수익형부동산>세금/증여/상속>"가족간 부동산은 무상 사용도 증여세 과세" [원룸/다가구/상가주택/상가빌딩-매매]

부모와 자식 또는 배우자 등 특수관계자 간에 부동산을 무상으로 사용했을 때 무상 사용으로 인해 얻은 이익에 대해서는 증여세를 과세한다.

부동산을 무상으로 제공하는 자에게는 부가가치세 과세가 안 되지만 소득세는 부당행위에 해당되어 세금을 내야 한다.

다만 부동산 소유주와 함께 거주하는 주택과 주택에 딸린 토지는 무상으로 사용하더라도 증여세를 과세하지 않는다.

주택과 주택 이외 건물이 함께 있을 때(상가주택 등)에 전체 건물면적 중 주택면적이 50%를 초과(주택 부분 면적이 더 크면)할 때는 건물 전체를 주택으로 본다.

부동산 무상 사용에 대한 이익에 대해서는 5년간 이익을 합하여 그 금액이 1억원 이상일 때만 과세하며, 부동산을 무상으로 사용하기 시작한 날 증여한 것으로 보고 증여세를 과세한다,

5년간 부동산 무상 사용으로 인한 이익에 대한 계산은 부동산가액 2%를 1년간 부동산 사용 이익으로 보고 이를 5년간 합한 금액의 현재가치로 산출한다.

계산식은 다음과 같다.

'부동산 가액×2%×3.790787'.

이 규정은 2004년 1월 1일부터 적용됐기 때문에 그 이전부터 무상 사용한 것은 2004년 1월 1일부터 무상 사용한 것으로 본다.

5년이 경과한 후에는 다시 이 규정을 적용하여 증여세를 과세한다.

증여세를 납부한 후 5년 이내에 상속이나 증여 또는 양도 등으로 인해 부동산을 무상으로 사용할 수 없게 되면 잔여기간에 대해서는 경정청구를 하여 증여세를 환급받을 수 있다.

부동산을 무상으로 사용하는 자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되면 증여세 중 일부 또는 전부를 면제받을 수 있으며 면제를 받으려면 능력이 없다는 것을 납세자가 입증하여야 한다.
용역을 무상 공급했을 때는 부가가치세가 과세되지 않는다. 부동산 임대는 용역이기 때문에 부동산을 무상으로 빌려준다고 해도 부가가치세는 과세되지 않는다.

하지만 용역을 시가보다 저렴하게 제공했을 때는 실제 받은 금액을 기준으로 부가가치세가 과세되는 것이 아니라 시가를 기준으로 과세된다.

따라서 부동산을 무상으로 빌려주면 부가가치세가 과세되지 않지만 저렴하게 빌려주면 부가가치세가 과세될 수 있다.