경매절차....지연시키기....

주춤햇던 경매시장이 일반 부동산시장 회복세에 힘입어 낙찰가율이 상승하고 입찰자가 다시 늘어나는 등 재차 반등할 태세다.

2회 내지 3회 이상 유찰됏던 물건들이 속속 낙찰되고 잇음은 물론 이들 물건이 소진되면서 1회 내지 2회 유찰된 물건들도 입찰자들의 표적이 되고 잇다.

2009년 하반기 DTI규제 이전 부동산시장이 반짝 상승햇던 시점에나 볼수 잇엇던 현
상이다. 

이처럼 경매시장이 호황이면 이득을 보는 주체는 당연 채권자나 채무자이다.

유찰횟수가 적어지고 낙찰가율이 높아지면 채권자로서는 그만큼 채권회수율을 높일
수 잇고,채무자 역시 채무변제율을 높일 수 잇어 좋다.

임차인도 예외는 아니다.

유찰되는 횟수가 적어질수록 임차인의 불안한 지위가 지속되는 기간이 짧아짐은 물론 낙찰가율이 높아짐으로써 보증금 회수율을 높일 수 잇기 때문이다. 

경매절차가 잇어서의 이해관계인의 대부분이 해당 경매물건이 빨리 낙찰되고 배당까지의 최종 경매절차가 빨리 종결되기를 바라는 이유다. 

그러나 아쉽게도 경매절차가 그리 간단하지는 않다. 

권리관계가 비교적 단순한 것은 그 절차가 빨리 끝날 수도 잇지만 그렇지 않은 물건이거나 이해관계인의 이런저런 딴지(?)로 경매절차가 쉬이 마무리 되지 못하고 지연되는 물건도 수두룩하다.

이번 회차 칼럼에서는 경매절차를 지연시키는 갖가지 모습이 구체적으로 어떻게 표출되는지 살펴보기로 한다.

통상 경매절차는 경매신청에서 최종 배당까지 약 6개월~8개월이 소요된다. 경매신청 후 첫 매각기일까지가 3~4개월(요즘은 경매물건이 적으나 경매물건이 많았던 2004년~2005년에는 5~6개월 소요), 낙찰 후 매각확정기일까지가 2주, 매각확정으로부터 대금납부기한까지가 약 1개월, 대금납부한 시점으로부터 배당기일까지가 1개월이 경매절차상 기본 과정이다.

물론 이 소요기간은 처음 경매에 부쳐졌을 때 낙찰될 것(즉 유찰되지 않을 것), 경매과정에서 매각불허가신청이나 항고가 없을 것,

대금미납으로 인한 재경매 등의 사유가 발생하지 않을 것을 전제로 한다. 이들 사유가 발생하면 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 또는 1년 이상 경매절차가 지연되게 된다.

우선 매각불허가신청과 즉시항고의 예를 보자.

매각불허가신청은 매각허가결정을 해서는 안 되는 사유, 예컨대 경매감정가에 흠이 있거나 부동산을 매수(낙찰)할 자격이 없는 사람에게 낙찰된 경우, 또는 경매진행 중 중대한 권리관계 변동이 있는 경우로 인해 그 매각을 허가해서는 안 된다는 취지(이의신청)을 구하는 것을 말한다.
매각불허가신청은 채권자는 물론 채무자, 낙찰자를 불문하고 모든 이해관계인이 할 수 있으며, 매각불허가신청이 정당하다고 인정되면 매각허가결정이 취소되고 매각이 불허가된다.

매각이 불허가되면 약 1개월 후 다시 종전가격으로 경매가 진행되므로 경매절차가 1개월 이상 지연되게 된다.

즉시항고는 매각허가 또는 불허가결정에 따라 손해를 보게 되는 이해관계인이 이들 결정에 대해 불복하는 절차로 매각허가 또는 불허가결정을 고지받은 날로부터 1주 이내에 하도록 되어 있다.

매각허가결정에 대한 항고는 매각(낙찰)대금의 10분의 1에 해당하는 금액(금전 또는 유가증권)을 공탁해야 한다.

즉시항고가 인용된 경우 또는 항고가 기각돼 재항고한 경우 최종 결정이 내려질 때까지 경매절차가 그만큼 지연될 수밖에 없다.

항고가 기각되면 통상 기각된 때로부터 1개월 후면 다시 경매에 부쳐지지만 재항고까지 가는 경우에는 최종 결정이 내려지기까지 4~6개월 또는 그 이상 기간이 소요될 수도 있다.

채무자가 고의로 경매절차를 지연시키거나 채무변제의 시간을 확보하기 위해 이용하는 경우가 대부분이며, 낙찰자도 고가낙찰, 권리상의 문제 등을 이유로 매각허가결정을 취소해달라는 취지로 즉시항고를 하는 경우가 종종 있다.

둘째, 최고가매수인(낙찰자)이 매각이 허가됐음에도 불구하고 대금지급기한까지 대금을 납부하지 않는 경우다.

낙찰자가 대금을 납부하지 않으면 입찰 시 제공한 입찰보증금을 몰수당하게 된다.

그러한 손해를 감수하고서라도 대금을 납부하지 않는 것은 낙찰 받은 물건에 심각한 법적 하자(권리관계) 내지 실체적 하자(고가낙찰, 임차인)가 있다는 것이다.

