Q오피스텔을 분양받은 김형주 씨(42)는 분양업체에 분양가 3억원 외에 건물에 대한 부가가치세 500만원을 별도로 지불해야 한다.
김씨가 분양받은 오피스텔을 임대하면 월 100만원 정도 월세를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 주위에서는 김씨가 일반과세자로 사업자등록을 하면 분양업체에 지불한 부가가치세를 환급받을 수 있다고 하는데, 과연 맞는 말인지 알고 싶다.
A일반과세자는 고객에게 물건을 팔거나 서비스를 제공하면서 그 대가로 받는 금액 대비 10%인 부가가치세를 따로 받고 세금계산서를 발행해 줘야 한다.
일반과세자는 이렇게 고객에게서 받은 매출세액에서 자기가 매입처에서 징수당한 매입세액을 공제한 금액을 부가가치세로 국가에 내야 할 의무가 있다.
김씨가 일반과세자라면 처음 6개월간 내야 할 부가가치세는 매출세액 60만원(100만원×10%×6개월)에서 매입세액 500만원(분양업체에 낸 부가가치세)을 공제한 -440만원이다(이처럼 매입세액이 매출세액보다 더 많으면 그 차액을 환급받을 수 있다). 반면 일정한 업종에 한해서 직전 1년 동안 매상이 4800만원 미만인 사업자는 간이과세 방법으로 부가가치세를 낼 수 있다.
직전 연도 매상이 없는 신규 사업자는 예상되는 매출액 규모에 따라 자신이 사업자등록을 할 때 적용신청을 하면 간이과세자가 될 수 있다.
간이과세자는 일반과세자가 내야 할 세금에 비해 15% 내지 40%만 내면 된다(적용률은 업종에 따라 다르며 부동산 임대업은 30%다).
다만,간이과세자는 고객에게서 부가가치세를 별도로 받지 못하고 세금계산서를 발행할 수 없다. 또한 매입세액이 매출세액보다 많아도 그 차액을 환급받지 못한다.
김씨가 간이과세자라면 처음 6개월간 내야 할 부가가치세는 일반과세자가 낼 세금(100만원×10%×6월-매입세액 500만원)의 30%인 -132만원으로 계산된다.
하지만,
일반과세자는 세입자에게서 부가가치세 10%를 더 받아야 하기 때문에 세입자가 면세사업자이거나 비사업자(오피스텔을 주거용 이용하는 자 등)인 때에는 세입자 처지에서는 자기가 부담한 부가가치세를 공제받을 수 없어 결국 월세를 더 내는 결과가 되고, 임대인으로서는 세입자한테서 부가가치세를 따로 받지 못하면 결국 월세를 적게 받는 결과가 되는 것이다.
또한 분양받은 후 10년 이내에 간이과세자로 전환했을 때는 공제받은 매입세액에 대해 일정 비율의 부가가치세를 추가로 내야 한다.
따라서,
김씨는 일반과세자로 사업자등록을 하고 매입세액을 공제받는 것이 오히려 장기적으로 보아 불리할 수도 있으므로 신중한 판단이 필요하다.