은 상장․코스닥상장(협회등록)주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있습니다.

○ 상장주식․코스닥상장(협회등록)주식

- 대주주가 소유한 주식을 양도하거나, 소액주주가 유가증권시장이나 코스닥(협회)중개시장 밖에서 거래하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.

 

○ 기타 비상장주식 또는 출자지분

- 제3시장에서 양도하는 주식 등 기타 비상장주식의 양도는 대주주, 소액주주의 구분없이 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

재건축(재개발)으로 완공된 주택의 양도소득세는 어떻게 과세됩니까?

◆ 재건축(재개발)으로 신축된 주택의 양도차익 계산방법이 소득세법시행령 제166조에 명확히 규정되었으며 2007.2.28.이후 양도분 부터 적용합니다.

○ 청산금 납부 시 양도차익 산정(청산금납부분 양도차익 기존건물분 양도차익)

- 청산금납부분 양도차익：[¹⁾관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (²⁾기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금)]

 

- 기존건물분 양도차익：{[관리처분계획인가 후 양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 납부한 청산금)] ³⁾관리처분계획인가전양도차익}

 

○ 청산금 수령 시 양도차익 산정

[양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 필요경비] [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액]

 

- 장기보유특별공제 적용 시 보유기간 계산

     ․ 청산금납부분 양도차익：관리처분계획인가일 ~ 신축주택과 증가된 부수토지 양도일

     ․ 기존건물분 양도차익：기존건물과 부수토지 취득일 ~ 신축주택과 부수토지 양도일

 

2호이상 신축임대주택에 대한 감면규정은?

◆ 거주자(주택건설사업자 제외)가 1호이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의(국민주택규모 이하) 임대주택을 5년 이상 임대 후 양도하는 경우 그 신축임대주택(임대주택법 적용 대상주택)에 대한 양도소득세를 100% 감면하고, 감면되는 양도소득세에 대하여 농어촌특별세 20%만 과세하는 제도입니다.

 

○ 신축임대주택의 감면대상 요건은 다음과 같습니다.  
가. 국민주택규모이하의 주택을 건설하여 지방자치단체에 임대사업자로 등록한자가 주택임대사업자등록을

     관할세무서장에게 제출한 경우로 2001.12.31까지 신축 완성된 주택

 - 99.8.20 ～ 01.12.31 기간 중 신축주택(단독 또는 공동주택 모두 해당)

 - 99.8.19.이전에 신축된 공동주택(99.8.20.현재 입주사실이 없는 주택)   

 

나. 국민주택규모이하의 주택을 매입하여 지방자치단체에 임대사업자로 등록한자가 주택임대사업자등록을 관할세무서장에게 제출한 경우로서 2001.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택

- 99.8.19.이전 신축공동주택 또는  99.8.20.이후 신축주택 : 99.8.20 ～ 01.12.31 기간 중  매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 주택으로써 취득일 현재 입주사실이 없어야 함

 

○ 일반 임대주택

   2호 이상의 임대주택 판정에만 활용되고 일반주택을 양도시에는 감면대상이 아님을 유의해야 합니다.

 

○ 신축임대주택은 다른 주택 양도시 1세대1주택 판정시 주택수에 포함되지 않습니다.

 

 

 

확정신고기한 내에 신고․납부하지 않을 경우 몇 %의 가산세를 추가 부담하여야 합니까?

◆ 양도일이 속하는 해의 다음해 5월까지 확정신고를 하지 아니한 때에는 세무서에서 결정․고지하게 되며, 이 경우

무신고가산세와 납부불성실가산세를 추가로 부담해야 합니다.(국세기본법 제47조의2)

 

○ 무신고가산세(다음해 5월까지 확정신고를 하지 아니한 경우)

- 일반무신고가산세：무신고한 양도소득에 대한 양도세 산출세액의 100분의 20

- 부당무신고가산세：납세자가 국세의 과세표준 또는 세액 계산의 기초가 되는 사실의 전부 또는 일부를 은폐하거나 가장하는 것에 기초하여 국세의 과세표준 또는 세액의 신고의무를 위반하는 것으로서 아래의 방법으로 무신고한 과세표준이 있을 경우에는 아래 ①과 ②의 금액을 합한 금액을 추가합니다.

