수익형부동산의 모든것[임대사업.노후대비.재테크.임대사업]>블로그>상가3채...아들에게 상속하려는 60대아버지...

증여가액 5억 넘지 않도록 상가지분 일부 사전 증여
종신보험 활용 상속세 마련

 

강남에 사는 윤덕상 씨(60)는 상가 세 채를 소유하고 있는 부동산 임대사업자다. 슬하에 30세 전후의 아들 셋을 두고 있다. 상가 세 채의 시가는 100억원 가량이고 모두 본인 소유로 돼 있다.   장기적으로 아들들에게 상가 건물 한 채씩 상속하는 것을 고려하고 있다. 현시점에서 불의의 사고 등으로 갑작스러운 상속이 이루어질 경우 윤씨 유족들은 상가 세 채만으로도 24억원가량의 상속세를 내야 한다.   상속세는 다른 세금에 비해 세율이 높을 뿐만 아니라 피상속인의 상속재산 가액에 따라 누진세율이 적용되는 것이 특징이다. 특히 부동산 비중이 높으면 유동성 문제에 직면하게 될 가능성이 높아진다. 세금을 내기 위해 부동산을 급매로 처분해야 하거나 담보대출을 받아야 할 경우 자산손실로 이어질 수 있는 만큼 미리미리 대책을 세워야 한다. ◆ 10년 단위로 사전증여땐 상속세 과세가액 줄여 = 상속세를 줄일 수 있는 가장 근본적인 방법은 상속세 재산가액을 줄이는 것이다. 이를 위해선 적정한 범위에서 사전에 배우자나 자녀에게 증여하는 것이 효과적인 방법이 될 수 있다. 특히 지속적인 자산가치 상승이 예상될 경우 10년 단위로 사전에 증여하면 상속세 과세가액을 효과적으로 줄일 수 있다. 증여일로부터 10년이 지나면 상속재산에 포함되지 않는다.   또 증여공제는 10년마다 가능하다. 설혹 증여한 후 10년이 지나지 않고 사망하더라도 증여 시점의 증여금액만 상속 재산에 합산되는 데다 이미 납부한 증여세는 증여세액공제가 가능하기 때문에 상속 재산을 더 줄이는 효과가 있다. 윤씨의 경우, 자산상태와 여생을 고려할 때 상가건물 세 채의 소유지분 일부를 자녀들에게 사전증여해 공동명의로 바꾸길 권유한다.   이때 한 번에 지나치게 많이 증여할 경우 세 부담이 커지고, 반면 너무 적게 증여하면 증여효과가 반감된다.

먼저 증여가액이 5억원이 넘지 않도록 장남에게는 역삼동 상가 지분의 18%를, 차남에게는 대치동 상가 지분의 21%를, 3남에게는 송파동 상가 지분의 24%를 증여하는 것이 좋다.   증여가액이 5억원 이하일 경우 20%의 증여세율이 적용돼 각각 7500만원 정도의 증여세만 내면 된다.   증여가액이 5억원을 초과하면 10억원까지는 30% 세율이 적용된다는 점은 반드시 기억하자. 이렇게 1차 증여 후 10년이 지나 70세 시점에 한 번 더 증여하면 상속재산을 또다시 줄일 수 있다. 건물은 매년 감가상각으로 자산가치가 하락하는 반면 토지는 일반적으로 시간이 흐를수록 가치가 증가하는 경향이 있다. 따라서 건물보다 토지를 증여해 자산가치 증가에 대비하는 것이 효과적이다. ◆ 증여세는 분할납부 방식으로 = 사전증여는 증여자의 의사도 중요하지만 증여를 받는 자(수증자)의 경제적 능력도 중요하다.   수증자가 경제적 능력이 없다면 부동산 증여는 물론, 증여 후 수증자가 납부해야 할 증여세까지 증여해야 하므로 세 부담은 늘어날 수밖에 없다. 부동산 지분 증여에 대한 증여세는 자녀들에게 적잖은 부담이지만 `연부연납(年賦延納) 제도`를 활용하면 증여세 부담을 크게 덜 수 있다.   연부연납은 세금을 최장 5년(6회 분할 납부)에 걸쳐 나눠 내는 방식이다. 다만 연부연납을 이용할 경우 연장된 기간에 대해 연부연납 가산이자율 연 4.3%를 적용한 이자 상당액만큼의 연부연납가산금을 추가로 납부해야 한다. 또한 보통 토지 공시지가는 매년 상승하기 때문에 2011년 토지개별공시지가가 결정 고시되는 5월 31일 전에 이전등기를 하는 것도 절세할 수 있는 방법이다. ◆ 종신보험은 나이ㆍ건강 허락될때 미리 준비 = 자녀들은 각각 임대사업자 등록을 하고 증여받은 상가지분의 수익을 나눠 일부는 증여세를 연부연납하고, 일부는 `종신보험`에 가입하면 사전증여 효과를 극대화할 수 있다. 종신보험은 가입 직후부터 사망 시점과 원인에 관계없이 보장받을 수 있는 대표적인 보장성 보험이다. 보험금으로 유가족이 상속세 재원을 효과적으로 마련할 수 있는 장점이 있다. 부친을 피보험자로 하고 자녀를 계약자, 수익자로 하는 종신보험에 5억원씩 가입하게 되면 부친이 사망할 경우 보험금 총 15억원을 확보해 상속세 납부 재원으로 활용할 수 있다. 자녀가 보험료를 납부하고 부친 사망 시 자녀가 사망보험금을 수령하기 때문에 사망보험금은 부친의 상속재산에 포함되지 않고 당연히 상속세도 부과되지 않는다. 다만 종신보험은 대개 65세까지 가입이 가능한데 나이가 많아질수록 보험료도 오른다. 물론 건강에 문제가 있다면 가입이 불가능하다. 따라서 자산 대부분이 부동산으로 형성돼 있다면 나이와 건강이 허락될 때 일찍 준비하는 것이 현명한 방법이다.