매각대금을 납부하지 않으면 매각기일을 다시 지정하고 공고하는 등의 재매각절차를 진행하게 되는데 이미 매각대금지급기한까지 1개월여가 지났고, 재매각절차를 통해 다시 경매에 부쳐지기 까지 1~2개월이 소요되므로 대략 3개월 정도 경매절차가 지연되게 된다.

경매절차 지연 수단으로서의 대금미납은 채무자(소유자)도 종종 이용하는 방법이기도 하다. 즉 채무자가 제3의 낙찰자를 내세워 거듭 낙찰과 대금미납을 반복함으로써 채무변제 기간을 확보하고 궁극적으로 경매를 취하시키는 방법으로 활용하는 것이 그것이다.

셋째, 공유자우선매수신고도 경매절차를 지연시키는 주범 중의 하나다.

공유자우선매수신고는 공유지분의 일부가 경매에 부쳐지는 경우 그 나머지 공유자가 우선매수신고를 하면 다른 입찰자가 있는 경우 그 입찰자의 최고매수가액으로 공유자에게 매각을 허가하는 제도이다.

사실상 입찰자들은 그냥 들러리에 불과할 뿐이므로 공유자우선매수신고가 있는 물건에는 입찰자가 없기 마련이고 따라서 유찰이 거듭될 수밖에 없다.

공유자우선매수신고제도가 정비됐다고는 하나 아직도 허점이 많고 특히 공유자가 경매에 나온 공유지분을 헐값에 매입하기 위한 방편으로 악용되기도 한다는 점에서 더 다듬을 필요가 있는 제도이다.

일반적인 다른 물건에 비해 유찰되는 횟수가 많기 때문에 경매절차가 지연되는 것은 당연지사다.
넷째, 경매절차 지연 사례 중 가장 빈번하게 나타나는 것이 바로 유치권 신고이다.

해당 경매물건에서 발생된 채권(공사비, 인테리어비 등)을 이유로 유치권자가 해당 물건을 점유하고 있는 경우에 낙찰자는 낙찰대금외에 유치권자가 주장하는 유치권 금액을 배상해야 한다.

물론 그 유치권의 대부분이 가짜이고 진짜 유치권은 극히 일부라고 해도 그 내막을 정확히 알지 못하는 입찰자는 아무래도 부담일 수밖에 없다.

따라서 이러한 물건은 신고된 또는 협의해서 부담하게 될 유치권 금액만큼 최저매각가격이 떨어질 때를 기다렸다가 입찰하는 것이 일반적으로 그만큼 경매절차가 지연되게 된다.

유치권 금액이 큰 경우에는 유찰이 5회 이상 되는 경우도 있어 5개월 이상 경매절차가 지연되는 경우도 허다하다.

다만, 신고된 유치권이 가짜라는 것이 분명하다거나 그 내막을 잘 알고 있는 경우에는 유치권이 신고된 경우에도 물건 가치에 따라 첫 회 또는 1회 유찰 시 입찰하는 경우도 있다.

유치권의 진정성 여부에 따라 경매절차 지연 기간이 달라질 수 있다는 얘기다.

유치권 신고는 진정 채권자가 신고하는 것이 일반적이지만 제3의 이해관계인이 해당 물건을 헐값에 인수하기 위한 차원에서 가장으로 유치권을 신고하는 경우도 있다.

끝으로 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 것도 경매절차가 지연되는 사유 중 하나다.

대항력 있는 선순위 임차인은 법원에의 배당요구를 통해 매각(낙찰)대금 에서 배당을 받을 수 있지만 배당요구를 하지 않고 임차보증금을 낙찰자에게 요구할 수도 있다.

문제는 후자이다. 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 그 임차인의 보증금은 결국 낙찰자의 부담으로 작용할 수밖에 없다.

당초 입찰적정가에서 떠안게 될 임차인 보증금을 뺀 금액만큼 최저매각가가 떨어질 때까지 기다렸다가 입찰하는 것이 원칙이기 때문에 그 원칙상 보증금 규모에 따라 수차례 이상 유찰이 거듭되고 그만큼 경매절차 역시 지연될 수밖에 없다.

이같은 사례는 임차인이 거주하고 있는 주택이 경매에 부쳐졌을 경우 임차인이 해당 주택을 낙찰받기 위한 목적으로도 종종 이용되기도 한다.

이런저런 사유에 기한 경매절차 지연은 경매신청 채권자나 채무자 또는 임차인에게 결코 득이 될 것이 없지만 그럼에도 불구하고 채권자나 채무자 또는 임차인은 각자 얽혀있는 이해관계에 따라 경매절차를 지연시키거나 유찰시키고자 안간힘을 쓴다.

때로는 채무자가 채무를 변제하기 위한 시간을 벌려는 목적으로, 때로는 이해관계인이 해당 물건을 낙찰 받고자 하는 목적으로, 때로는 채권자가 채권회수율을 높이기 위한 목적으로 말이다.
아무튼 임차인, 유치권자, 낙찰자 등 이해관계인 입장에서 보면 그 이해관계나 목적에 따라 유효적절하게 활용해볼 만한 방법들이다.