① 부당무신고가산세 : 산출세액 × (부당무신고 과세표준/과세표준) × 40%

② 위 ① 외의 부분에 대한 가산세 : 산출세액 × (과세표준 - 부당무신고 과세 표준/과세표준) × 20%

   

※ 부당무신고라 함은 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다.(국세기본법 시행령 제27조 제2항)

     1. 이중장부의 작성 등 장부의 허위기장

     2. 허위증빙 또는 허위문서의 작성

     3. 허위증빙 등의 수취(허위임을 알고 수취한 경우에 한한다)

     4. 장부와 기록의 파기

     5. 재산을 은닉하거나 소득ㆍ수익ㆍ행위ㆍ거래의 조작 또는 은폐

     6. 그 밖에 국세를 포탈하거나 환급․공제받기 위한 사기 그 밖에 부정한 행위

 

○ 과소신고가산세

- 일반과소신고가산세 : 산출세액 × (과소신고과세표준/과세표준) × 10%

- 부당과소신고가산세 : 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있을 경우에는 아래 ①과 ②의 금액을 합한 금액 

   을 추가합니다.

① 부당과소신고가산세 : 산출세액 × (부당과소신고 과세표준/과세표준) × 40%

② 위 ① 외의 부분에 대한 가산세 : 산출세액 × (과세표준 - 부당과소신고 과세표준 /과세표준) × 10%

 

○ 납부불성실가산세

- 납세자가 세법에 따른 납부기한 내(확정신고 기한내)에 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달한 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 금액을 납부할 세액에 가산합니다.

- 미납부세액 × 미납일수(확정신고기한 이후부터 납부일, 고지일까지 기간) × 3/10,000

 

 

 

양도세 중과대상인 1세대 조합원입주권 포함 2주택의 범위는?(1주택 1조합원 입주권)

◆ 1세대 조합원입주권 포함 2주택이상자가 양도하는 주택은 50%의 세율이 적용되고, 장기보유특별공제가 배제됩니다. 다만 주택을 양도하는 경우에만 중과세되므로 입주권을 먼저 양도하거나, 겸용주택의 상가부분은 중과세되지

아니합니다.

 

※ 주택수 계산 방법 
- 주택으로 보는 입주권：2006.1.1.이후 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되거나, 2005.12.31.이전에 관리처분

인가된 입주권을 2006.1.1.이후 승계취득하는 입주권부터 주택으로 보는 것이나 당해 입주권이 수도권 및 광역시외의 지역과 수도권 및 광역시의 읍면지역에 소재하는 입주권으로 도시 및 주거환경정비법 제 48조 제1항 제4호에 의한 종전토지 및 주택의 가액이 3억원을 초과하지 않는 경우에는 중과대상 입주권에 포함하지 않는 것입니다

 

- 다가구주택：거주자가 선택하는 경우에 한하여 기획재정부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함) 하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다.

- 공동상속주택：상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각 호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

 

- 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수의 계산에 있어서 포함(단, 주택신축판매업자의 판매용주택  은 주택수 계산에서 제외)

◆ 1세대 조합원입주권포함 2주택 중과대상 주택수 계산시 아래에 해당하는 주택과 조합원입주권으로 판단합니다.

- 수도권 및 광역시 소재 주택  및 조합원입주권 전부 [단 군지역, 도농복합시의      읍․면지역에 소재하는 주택 또는 조합원입주권은 제외하나 기준시가 3억      초과시에는 포함]

 

- 위에 해당하는 지역외의 지역에 소재하는 기준시가가 3억원을 초과하는 주택  또는 도시및주거환경정비법 제48조 제1항 제4호에 의한 종전 토지 및 주택의 가액이 3억원을 초과하는 조합원입주권.

 

◆ 다음의 주택에 대하여는 1세대 조합원입주권포함 2주택이상 판정시 주택수 계산에는 포함되지만 당해 주택 양도시에는 50% 세율을 적용하지 아니합니다.

 

○ 제1호 : 아래와 같이 비과세규정 검토 대상인데 거주를 못하였거나, 고가주택  이어서 과세되는 경우

- 소득세법시행령 제156조의2 제③항(조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이내에 종전  의 주택을 양도하는 경우)

- 소득세법시행령 제156조의2 제④항(조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우)

- 소득세법시행령 제156조의2 제⑤항(재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 대체주택을 양도한 경우)

 

○ 제2호(소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택)

   - 장기임대주택

   - 감면대상 장기임대주택

   - 장기사원용주택

   - 감면대상 신축주택

   - 문화재주택

   - 상속일 부터 5년이 경과하지 아니한 상속주택

   - 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택

   - 장기가정보육시설용 주택

 

○ 제3호(소득세법시행령 제167조의 4 제2항에 해당하는 주택)

다음의 요건에 해당하는 주택은 1세대 조합원입주권 2주택의  주택수 계산에서 제외될 뿐 아니라 당해 주택을 양도하는 경우 50％의 중과세율도 적용되지 아니합니다.

 

-  수도권 및 광역시외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 그 부수     토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원     이하인 주택

 

- 수도권ㆍ광역시 소속 군ㆍ읍ㆍ면지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및    그 부수토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시    3억원 이하인 주택

 

○ 제4호：1세대의 구성원 중 일부가 근무상의 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함)․군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(직장의 소재지와 같은 시ㆍ군에 소재하는 주택에 한함)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)

 

○ 제5호：동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택

   (합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)

 

○ 제6호：혼인 함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택

    (혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한함)

 

○ 제7호：주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택

    (소송으로 인한 확정판결일 부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)

 

○ 제8호：수도권․광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원 이하 주택
다만, ｢도시 및 주거환경 정비법｣에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재한 주택(재개발․재건축주택)은 제외하는 것이나 주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외하지 않음.

 

 

 

재산분할청구권의 행사로 소유권이 이전되는 경우 양도에 해당합니까?

◆ 민법 제839조의2 제1항의 규정에 의한 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권이전임을 확인할 수 있는 경우 또는 재산분할의 협의가 이루어지지 아니하여 가정법원에 재산분할청구권을 행사하여 부동산의 소유권이전이 이루어지는 경우에는,  이혼자 일방이 당초 취득시부터 자기지분인 재산을 환원받는 것으로 보아야 하므로 이를 양도로 보지 아니합니다. (증여세도 과세되지 않습니다.)

 

○ 다만 혼인기간 중의 공동노력으로 형성된 재산에 한하며, 이 경우 자기지분이 환원된 이혼자의 부동산 취득시기는 다른 일방 이혼자의 당초 부동산 취득시기에 부동산을 공동으로 취득한 것이 되어 취득시기가 당초 취득한 날로 소급되는 것입니다.(재일 46014-569, 1997.11.28.)

 

○ 그러나 이혼위자료 또는 정신적 피해보상의 대가로서 부동산 등의 소유권을 이전하여 주는 경우에는 양도에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

미등기 양도에 해당하는 경우 과세상의 불이익은?

◆ 토지․건물 등을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우 미등기양도에 해당되어 다음과 같은 세법상 불이익이 있습니다.

○ 양도소득세의 비과세 또는 감면이 배제됩니다.

○ 장기보유특별공제가 배제됩니다.

○ 양도소득기본공제(연 250만원)가 배제됩니다.

○ 양도소득세의 최고세율인 70%가 적용됩니다.

◆ 전매가 허용된 분양권을 양도하는 경우에 미등기양도로 보지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 봅니다.(재일01254-326, 1991.2.6)

◆ 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기의 이행이 사실상 또는 법률상 불능이거나 소유권 개념이 희박하여 관습상 미등기상태로 농지를 매매하는 농민을 보호하기 위하여 아래에 해당되는 경우에는 미등기 양도로 보지 않습니다.

○ 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

○ 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

○ 양도소득세가 비과세 되거나 감면되는 농지의 교환 또는 분합, 8년 이상 자경농지의 양도, 감면대상 농지의 대토

○ 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택으로서 ｢건축법』에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

○ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것